為大企業(yè)進(jìn)行量身定制,正在成為聯(lián)辦標(biāo)配。
從服務(wù)中小微企業(yè)到轉(zhuǎn)向給大企業(yè)定制總部,聯(lián)合辦公這是要翻回去重走老路嗎?
還是說(shuō)中小微企業(yè)的生意不夠做了,要開始往大企業(yè)方向搶地盤了?
從“二房東”走向“大業(yè)主”,聯(lián)合辦公反噬傳統(tǒng)寫字樓生意背后的商業(yè)邏輯是什么?
傳統(tǒng)商場(chǎng)關(guān)停改造成常態(tài)
商場(chǎng)關(guān)停成為了目前市場(chǎng)上的常態(tài)。“電商的沖擊太厲害了,很多老牌的商場(chǎng)跟不上新的、年輕的消費(fèi)方式,關(guān)停改造也是不得已的事情?!蹦撤b品牌的市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人林新對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。她從2000年開始進(jìn)入到了傳統(tǒng)的百貨行業(yè),曾在奧特萊斯、華堂、金源燕莎MALL、華聯(lián)、翠微等商場(chǎng)布局過(guò)多家店面,見證了傳統(tǒng)百貨業(yè)的成長(zhǎng)。
4月21日晚8點(diǎn),位于西長(zhǎng)安街的長(zhǎng)安商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)了29年之后正式閉店,進(jìn)入了升級(jí)改造階段。公開資料顯示,長(zhǎng)安商場(chǎng)在1990年開業(yè),曾是西長(zhǎng)安街附近居民的主要娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所。據(jù)悉,長(zhǎng)安商場(chǎng)將于2019年年底改造完成,新的長(zhǎng)安商場(chǎng)仍以“社區(qū)商業(yè)”為主,滿足周邊社區(qū)的生活需要和消費(fèi)需要。
長(zhǎng)安商場(chǎng)停業(yè)改造之后,不少人感嘆“北京人的青春記憶逐漸消失,‘90后’商場(chǎng)一個(gè)個(gè)都關(guān)停了”。2019年6月,1992年開業(yè)的賽特購(gòu)物中心閉店,其已與碧桂園文商旅集團(tuán)簽訂了項(xiàng)目合作協(xié)議,明年下半年完成改造。
據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì),自2017年以來(lái),北京共有華堂、長(zhǎng)安、賽特、北辰、崇光百貨、貴友大廈、歐尚、沃爾瑪?shù)榷鄠€(gè)商場(chǎng)品牌停業(yè)或改造。本土百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)艱難,外資或港資百貨也尚未求得一席之地。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平認(rèn)為,目前,我國(guó)的百貨行業(yè)下行有三大原因?!笆紫龋儇浶袠I(yè)以零售為主,體驗(yàn)感較差。其次,百貨行業(yè)主要集中了一些中低端品牌,這些品牌的替代性較強(qiáng)。最后,其余的品牌本身缺乏一些與時(shí)俱進(jìn)的創(chuàng)新,對(duì)消費(fèi)者的影響力也在逐漸弱化。”王永平對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
經(jīng)營(yíng)狀態(tài)兩極分化
“百貨行業(yè)與購(gòu)物中心不同。百貨行業(yè)是以零售為主,但購(gòu)物中心引入了許多具有體驗(yàn)感的項(xiàng)目,這個(gè)是傳統(tǒng)百貨行業(yè)不包含的。百貨行業(yè)不能說(shuō)是不好,但的確面臨著更大的困難?!蓖跤榔綄?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
在一些老牌商場(chǎng)退出市場(chǎng)的同時(shí),一些新興商場(chǎng)異軍突起,經(jīng)營(yíng)狀態(tài)一片火熱。位于西直門的凱德MALL成為了白領(lǐng)王婷最近的好去處。“連著三次都和朋友約在了這里見面,餐廳比較多,高端品牌和快消品牌相互穿插,游樂(lè)廳、西西弗書店這些休閑娛樂(lè)場(chǎng)所也比較多樣?!蓖蹑脤?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
除了凱德MALL之外,太古里、恒隆、華熙live等商場(chǎng)也經(jīng)營(yíng)得有聲有色。凱德商用中國(guó)信托公布的數(shù)據(jù)顯示,截止到2019年6月30日,凱德商用中國(guó)信托擁有并投資了11家購(gòu)物中心,且其分別位于中國(guó)的8個(gè)城市。數(shù)據(jù)顯示,2019年上半年,凱德商用中國(guó)信托總計(jì)實(shí)現(xiàn)毛收入5.545億元,凈資產(chǎn)收入為4億元。此外,凱德方表示,表現(xiàn)較好的原因?yàn)檎w租金水平增長(zhǎng)可觀,而運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用較低。
“也有一些以零售為主的百貨做得很好。比如北京的SKP,它是國(guó)內(nèi)百貨加購(gòu)物中心業(yè)態(tài)中坪效最好的商場(chǎng)。像華熙live這類的購(gòu)物中心擁有更多的體驗(yàn)感項(xiàng)目,是一種街區(qū)式的商業(yè)空間,加上自身有一個(gè)比較大的體育場(chǎng),所以也能吸引比較多的顧客?!蓖跤榔綄?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
百盛停業(yè),但在百盛隔壁的愛琴海購(gòu)物公園則人流不斷,呈現(xiàn)出另外一番光景。愛琴海方表示,愛琴海采用了高效運(yùn)營(yíng)和專業(yè)管理的模式,對(duì)品牌進(jìn)行了嚴(yán)格的篩選,營(yíng)造氛圍,加大對(duì)活動(dòng)主題的投入,使定位更加明顯。
“有的商場(chǎng)里面賣的東西比較符合年輕人的消費(fèi)觀,比如化妝品、飾品、快消品牌的衣服等,這些都會(huì)吸引年輕人去線下消費(fèi)?!蓖蹑脤?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。隨著消費(fèi)觀念的改變,不少老牌商場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)尷尬的境地。“年輕人在吃喝玩樂(lè)上面是舍得花錢的,但是不能整個(gè)商場(chǎng)都是很高端的品牌或者比較低端的品牌,品牌的布局要做好。”林新對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
2014年,林新在朝陽(yáng)區(qū)的K酷時(shí)尚廣場(chǎng)租賃了一個(gè)面積為40平米的商鋪,但經(jīng)營(yíng)半年后就未續(xù)約。此后,K酷時(shí)尚廣場(chǎng)頻頻轉(zhuǎn)型,但經(jīng)營(yíng)狀態(tài)始終不溫不火。林新對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō):“那個(gè)商場(chǎng)里面的裝修風(fēng)格不夠統(tǒng)一,餐飲方面則主要是以一些快餐為主,沒(méi)有什么能夠留住顧客的地方?!?/p>
目前,北京商圈崛起,數(shù)量龐多。天通苑商圈聚集了百萬(wàn)人口,其存在著龐大的消費(fèi)需求,整個(gè)商圈中包含了十余家大型商場(chǎng)。位于天通苑商圈的萬(wàn)優(yōu)匯目前客流量較少。“基本上一個(gè)月也就賣個(gè)七八千塊錢吧,這還是比較好的店。”某家店主小劉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。八千元的銷售額在除去租金、本金、員工開支等花費(fèi)之后,店主的凈利潤(rùn)并不多?!斑@里的客流量太少了,布局很老,沒(méi)有什么好一點(diǎn)的牌子,全都是雜牌子?!毙?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。據(jù)小劉透露,萬(wàn)優(yōu)匯已經(jīng)被萬(wàn)科接手,即將步入升級(jí)改造之旅。
而和萬(wàn)優(yōu)匯在一條主路上的翠微百貨以及華聯(lián)則采用了完全不同的經(jīng)營(yíng)模式。翠微百貨和華聯(lián)邀請(qǐng)了多家品牌入駐,其中包括年輕人比較喜愛的無(wú)印良品、優(yōu)衣庫(kù)、絲芙蘭等。此外,餐飲方面的選擇性也比較多樣?!俺艘恍┬〕灾猓窈5讚?、分米雞、烤肉這些他們都有,那年輕人肯定喜歡去那里消費(fèi)?!毙?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
“百貨行業(yè)經(jīng)營(yíng)困難并不是壓死商場(chǎng)的最后一根稻草。百貨商場(chǎng)自己沒(méi)有創(chuàng)新、引進(jìn)的傳統(tǒng)品牌也比較守舊,吸引力下降,顧客自然會(huì)流失?!蓖跤榔綄?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
強(qiáng)者恒強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)面臨洗牌
商場(chǎng)之戰(zhàn)的背后是房企和商業(yè)地產(chǎn)。近年來(lái),房企為尋求多元化發(fā)展,紛紛入局商業(yè)地產(chǎn),其中佼佼者與默默無(wú)聞?wù)卟⒋?。中?guó)指數(shù)研究院在9月5日發(fā)布的《商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告(2019年8月)》(以下簡(jiǎn)稱為“報(bào)告”)顯示,2019年1-7月,我國(guó)的服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)仍然保持著較高景氣水平,服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)均處于52%以上的較高景氣區(qū)間。
從消費(fèi)市場(chǎng)上來(lái)看,2019年1-7月,國(guó)內(nèi)的零售市場(chǎng)繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng),消費(fèi)基礎(chǔ)性作用得到了有效的發(fā)揮。報(bào)告顯示,2019年1-7月,社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)實(shí)現(xiàn)了22.8萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)了8.3%,消費(fèi)成為了保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)的“壓艙石”。
此外,居民的可支配收入也在持續(xù)增加。報(bào)告顯示,2019年上半年,農(nóng)村居民人均可支配收入累計(jì)同比增長(zhǎng)了6.6%,高于同期GDP增速0.3個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出累計(jì)則同比增長(zhǎng)了5.7%,數(shù)據(jù)亮眼。未來(lái),商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間廣闊,面臨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)升級(jí)的雙重機(jī)遇。
中國(guó)指數(shù)研究院在9月5日發(fā)布的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2019年上半年,百街商鋪平均租金為25.6元/平米/天,環(huán)比上漲了0.72%。其中,多數(shù)一二線城市上調(diào)租金,租金上漲的商業(yè)街占比分別為81.5%和65.8%。此外,2019年上半年,百M(fèi)ALL商鋪平均租金為27.0元/平米/天,環(huán)比上漲了0.62%。盡管有不少商場(chǎng)進(jìn)入改造之列,但仍有不少人選擇入局這個(gè)行業(yè)。“這個(gè)行業(yè)的門檻比較低,投入也沒(méi)有那么大,是很多人首選的小生意?!绷中聦?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
目前,一線城市仍然是零售商進(jìn)行擴(kuò)張的首選,較強(qiáng)的新一線、二線城市商業(yè)活躍度也在上升。值得一提的是,根據(jù)擬開盤商業(yè)項(xiàng)目情況,2019年下半年,中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì),國(guó)內(nèi)將有約150個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目入市,零售市場(chǎng)將面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。類似杭州的余杭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、柳州的保利商業(yè)廣場(chǎng)等將在2019年下半年陸續(xù)入局。
王永平認(rèn)為,此前,房企主要是以住宅的開發(fā)和投資為主,只是會(huì)在區(qū)位較好的住宅項(xiàng)目中配置一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?!胺科蟛惶诤踹@個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)得好不好,但是在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越艱難的情況下,房企必須要從運(yùn)營(yíng)層面上來(lái)考量商業(yè)地產(chǎn)?!蓖跤榔綄?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
目前,我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢(shì),強(qiáng)者恒強(qiáng),而弱者則面臨著較為艱難的生存境地。王永平認(rèn)為,好的仍然很好,差的會(huì)越來(lái)越差,行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)洗牌。未來(lái),房企在布局商業(yè)地產(chǎn)時(shí)要從過(guò)去的開發(fā)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向,不能只投資不運(yùn)營(yíng),或者只管住宅不管商業(yè)。
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