5月23日，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會科學文獻出版社共同發(fā)布了《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.16（2019）》。藍皮書顯示，住宅價格上漲趨勢未變，防止價格刺激市場大幅波動應成為調(diào)控重點目標。2019年預測住宅銷售平均價格約9206元/平方米，預期價格增長7.6%。
藍皮書指出，在經(jīng)歷了2017年“最嚴調(diào)控年”之后，2018年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出政府調(diào)控與市場供需多方的博弈。2019年，貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，對樓市的刺激作用比較有限，加之“房住不炒、因城施政”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變，預計2019年房地產(chǎn)市場銷售回落，投資增速放緩，行業(yè)平穩(wěn)調(diào)整的趨勢不會發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。
發(fā)揮城市政府的主體責任，實行局部試探性微調(diào)
藍皮書顯示，2019年，房地產(chǎn)政策仍將堅持“房住不炒”和“因城施策”原則，但在行業(yè)內(nèi)外部需求因素的影響下可能適度放松。房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)為：維穩(wěn)、分化、放權(quán)。健康平穩(wěn)發(fā)展是房地產(chǎn)市場重中之重；房地產(chǎn)調(diào)控政策分化是大勢所趨；“一城一策”則體現(xiàn)了政策的靈活性，更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責任和自主權(quán)的擴大。
藍皮書中指出，預計政策調(diào)整以結(jié)構(gòu)化方式進行，各地將充分發(fā)揮城市政府的主體責任，自下而上，實行局部試探性微調(diào)。
不同城市的市場運行結(jié)果將明顯分化：一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點，適當松動過緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實現(xiàn)小幅增長；三四線城市區(qū)別對待棚改安置，已完成去庫存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置。由于失去強政策托底，加之市場需求透支，市場銷售有可能進一步回落。
藍皮書報告課題組指出，2018年12月19~21日，中央經(jīng)濟工作會議用66個字定位了房地產(chǎn)市場：“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系?！痹?018年的政府工作報告中將落實城市主體責任進一步明確，意味著地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的自主權(quán)力進一步擴大。如果說“因城施策”帶有中央定調(diào)的意味，那么地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控過程中提出“一城一策”則體現(xiàn)了政策的靈活性。強調(diào)“一城一策”，更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責任和自主權(quán)的擴大。由于不同城市的房地產(chǎn)市場成交走勢、庫存狀況、房價狀況各不相同，城市政府根據(jù)實際情況制定政策，承擔調(diào)控的主體責任。除了限制市場需求的行政性措施和市場管理權(quán)限之外，作為地方稅種的房地產(chǎn)稅也可能將是落實城市主體責任的一個重要手段。
2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資面臨較大回調(diào)壓力
藍皮書顯示，2018年1~12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比上年同期提高2.5個百分點。雖然2018年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持高速增長，但增速比前11個月回落0.2個百分點。從不同城市看：2018年一線城市投資增速穩(wěn)步回升，2019年有望延續(xù)這一趨勢；二線城市投資低速徘徊，年底市場熱度明顯提升；三四線城市2018年投資增速不斷放緩，2019年仍將面臨較大的回調(diào)壓力。
總體來看，投資增速放緩主要受兩方面因素影響。一是政策因素。在2018年房地產(chǎn)市場整體調(diào)控政策不放松、各地調(diào)控手段不斷升級的背景下，中小房企投資明顯乏力。二是融資環(huán)境。雖然在2018年第四季度市場流動性有了較為明顯的緩解，但對于房企的直接拉動作用仍有限，從而導致了房企投資增速放緩。2018年下半年以來，土地拍賣市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，企業(yè)拿地態(tài)度普遍謹慎，底價成交、流拍頻現(xiàn)。鑒于市場下行壓力不斷積聚，商品房銷售面積、土地購置面積增速雙雙下滑，將顯著抑制企業(yè)新開工意愿，短期內(nèi)新開工面積將進入下行通道，年內(nèi)不排除步入負增長區(qū)間的可能性。
展望2019年，藍皮書報告課題組認為，由于房地產(chǎn)市場銷售回落，土拍市場轉(zhuǎn)冷，新開工意愿不足，全年投資增速將面臨較大回調(diào)壓力。
防止價格刺激市場大幅波動應成為調(diào)控重點目標
藍皮書指出，2019年商品住宅市場應關(guān)注以下三個問題。
一方面，住宅市場去庫存基本成功實現(xiàn)預期目標。藍皮書顯示，2018年住宅投資和住宅新開工面積實現(xiàn)較快增長，而竣工面積增速大幅下降，結(jié)果施工面積持續(xù)增長。從銷售看，現(xiàn)房銷售持續(xù)大幅下降，這就形成一個剪刀差，即竣工增長放緩，部分城市現(xiàn)房庫存偏低，2019年預測銷售面積明顯大于竣工面積，可售面積將進一步減少，可能對房價上升產(chǎn)生更大壓力。應在相應城市增加和加快住宅供給。
另一方面，因城施策和分類調(diào)控實施效果開始顯現(xiàn)。2018年各地出臺450余項調(diào)控政策，說明因城施策和分類調(diào)控已經(jīng)深入推進。正是因城施策，使住宅市場建設(shè)、投資和銷售指標的趨勢和結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，其中有很多新的態(tài)勢需要進一步調(diào)研和跟蹤研究。中央提出的構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制雖然是有一個過程，但其緊迫性也是顯而易見的。筆者認為，因城施策是房地產(chǎn)長效機制的重要環(huán)節(jié)，因城施策和分類調(diào)控的成功實踐將有力推進長效機制的形成。
藍皮書報告課題組認為，住宅價格上漲趨勢未變，防止價格刺激市場大幅波動應成為調(diào)控重點目標。2018年商品住宅平均銷售價格增長12.2%，明顯高于預期。2019年預測住宅銷售平均價格約9206元/平方米，預期價格增長7.6%，這是全國平均水平?？梢酝茰y，部分重點城市價格將大幅超過這個預期水平。應對部分重點城市加強多層面的預測、監(jiān)測和預警，將防止價格刺激市場引發(fā)大幅波動作為調(diào)控的重點目標。
來 源：澎湃新聞
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