為大企業(yè)進(jìn)行量身定制，正在成為聯(lián)辦標(biāo)配。
從服務(wù)中小微企業(yè)到轉(zhuǎn)向給大企業(yè)定制總部，聯(lián)合辦公這是要翻回去重走老路嗎？
還是說(shuō)中小微企業(yè)的生意不夠做了，要開始往大企業(yè)方向搶地盤了？
從“二房東”走向“大業(yè)主”，聯(lián)合辦公反噬傳統(tǒng)寫字樓生意背后的商業(yè)邏輯是什么？
傳統(tǒng)商場(chǎng)關(guān)停改造成常態(tài)
商場(chǎng)關(guān)停成為了目前市場(chǎng)上的常態(tài)。“電商的沖擊太厲害了，很多老牌的商場(chǎng)跟不上新的、年輕的消費(fèi)方式，關(guān)停改造也是不得已的事情?！蹦撤b品牌的市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人林新對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。她從2000年開始進(jìn)入到了傳統(tǒng)的百貨行業(yè)，曾在奧特萊斯、華堂、金源燕莎MALL、華聯(lián)、翠微等商場(chǎng)布局過(guò)多家店面，見證了傳統(tǒng)百貨業(yè)的成長(zhǎng)。
4月21日晚8點(diǎn)，位于西長(zhǎng)安街的長(zhǎng)安商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)了29年之后正式閉店，進(jìn)入了升級(jí)改造階段。公開資料顯示，長(zhǎng)安商場(chǎng)在1990年開業(yè)，曾是西長(zhǎng)安街附近居民的主要娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所。據(jù)悉，長(zhǎng)安商場(chǎng)將于2019年年底改造完成，新的長(zhǎng)安商場(chǎng)仍以“社區(qū)商業(yè)”為主，滿足周邊社區(qū)的生活需要和消費(fèi)需要。
長(zhǎng)安商場(chǎng)停業(yè)改造之后，不少人感嘆“北京人的青春記憶逐漸消失，‘90后’商場(chǎng)一個(gè)個(gè)都關(guān)停了”。2019年6月，1992年開業(yè)的賽特購(gòu)物中心閉店，其已與碧桂園文商旅集團(tuán)簽訂了項(xiàng)目合作協(xié)議，明年下半年完成改造。
據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，自2017年以來(lái)，北京共有華堂、長(zhǎng)安、賽特、北辰、崇光百貨、貴友大廈、歐尚、沃爾瑪?shù)榷鄠€(gè)商場(chǎng)品牌停業(yè)或改造。本土百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)艱難，外資或港資百貨也尚未求得一席之地。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平認(rèn)為，目前，我國(guó)的百貨行業(yè)下行有三大原因?！笆紫龋儇浶袠I(yè)以零售為主，體驗(yàn)感較差。其次，百貨行業(yè)主要集中了一些中低端品牌，這些品牌的替代性較強(qiáng)。最后，其余的品牌本身缺乏一些與時(shí)俱進(jìn)的創(chuàng)新，對(duì)消費(fèi)者的影響力也在逐漸弱化。”王永平對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
經(jīng)營(yíng)狀態(tài)兩極分化
“百貨行業(yè)與購(gòu)物中心不同。百貨行業(yè)是以零售為主，但購(gòu)物中心引入了許多具有體驗(yàn)感的項(xiàng)目，這個(gè)是傳統(tǒng)百貨行業(yè)不包含的。百貨行業(yè)不能說(shuō)是不好，但的確面臨著更大的困難?！蓖跤榔綄?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
在一些老牌商場(chǎng)退出市場(chǎng)的同時(shí)，一些新興商場(chǎng)異軍突起，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)一片火熱。位于西直門的凱德MALL成為了白領(lǐng)王婷最近的好去處。“連著三次都和朋友約在了這里見面，餐廳比較多，高端品牌和快消品牌相互穿插，游樂(lè)廳、西西弗書店這些休閑娛樂(lè)場(chǎng)所也比較多樣?！蓖蹑脤?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
除了凱德MALL之外，太古里、恒隆、華熙live等商場(chǎng)也經(jīng)營(yíng)得有聲有色。凱德商用中國(guó)信托公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到2019年6月30日，凱德商用中國(guó)信托擁有并投資了11家購(gòu)物中心，且其分別位于中國(guó)的8個(gè)城市。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，凱德商用中國(guó)信托總計(jì)實(shí)現(xiàn)毛收入5.545億元，凈資產(chǎn)收入為4億元。此外，凱德方表示，表現(xiàn)較好的原因?yàn)檎w租金水平增長(zhǎng)可觀，而運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用較低。
“也有一些以零售為主的百貨做得很好。比如北京的SKP，它是國(guó)內(nèi)百貨加購(gòu)物中心業(yè)態(tài)中坪效最好的商場(chǎng)。像華熙live這類的購(gòu)物中心擁有更多的體驗(yàn)感項(xiàng)目，是一種街區(qū)式的商業(yè)空間，加上自身有一個(gè)比較大的體育場(chǎng)，所以也能吸引比較多的顧客?！蓖跤榔綄?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
百盛停業(yè)，但在百盛隔壁的愛琴海購(gòu)物公園則人流不斷，呈現(xiàn)出另外一番光景。愛琴海方表示，愛琴海采用了高效運(yùn)營(yíng)和專業(yè)管理的模式，對(duì)品牌進(jìn)行了嚴(yán)格的篩選，營(yíng)造氛圍，加大對(duì)活動(dòng)主題的投入，使定位更加明顯。
“有的商場(chǎng)里面賣的東西比較符合年輕人的消費(fèi)觀，比如化妝品、飾品、快消品牌的衣服等，這些都會(huì)吸引年輕人去線下消費(fèi)?！蓖蹑脤?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。隨著消費(fèi)觀念的改變，不少老牌商場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)尷尬的境地。“年輕人在吃喝玩樂(lè)上面是舍得花錢的，但是不能整個(gè)商場(chǎng)都是很高端的品牌或者比較低端的品牌，品牌的布局要做好。”林新對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
2014年，林新在朝陽(yáng)區(qū)的K酷時(shí)尚廣場(chǎng)租賃了一個(gè)面積為40平米的商鋪，但經(jīng)營(yíng)半年后就未續(xù)約。此后，K酷時(shí)尚廣場(chǎng)頻頻轉(zhuǎn)型，但經(jīng)營(yíng)狀態(tài)始終不溫不火。林新對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“那個(gè)商場(chǎng)里面的裝修風(fēng)格不夠統(tǒng)一，餐飲方面則主要是以一些快餐為主，沒(méi)有什么能夠留住顧客的地方?！?/p>
目前，北京商圈崛起，數(shù)量龐多。天通苑商圈聚集了百萬(wàn)人口，其存在著龐大的消費(fèi)需求，整個(gè)商圈中包含了十余家大型商場(chǎng)。位于天通苑商圈的萬(wàn)優(yōu)匯目前客流量較少。“基本上一個(gè)月也就賣個(gè)七八千塊錢吧，這還是比較好的店。”某家店主小劉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。八千元的銷售額在除去租金、本金、員工開支等花費(fèi)之后，店主的凈利潤(rùn)并不多?！斑@里的客流量太少了，布局很老，沒(méi)有什么好一點(diǎn)的牌子，全都是雜牌子?！毙?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。據(jù)小劉透露，萬(wàn)優(yōu)匯已經(jīng)被萬(wàn)科接手，即將步入升級(jí)改造之旅。
而和萬(wàn)優(yōu)匯在一條主路上的翠微百貨以及華聯(lián)則采用了完全不同的經(jīng)營(yíng)模式。翠微百貨和華聯(lián)邀請(qǐng)了多家品牌入駐，其中包括年輕人比較喜愛的無(wú)印良品、優(yōu)衣庫(kù)、絲芙蘭等。此外，餐飲方面的選擇性也比較多樣?！俺艘恍┬〕灾猓窈５讚?、分米雞、烤肉這些他們都有，那年輕人肯定喜歡去那里消費(fèi)?！毙?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
“百貨行業(yè)經(jīng)營(yíng)困難并不是壓死商場(chǎng)的最后一根稻草。百貨商場(chǎng)自己沒(méi)有創(chuàng)新、引進(jìn)的傳統(tǒng)品牌也比較守舊，吸引力下降，顧客自然會(huì)流失?！蓖跤榔綄?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
強(qiáng)者恒強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)面臨洗牌
商場(chǎng)之戰(zhàn)的背后是房企和商業(yè)地產(chǎn)。近年來(lái)，房企為尋求多元化發(fā)展，紛紛入局商業(yè)地產(chǎn)，其中佼佼者與默默無(wú)聞?wù)卟⒋?。中?guó)指數(shù)研究院在9月5日發(fā)布的《商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告（2019年8月）》（以下簡(jiǎn)稱為“報(bào)告”）顯示，2019年1-7月，我國(guó)的服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)仍然保持著較高景氣水平，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)均處于52%以上的較高景氣區(qū)間。
從消費(fèi)市場(chǎng)上來(lái)看，2019年1-7月，國(guó)內(nèi)的零售市場(chǎng)繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，消費(fèi)基礎(chǔ)性作用得到了有效的發(fā)揮。報(bào)告顯示，2019年1-7月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)實(shí)現(xiàn)了22.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)了8.3%，消費(fèi)成為了保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)的“壓艙石”。
此外，居民的可支配收入也在持續(xù)增加。報(bào)告顯示，2019年上半年，農(nóng)村居民人均可支配收入累計(jì)同比增長(zhǎng)了6.6%，高于同期GDP增速0.3個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出累計(jì)則同比增長(zhǎng)了5.7%，數(shù)據(jù)亮眼。未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間廣闊，面臨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)升級(jí)的雙重機(jī)遇。
中國(guó)指數(shù)研究院在9月5日發(fā)布的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，百街商鋪平均租金為25.6元/平米/天，環(huán)比上漲了0.72%。其中，多數(shù)一二線城市上調(diào)租金，租金上漲的商業(yè)街占比分別為81.5%和65.8%。此外，2019年上半年，百M(fèi)ALL商鋪平均租金為27.0元/平米/天，環(huán)比上漲了0.62%。盡管有不少商場(chǎng)進(jìn)入改造之列，但仍有不少人選擇入局這個(gè)行業(yè)。“這個(gè)行業(yè)的門檻比較低，投入也沒(méi)有那么大，是很多人首選的小生意?！绷中聦?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
目前，一線城市仍然是零售商進(jìn)行擴(kuò)張的首選，較強(qiáng)的新一線、二線城市商業(yè)活躍度也在上升。值得一提的是，根據(jù)擬開盤商業(yè)項(xiàng)目情況，2019年下半年，中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)將有約150個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目入市，零售市場(chǎng)將面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。類似杭州的余杭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、柳州的保利商業(yè)廣場(chǎng)等將在2019年下半年陸續(xù)入局。
王永平認(rèn)為，此前，房企主要是以住宅的開發(fā)和投資為主，只是會(huì)在區(qū)位較好的住宅項(xiàng)目中配置一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?！胺科蟛惶诤踹@個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)得好不好，但是在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越艱難的情況下，房企必須要從運(yùn)營(yíng)層面上來(lái)考量商業(yè)地產(chǎn)?！蓖跤榔綄?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
目前，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢(shì)，強(qiáng)者恒強(qiáng)，而弱者則面臨著較為艱難的生存境地。王永平認(rèn)為，好的仍然很好，差的會(huì)越來(lái)越差，行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)洗牌。未來(lái)，房企在布局商業(yè)地產(chǎn)時(shí)要從過(guò)去的開發(fā)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向，不能只投資不運(yùn)營(yíng)，或者只管住宅不管商業(yè)。
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