特色小鎮(zhèn)熱潮已經(jīng)席卷中華大地，無(wú)論是政府，還是市場(chǎng)，如果不談?wù)撎厣℃?zhèn)似乎就有著不合時(shí)宜之嫌。
回顧2016年樓市，最大的亮點(diǎn)莫過于“兩個(gè)新高”。根據(jù)早前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年全國(guó)商品房銷售面積達(dá)15.73億平米，同比增長(zhǎng)22.5%，商品房銷售額11.76萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34.8%，銷售量、銷售額雙雙創(chuàng)下歷史新高點(diǎn)。
創(chuàng)下歷史新高點(diǎn)之后的樓市，站在新的起點(diǎn)上，面臨新的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，未來又將走向何方，備受人們關(guān)注。
1.未來還會(huì)不會(huì)有更高點(diǎn)
歷史數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)商品房銷售量、銷售額分別突破10億平米和5萬(wàn)億元大關(guān)，隨后仍持續(xù)高走，至2013年又分別達(dá)到13.06億平米和8.14萬(wàn)億元。此后伴隨著行業(yè)調(diào)整期的到來，市場(chǎng)上唱衰中國(guó)樓市的聲音不絕于耳，有關(guān)“2013年為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)歷史頂峰”的判斷屢見報(bào)端。
然而，樓市發(fā)展軌跡難料，2015年全國(guó)商品房銷售額實(shí)現(xiàn)8.73億元，又創(chuàng)下新高；2016年更是銷售量、銷售額雙雙打破歷史成交記錄。這一刻，關(guān)于“未來中國(guó)樓市會(huì)不會(huì)有更高點(diǎn)”的問題再一次受到市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。
首先，就經(jīng)濟(jì)而言，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行周期尚未結(jié)束，經(jīng)濟(jì)全面回穩(wěn)仍需時(shí)日，房地產(chǎn)支柱性產(chǎn)業(yè)地位猶存；
其次，樓市歷經(jīng)高位運(yùn)行后，2017年樓市調(diào)控總體收緊是大趨勢(shì)，但不可能會(huì)成為長(zhǎng)期趨勢(shì)，一旦經(jīng)濟(jì)增速滑破中央容忍下限，樓市寬松回調(diào)，重新刺激樓市以提振經(jīng)濟(jì)仍是大概率事件；
第三，目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率為57.35%，城鎮(zhèn)化還有很長(zhǎng)的路要走，今后很多年仍會(huì)有大量人口向城市聚集。
由此得到的結(jié)論是，2016年未必是中國(guó)樓市的最高點(diǎn)，其歷史峰值仍有可能在可預(yù)見的未來被打破。但這一時(shí)間應(yīng)該不會(huì)是2017年、2018年，因?yàn)闃鞘姓{(diào)控的收緊趨勢(shì)已經(jīng)形成，短期內(nèi)難以改變。此外，一線和熱點(diǎn)二線城市連續(xù)多月的高漲行情也在某種程度上透支了未來需求，樓市需要重新積蓄向上運(yùn)行的力量。
2.長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)樓市影響問題
雖然2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就房地產(chǎn)調(diào)控提出的“基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”并沒有多少新意，但在樓市沖新高的背景下還是格外引人關(guān)注。關(guān)于“調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)樓市影響”分析類文章頗多，觀點(diǎn)也不盡一致，各種調(diào)子都有。
由于“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”不是短期內(nèi)可以做到的，單單一個(gè)房地產(chǎn)稅要通過立法、推進(jìn)改革、實(shí)施執(zhí)行就很難明確時(shí)間（十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議新聞發(fā)言人傅瑩已明確表示，2017年沒有把《房地產(chǎn)稅法》草案列入提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的安排），更何況是一攬子的“基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”呢！因此，長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)樓市的影響在短期內(nèi)仍僅限于預(yù)期，其有利于促進(jìn)樓市的平穩(wěn)發(fā)展，實(shí)質(zhì)性影響程度有限。
3.熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)降溫，地王或下沉
2016年是名副其實(shí)的地王之年，熱點(diǎn)二線城市如合肥、杭州、南京、蘇州等和一線城市上海是地王密度最高的聚集地。但隨著政府管控措施（控地價(jià)、競(jìng)配建、增自持、提前溝通等）的到位，以及后端調(diào)控政策（限購(gòu)、限貸等）收緊，原來地王頻出的熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)降溫或不再是趨勢(shì)而可能成為事實(shí)。
2017年初，碧桂園競(jìng)得的寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)C1-2、C5-5地塊，樓板價(jià)16405元/平，溢價(jià)率僅為3%；2月15日，位于深圳龍華新區(qū)一宗商業(yè)地塊吸引10家大型房企競(jìng)爭(zhēng)，最后花落招商華僑城聯(lián)合體，溢價(jià)率為50.55%；2月16日，北房山兩宗地塊競(jìng)價(jià)次數(shù)未超過十輪，未觸及到價(jià)格上限。
而需要格外留意的是，2017年溫州迎來年度單價(jià)、總價(jià)雙料地王，即新希望集團(tuán)歷經(jīng)68輪報(bào)價(jià)競(jìng)得濱江商務(wù)區(qū)桃花島片區(qū)T04-16至-18地塊；1月初，大同驚現(xiàn)地王，該市建龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.78億元競(jìng)得南環(huán)路南側(cè)，永和路東側(cè)的8號(hào)S2地塊，溢價(jià)率達(dá)164.02%。
從目前形勢(shì)來看，開發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的角逐區(qū)域正在擴(kuò)圍，不再聚焦于原來的熱點(diǎn)城市，新的有潛力的機(jī)會(huì)城市有望成為新的角逐地，地王或由此從原來的一線和二線熱點(diǎn)城市逐步實(shí)現(xiàn)下沉。
4.一線城市樓市趨向固化和封閉
由于對(duì)政策調(diào)整更加敏感，2014年底以來的此輪樓市回暖率先從一線城市開始，而土地市場(chǎng)升溫后很快發(fā)起的高燒也助推了樓市的高漲，加劇了樓市的分化。時(shí)至今日，一線城市樓市占據(jù)頂端，越來越成為一個(gè)相對(duì)固化、相對(duì)封閉的市場(chǎng)。
該如何理解“固化”和“封閉”呢？
首先，一線城市未來新增土地供應(yīng)十分有限，開發(fā)企業(yè)想通過招拍掛途徑獲取新增土地越來越難，即使能夠獲取面臨的風(fēng)險(xiǎn)也很大，因?yàn)闃鞘泄芸靥珖?yán)、太多，開發(fā)商操盤的空間越來越??；
其次，一線城市未來的土地開發(fā)將主要集中在存量用地的城市更新，其對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、能力要求比較高，這不是一般房企所能參與的；
再次，一線城市樓市已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代（2016年二手房/新房：北京3.0；上海2.3；深圳1.9），房?jī)r(jià)更加高企，政府對(duì)二手房房?jī)r(jià)掌控能力遠(yuǎn)不及新房得心應(yīng)手，新增人口購(gòu)房難度越來越大，越來越力不從心。
那么開發(fā)企業(yè)是不是應(yīng)該完全放棄一線而一心聚焦二、三、四線呢？當(dāng)然也不完全是。房企涉獵一線開發(fā)項(xiàng)目的重要意義不在于賺了多少錢，更多的是一種戰(zhàn)略考量，其有利于企業(yè)品牌價(jià)值的提升、核心資源的把握、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展視野的開拓以及產(chǎn)品升級(jí)、改進(jìn)、服務(wù)客戶能力和競(jìng)爭(zhēng)力的提高等諸多方面。
5.限購(gòu)后一線周邊衛(wèi)星城樓市潛力仍值得期待
一線城市在城市群中均作為區(qū)域中心城市而存在，其周邊分布有諸多相應(yīng)的衛(wèi)星城。在一線城市樓市趨向固化、封閉的條件下，周邊衛(wèi)星城市，可憑借“近水樓臺(tái)先得月”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)優(yōu)先承接一線城市樓市的要素外溢（包括資本、資源和客戶等），如廊坊、昆山、佛山等城市的此輪樓市上漲就是受益于北京、上海、廣州一線城市需求的外溢。
2016年以來相關(guān)衛(wèi)星城實(shí)施或加碼限購(gòu)、信貸收緊等調(diào)控雖然短期內(nèi)會(huì)對(duì)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生抑制作用，但可防止需求提早被過度透支，對(duì)樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定、持續(xù)健康發(fā)展是利好，條件好的衛(wèi)星城未來成長(zhǎng)潛力依然值得期待。
6.二線熱點(diǎn)城市一線化問題
在一線城市率先回暖的帶動(dòng)下，一系列二線熱點(diǎn)城市脫穎而出，如合肥、蘇州、南京、杭州、廈門等。這些城市在2016年不僅領(lǐng)跑全國(guó)房?jī)r(jià)，土地市場(chǎng)更是炙手可熱，地王頻出（2016年地王數(shù)量：合肥31、杭州28、南京27、天津26、上海23），風(fēng)頭完全蓋過一線城市。
進(jìn)入2017年，雖然二線熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，但個(gè)別城市、個(gè)別地塊溢價(jià)依然處在高位，如2月24日恒大競(jìng)得的南昌新建區(qū)DAK2017001地塊，溢價(jià)率高達(dá)256.4%；1月20日，東莞以限價(jià)竟配建面積的形式拍出一塊商住地，經(jīng)過154輪的激烈博弈，最終拍出28000/平方米的地王；等等。
樓市、地市的持續(xù)火熱促使熱點(diǎn)二線城市本已松綁的限購(gòu)卷土重來，和一線城市一起再次站立在限購(gòu)的陣營(yíng)，而且限購(gòu)程度還時(shí)有升級(jí)，如3月2日杭州就再一次加碼限購(gòu)，大有向一線看齊的陣勢(shì)。
7.三四線城市去庫(kù)存問題
2015年以來，在系列寬松政策的推動(dòng)下，我國(guó)樓市去庫(kù)存取得一定成效。截止2016年末，我國(guó)商品住宅待售面積已降至4.03億平米，同比減少10.84%。但由于市場(chǎng)表現(xiàn)分化，冷熱不均，三四線城市尤其是縣城去庫(kù)存任務(wù)相比兩年前不是變得更輕了，而是更重了。目前三四線城市積壓了全國(guó)庫(kù)存的7成左右，約2.8億方，需要集聚近千萬(wàn)人口方才能消化如此龐大的存量。
由于三四線城市多為人口凈流出城市，這就使得去庫(kù)存壓力山大。要從根本上解決這一問題，必需做長(zhǎng)期規(guī)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，注重做好產(chǎn)業(yè)支撐，或從內(nèi)部培育，或從外部承接?？傊辛水a(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，才能有人口導(dǎo)入，庫(kù)存問題才能得到最終的妥善解決。
8.特色小鎮(zhèn)熱是好事但也可能是壞事
伴隨著此輪樓市的回暖和高漲，特色小鎮(zhèn)可謂異軍突起，并引起中央高層的高度關(guān)注、認(rèn)可和推動(dòng)。2016年7月，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部發(fā)文提出到2020年培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)；各個(gè)地方政府也紛紛出臺(tái)政策、通知等文件指導(dǎo)自己轄區(qū)內(nèi)的特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建，如北京提出“十三五”期間規(guī)建一批功能性特色小城鎮(zhèn)；浙江、河北、廣東等均提出力爭(zhēng)3-5年培育100個(gè)特色小鎮(zhèn)；天津提出到2020年將創(chuàng)建20個(gè)市級(jí)特色小鎮(zhèn)；等等。
時(shí)下，特色小鎮(zhèn)熱潮已經(jīng)席卷中華大地，無(wú)論是政府，還是市場(chǎng)，如果不談?wù)撎厣℃?zhèn)似乎就有著不合時(shí)宜之嫌。特色小鎮(zhèn)熱應(yīng)該辯證看待，它有可能是好事，也有可能是壞事。
從好的方面來說，特色小鎮(zhèn)為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了新的出路，和政府合作勾兌空間更大，平臺(tái)更廣，更有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定發(fā)展。目前碧桂園、綠城、華夏幸福、華僑城、深圳地鐵、恒大地、宏泰產(chǎn)業(yè)等一批嗅覺靈敏的領(lǐng)先房企已經(jīng)分別開始打造科技、農(nóng)業(yè)、會(huì)展、文旅、基金、足球、航空等一系列別具一格的特色小鎮(zhèn)，備受業(yè)界關(guān)注。
從壞的方面來說，特色小鎮(zhèn)的核心在于“特”，關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)和文化。其不僅對(duì)當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位交通、資源條件、文化氛圍等有內(nèi)在特定要求，對(duì)開發(fā)商的操盤能力要求也高。因此不是任何地方、任何企業(yè)都能投建特色小鎮(zhèn)的。
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