一面是限競(jìng)房庫(kù)存壓力凸顯，一面卻是限競(jìng)房地塊的持續(xù)供應(yīng)，導(dǎo)致北京“限競(jìng)房”的去化困難。
5月17日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)掛牌出讓3宗土地，掛牌起始價(jià)超80億元，三宗地塊分別位于大興亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和懷柔，其中亦莊兩宗為限競(jìng)房用地，另一宗非限競(jìng)房用地則位于懷柔新城。
自從2016年年底以來，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊一直都是北京土地供應(yīng)的主流。過去三年，北京出讓了95宗商品房住宅地塊，其中限競(jìng)房地塊高達(dá)92宗。
過去一年，限競(jìng)房項(xiàng)目供應(yīng)達(dá)到高潮，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年6月10日至2019年5月7日，北京合計(jì)入市限競(jìng)房項(xiàng)目49個(gè)，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)33427套，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計(jì)僅9438套，去化率不足三成。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2019年入市的限競(jìng)房有望超過6萬(wàn)套，從整個(gè)北京市場(chǎng)來看，5000億元貨值的限競(jìng)房庫(kù)存壓頂，后續(xù)將留給購(gòu)房者更多的選擇。
扎堆入市
進(jìn)入4月，北京青龍湖板塊限競(jìng)房項(xiàng)目集中亮相，作為北京限競(jìng)房較為集中的區(qū)域，青龍湖吸引了萬(wàn)科、首開、金地、龍湖四大開發(fā)商。
2017年6月22日，龍湖+國(guó)開東方+萬(wàn)科+首開聯(lián)合體以56.1億元的價(jià)格拿下熙湖悅著項(xiàng)目地塊；2018年7月4日，金地以17.5億元的價(jià)格將其競(jìng)得金地·大湖風(fēng)華地塊，溢價(jià)率41.13%；2018年9月13日，首開以11.5億元的底價(jià)拿下首開·熙悅觀湖項(xiàng)目地塊。
上述三個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目的商品住房銷售均價(jià)均不超過37245元/平米，且最高銷售單價(jià)不得超過39107元/平方米。均不配建保障房，但要執(zhí)行“90/70”政策。
這三個(gè)限競(jìng)房都已經(jīng)開放了售樓處。據(jù)了解，金地大湖風(fēng)華主推的89㎡三室兩廳精裝房的銷售總價(jià)在330萬(wàn)-350萬(wàn)元之間；首開熙悅觀湖主推的89㎡三室兩廳兩衛(wèi)精裝戶型總價(jià)約300萬(wàn)-320萬(wàn)元；龍湖熙湖悅著主推的83平米三室兩廳戶型總價(jià)約290萬(wàn)元。
記者了解到，青龍湖位于北京房山區(qū)，上述3個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目分布在青龍湖公園周邊西六環(huán)外，距離最近的房山地鐵線也有近10公里的路程，交通較為不便。
事實(shí)上，北京不少限競(jìng)房因?yàn)槲恢闷h(yuǎn)、轉(zhuǎn)手條件嚴(yán)苛等原因，去化一直較為緩慢。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年6月10日至2019年5月7日，北京合計(jì)入市限競(jìng)房項(xiàng)目49個(gè)，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)33427套。而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計(jì)僅9438套，平均網(wǎng)簽均價(jià)為49075元/㎡，網(wǎng)簽面積98.9萬(wàn)㎡，以網(wǎng)簽面積計(jì)算，北京限競(jìng)房項(xiàng)目網(wǎng)簽完成率僅25.2%。雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，但整體看，實(shí)際銷售比例依然僅約40%。
2018年年底，《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪了北京孫河、豐臺(tái)等區(qū)域樓盤發(fā)現(xiàn)，與普通樓盤相比，限競(jìng)房項(xiàng)目由于銷售條件嚴(yán)格（設(shè)置均價(jià)和最高單價(jià)上限），且業(yè)主購(gòu)買后五年內(nèi)不能出售，因此格外受到“冷落”。
以孫河別墅區(qū)為例，2017年5月，天恒聯(lián)合中糧和旭輝以45.75億元的價(jià)格拿下孫河鄉(xiāng)西甸村2902-86地塊F1住宅混合公建用地，樓面地價(jià)5.13萬(wàn)元/平米，該地塊商品住房銷售均價(jià)不超過67516元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過70892元/平方米，相比周邊的龍湖景粼原著、首開瑯樾等“非限競(jìng)房”項(xiàng)目，其2018年7月份入市后銷售情況并不理想。
孫河區(qū)域某別墅項(xiàng)目銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目成本太高，利潤(rùn)空間有限，對(duì)于業(yè)主來說，5年內(nèi)限售，并不是很好的選擇。
或增加不限價(jià)地塊供應(yīng)
2019年年初，一直以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”為主要土地出讓模式的北京，新年伊始掛出了兩宗不限價(jià)地塊，均位于朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)。
針對(duì)這兩宗地塊放松限價(jià)的影響，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)曾分析稱，孫河地區(qū)不限價(jià)出讓土地不能理解為限價(jià)政策的退出。但隨著此等寬松類的信號(hào)出現(xiàn)，很大程度上也有助于后續(xù)房企預(yù)期的調(diào)整。反過來也可以看出，因?yàn)闆]有限地價(jià)，所以未來房?jī)r(jià)上漲的可能性相對(duì)是加大了，這也要求后續(xù)關(guān)注此類不限價(jià)土地入市的影響。
事實(shí)上，在這兩宗土地之后，北京市土地供應(yīng)還是以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”模式為主。
張大偉表示，北京限競(jìng)房項(xiàng)目已經(jīng)普遍性降價(jià)10%左右，即使在這樣的促銷力度下，北京新建住宅市場(chǎng)依然蕭條。整體看，目前北京新房市場(chǎng)實(shí)際銷售的平均簽約數(shù)量也不足45%。值得關(guān)注的是，限競(jìng)房分化非常明顯，除了少數(shù)位置優(yōu)越項(xiàng)目外，大部分面臨很大的去化難題，甚至虧損。
張大偉還表示，相比過去銷售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售，現(xiàn)在限競(jìng)房一次全部推向市場(chǎng)，導(dǎo)致開盤優(yōu)質(zhì)房源銷售后，后續(xù)房源去化非常慢。而且隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，已經(jīng)開始的價(jià)格戰(zhàn)或許會(huì)升級(jí)。
也有業(yè)內(nèi)人士指出，“限競(jìng)房”使得住房變得越來越多元，保障和滿足了城市剛需和剛改中中低收入群體的住房需求，但是因?yàn)橄薷?jìng)房的流通性被限制，因此在市場(chǎng)上遇冷，政府在以后的土地供應(yīng)中可能會(huì)混合推出“限競(jìng)房地塊+不限價(jià)地塊”，這樣可以豐富北京商品房市場(chǎng)的供應(yīng)和產(chǎn)品的梯度。讓不同需求的人都能在市場(chǎng)上尋找到適合自己的產(chǎn)品。
來源：華夏時(shí)報(bào)
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