北京甲級寫字樓市場
"2016年第四季度，北京甲級寫字樓市場共迎來三個項目入市，合計帶來16.6萬平方米新增辦公面積。至此，全市甲級寫字樓存量達到992萬平方米（含自用面積）。
"2016年第四季度，全市甲級寫字樓空置率進一步上漲至5.6%，環(huán)比上漲0.7個百分點（含自用面積）。一方面，新增供應空置率相對較高，推高市場平均水平。另一方面，臨近年末需求相對較弱，加之CBD及周邊區(qū)域部分外資企業(yè)縮減租賃面積或搬遷至新興區(qū)域，對市場空置率造成一定影響。
"2016年第四季度，全市甲級寫字樓租金達人民幣每平方米每月336.9元，環(huán)比微降0.1%。部分品質較高、空置面積較少的項目仍能保持良好的租金表現(xiàn)。但與此同時，部分業(yè)主以較低的增幅續(xù)租現(xiàn)有租戶以期保持較高的入駐水平，這在一定程度上影響了整體租金的表現(xiàn)。
市場預測
"2017年北京甲級寫字樓市場仍將迎來集中供應，預計將有15個項目竣工交付，或將為市場新增超過百萬平米的甲級寫字樓面積（含自用）。其中新興區(qū)域將是新增供應的主要來源，占比或達八成以上。但與此同時，部分項目將有可能因為工程進度的原因推遲入市。
"需求方面，內資企業(yè)預計將占有更大的比重，鑒于包括金融服務，IT及高科技，以及專業(yè)服務等在內的第三產業(yè)的快速發(fā)展將繼續(xù)促進北京甲級寫字樓市場的活躍需求。而在全球經濟環(huán)境不確定性增加的情況下，外資企業(yè)在華擴張的策略或將進一步分化，并影響到其在北京的甲級寫字樓租賃需求。
"項目集中入市的情況下，市場整體空置率預計將有明顯攀升。市場競爭加劇的情況下，市場平均租金水平或將進一步下探。與此同時，區(qū)域間的表現(xiàn)將進一步分化，金融街由于供應有限，預計空置率仍將保持低位，租金仍有上浮空間。而其他傳統(tǒng)及新興區(qū)域將因新增供應及區(qū)域內競爭的關系，入駐率及租金水平料將有不同程度的下滑。與此同時，新興的區(qū)域將有可能出現(xiàn)更多的升級和搬遷的需求，從而進一步縮小與傳統(tǒng)商務區(qū)之間的差距。
北京零售市場
"2016年前11個月，北京市社會消費品零售總額錄得9,904.4億元，同比上升6.1%，增速比1-10月提高0.9個百分點。網絡零售額繼續(xù)強勁增長勢頭，同比增幅達18.2%，占社會消費品零售總額的比重達17.8%。
"2016第四季度市場迎來供應高峰，共有五個購物中心落成開業(yè)，帶來47.6萬平方米新增供應。入市項目均位于京南，進一步改善區(qū)域內商業(yè)配套不足的局面。與此同時，百貨業(yè)態(tài)持續(xù)表現(xiàn)低迷，兩個百貨項目關門停業(yè)，影響市場存量減少9.9萬平方米。
"新開業(yè)項目均實現(xiàn)高入駐率。隨圣誕及新年節(jié)假臨近，各類品牌特別是國際服飾品牌及國內餐飲品牌開店積極，推動全市中高端購物中心入駐率環(huán)比繼續(xù)微幅上升0.1個百分點至95.0%。
"租賃需求活躍推動全市中高端購物中心首層平均租金繼續(xù)上漲至每平方米每月人民幣926.9元，環(huán)比上升1.2%。
市場預測
"2017年，北京預計將繼續(xù)迎來供應高峰，14個項目近110萬平方米的新增供應將逐步落成入市。新增供應將主要集中在非核心商圈和近郊，并作為良好的配套設施滿足來自周邊快速發(fā)展的住宅小區(qū)的消費需求。但由于所處地段居住或商業(yè)氛圍有待成熟，部分項目存在推遲的可能性。
"盡管北京零售消費的增長預計將隨宏觀經濟的放緩而進一步回落，但鑒于北京區(qū)域商業(yè)中心的地位，以及快速增長的中產階級所帶來的消費潛力客觀，預計零售商仍會將北京作為拓展區(qū)域市場的重點，市場或將持續(xù)迎來多個品牌的首店開業(yè)。
"與此同時，電商的快速發(fā)展及聯(lián)合辦公的進一步成熟亦將產生新的租賃需求。品牌拓展的全渠道化或將推動更多線上品牌開設線下實體店。而部分聯(lián)合辦公品牌亦可能加快在流量充足、具有良好展示空間的購物中心的開店節(jié)奏。
"預計未來幾年內，激烈的競爭將在招商和運營方面對開發(fā)商帶來更大的挑戰(zhàn)?？傮w來說，經驗豐富的開發(fā)商或將更有能力就市場變化做出積極的反應并對其項目適當?shù)恼{整，從而保持良好的入駐水平和租金增長勢頭。但隨著人口進一步向城市外圍疏解，新興區(qū)域的項目亦將迎來更多發(fā)展的機會。
北京銷售與投資市場
"2016年第四季度，北京甲級寫字樓資本值環(huán)比微幅上升0.5%至人民幣每平方米75,300元。同時，甲級寫字樓毛收益率繼續(xù)收窄0.01個百分點至5.39%。
"2016年第四季度，大宗投資市場持續(xù)活躍。一方面，機構投資者積極投資位于新興區(qū)域的發(fā)展中寫字樓項目。而另一方面，受限于一手土地市場的有限供應及激烈競爭，投資者對于二手土地資源的熱度不減。季內共錄得6宗大宗成交，成交金額約108.9億元。
"寫字樓一手散售市場需求旺盛，成交面積達67.6萬平方米，較第三季度大幅上升60.3%。同時，總成交金額亦環(huán)比大幅上升99.5%至247.4億元人民幣。
""930"新政的逐步落地令第四季度北京土地供應、特別是普通住宅和保障性住房的土地供應，較上季度有明顯回升，但總體來說仍保持較低水平。本季度共有17幅土地成交，其中包括7幅住宅用地；成交總金額達407.4億元，為2016年單季最高水平。
市場預測
"機構投資者尤其是內資保險、信托及投資管理公司將繼續(xù)尋求投資機會。核心區(qū)的寫字樓項目仍將是其首選，但投資組合的選擇將會越發(fā)多元化而進一步延伸到零售物業(yè)、酒店及服務式公寓等業(yè)態(tài)。此外，除了存量市場外，位于具有較高發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域的在建項目亦會受到越來越多的關注。
""控地價，限房價"的住宅用地出讓形式預計將成為未來土地市場的主流。此外，為保證商業(yè)用地的出讓質量，自持比例及年限等條款亦將在商業(yè)用地的出讓中更為常見。這些限制都將繼續(xù)提升一手土地資源獲取的難度。在此情況下，部分亟待擴充土地儲備的開發(fā)商及投資者將進一步轉向尋求二手土地資源，市場將有可能迎來更多股權/部分股權交易，以及公司層面的并購與重組。
二線城市（天津、青島、大連、沈陽）甲級寫字樓市場
"天津：2016年第四季度，位于海河區(qū)域的仁恒置地國際中心項目入市，為天津甲級寫字樓租賃市場帶來4.5萬平方米的新增可租賃面積。至此，中心城區(qū)甲級寫字樓總存量約為110.5萬平方米。本季度市場需求疲軟，搬遷需求占甲級寫字樓成交主力，同時受新入市項目影響，中心城區(qū)整體空置率環(huán)比上升0.6個百分點至43.0%，同比上升7.8個百分點。受高空置率及激烈的市場競爭影響，天津中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場平均成交租金環(huán)比下降1.4%至人民幣每平方米每月135.5元，同比下降3.9%。
"青島：第四季度，青島甲級寫字樓市場共迎來3個項目入市，合計帶來11.7萬平方米新增辦公面積。項目分別為上實中心3號樓及7號樓，以及卓越世紀中心3號樓。至此，全市甲級寫字樓存量達到169.3萬平方米（含自用面積）。受新入市項目影響，甲級寫字樓市場空置率環(huán)比上升3.4個百分點至23.5%。盡管企業(yè)租戶日趨謹慎，租賃需求疲弱，青島甲級寫字樓市場平均租金保持平穩(wěn)，為105.6元每平方米每月。
"大連：2016年第四季度，大連甲級寫字樓市場新星國際中心項目的入市，帶來3.7萬平方米新增辦公面積。至此，全市甲級寫字樓存量達到115萬平方米（含自用面積）。受星海灣板塊活躍租賃需求影響，甲級寫字樓市場空置率環(huán)比下降0.7個百分點至10.1%。企業(yè)擴張租戶日趨謹慎，影響市場平均租金環(huán)比下降1.1%至109元每平方米每月。
"沈陽：2016年下半年，沈陽甲級寫字樓市場共迎來2個項目入市，分別為有友誼時代廣場及新地中心2號樓，合計帶來8.0萬平方米新增辦公面積，至此，全市甲級寫字樓存量達162.7 萬平方米（含自用面積）。因市場此前供應量大，業(yè)主方為提升項目入駐率，通過降低租金刺激租賃成交，市場平均租金環(huán)比下降4.9%至118.3元平方米每月，同比下降10.8個百分點。
市場預測
"預計未來三年內，二線城市還將迎來新供應高峰，令本就空置率頗高的市場進一步承壓。盡管高品質的新增供應將為租金提供保證，但疲弱的市場需求將令業(yè)主加大租金優(yōu)惠政策以提高入住水平，在此情況下，市場平均租金也將進一步下探。
二線城市（天津、青島、大連、沈陽）零售市場
"天津：2016年第四季度，天津城區(qū)共迎來和平大悅城、印象城梅江、萬福北寧灣廣場3個項目入市，合計帶來12.3萬平方米；濱海新區(qū)僅有SM濱海第一城一期項目入市，帶來10.0萬平方米新增供應。至此，天津全市（含濱海新區(qū)）優(yōu)質商業(yè)物業(yè)總存量為450.7萬平方米。市場需求平穩(wěn)，餐飲、兒童、娛樂等體驗型業(yè)態(tài)相對活躍，天津城區(qū)平均入駐率環(huán)比上升0.2個百分點至89.1%。城區(qū)主要優(yōu)質項目首層平均租金基本與上季度持平，為每平方米每月人民幣407.0元。濱海新區(qū)受新項目入市影響，平均入駐率環(huán)比下降14.9個百分點至70.6%，首層平均租金與上季度持平為人民幣每平方米每月226.0元。
"青島：位于嶗山區(qū)的利群金鼎廣場為本季度青島零售市場唯一新增項目。該項目是青島本地零售企業(yè)利群集團開發(fā)的中高端百貨項目，為市場帶來8.6萬平方米的新增面積。至此，全市零售物業(yè)存量達到384.0萬平方米。受新開商業(yè)項目影響，青島零售市場總體空置率環(huán)比上升1.5個百分點至24.1%。核心商圈因地段優(yōu)勢聚集了全市最高端品牌，錄得全市最高租金541.7元每平方米每月。但由于受到部分項目租金下滑影響，市場平均租金環(huán)比微跌0.6%。
"大連：2016年第四季度，大連中高端零售市場無新項目入市，久光百貨閉店令總存量減少3.5萬平方米，至292萬平方米（含自用面積）。受實體經濟不佳影響，市場整體空置率環(huán)比上升1.4個百分點至11.0%。市場平均租金保持420元每平方米每月不變。
"沈陽：第四季度，沈陽中高端零售市場無新項目入市，市場存量保持在613.7萬平方米（含自用面積）。市場需求整體保持平穩(wěn)，主題餐飲及兒童相關業(yè)態(tài)較為活躍，平均租金環(huán)比持平為364.6元每平方米每月。
市場預測
"未來三年，二線城市均將迎來持續(xù)大規(guī)模新增供給。整體市場供過于求的情況將令市場進一步承壓。
"經濟增長放緩的新常態(tài)、來自電商的競爭和持續(xù)的供應放量以及都將令二線城市商業(yè)競爭更加激烈，令市場入駐率和租金增長承壓。在此情況下，購物中心預計將引進更多體驗型業(yè)態(tài)以實現(xiàn)差異化經營，以滿足日益成熟且多元化的消費需求。
（數(shù)據(jù)來自：第一太平戴維斯)
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