關鍵詞一：無人區(qū)
中國地產行業(yè)已經進入“無人區(qū)”：
就規(guī)模而言，萬科等成為世界最大房企后，要找到新的學習標桿已經很難；
就時代而言，人口紅利、貨幣超發(fā)、城鎮(zhèn)化等“黃金10年”的真正動力，逐漸消失或減弱，必須要找到新的發(fā)展動力，這個無法學習別人；
就房價而言，房價收入比、房屋租售比等數字已經沒有先例，比如房價收入比，已經遠遠超過國際上8—10倍的警戒線，沒有人知道安全的邊界在哪里；
就理論而言，國際通用的房地產18年大周期等在我國已經被證明不成立，樓市幾乎成了無法預測的市場。
關鍵詞二：跌破8%
從數據來看，地價太高，是房企利潤下降的主要原因之一。
此外，大房企在地產市場所占規(guī)模越來越大，他們在競爭中急速擴張，而利潤和規(guī)模擴張幾乎是不可兼得。
關鍵詞三:調控
按照多位地產大佬的判斷，最新的調控完全不同于以往任何一次調控，大家要對此有充分的心理準備。
1、因城施策，不但一二三線的政策不同，同一類城市的政策也不同。
比如南京、蘇州等強二線的政策就很緊。最意外的就是嘉興這樣的三線城市，因為離上海近，也開始限購了。以后預測政策還是得看當地房價的變化，而不是看屬于哪一線。
2、層層加碼，不達目的誓不罷休。
上海、深圳這樣的城市，下一次重手，隔幾個月還沒緩過來，再來一次，這在以往是不可能的。
3、立體化，限貸、限購、限價，一起上，幾乎窮盡一切手段。
關鍵詞四：地王
2016年，層出不窮的地王讓整個地產界的高潮一輪接著一輪。面粉貴過面包，樓面價高于周邊二手房房價，調控加碼后，許多之前買地王的房企正忙著賣地王或者搞合作開發(fā)，以降低資金壓力。
買地王的房企有兩種，一種是知道自己為什么拿地王的，另一種是跟風的或手里沒地了被迫的。跟風的、被迫的現在基本都出現危機了。
知道自己為什么拿地王的，有兩類。其中一類是戰(zhàn)略性拿地的，為了進入一個新的城市或者區(qū)域，不惜代價。
另一類，則是部分融資成本特別低的國企，因為在專業(yè)方面沒有優(yōu)勢，采用了一種極端的戰(zhàn)術--------通過造地王，把融資成本低這一優(yōu)勢變成不可逾越的護城河，以時間換空間，用金錢戰(zhàn)勝專業(yè)。
一旦他們在一個區(qū)域炒出了地王，就滅掉了很多民營企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢：
關鍵詞五：分化
同樣是三四線，對有的人來說是天堂，對另外一些人來說則是地獄；同一塊地，別人拿到賺大錢，你拿到就會虧死。各房企的選擇已經出現了嚴重的分化。
分化的背后，是房企本身的積累不同、優(yōu)勢不同。
總的來說，房企有9個大的分化：
1、強弱分化。百強占據了地產市場的半壁江山，排名靠后的百強整個集團的規(guī)模，趕不上排名靠前的巨頭們一個區(qū)域的銷售額。
2、去一線還是三線。融資能力強的企業(yè)，在一線就沒有問題；控制成本能力強的企業(yè)，在三線就沒有問題。
3、要規(guī)模還是要利潤。
4、集中還是分散。對于區(qū)域巨頭來說，這個問題其實沒有選擇，必須集中，才能和巨頭對抗。而巨頭必須分散，否則規(guī)模擴大到一定程度會出現自己和自己競爭的情況。
5、主要做剛需、改善還是做豪宅。改善、豪宅市場會越來越大，乃至成為主流，這是共識。這個分化里面最大的問題，在于你是否有做豪宅的能力和品牌。
6、做標準化產品還是個性化產品。企業(yè)越是規(guī)模大，越是要標準化，企業(yè)越是規(guī)模小，越是要個性化。規(guī)模大的企業(yè)，標準化后可以降低成本、提高質量。而用個性化的產品，去對抗大企業(yè)的品牌，則是未來小房企的生存之道。
7、外在硬件還是內在軟件。硬件的房屋，只能滿足人的基本需求。人的社交需求、自我實現的需求、信仰的需求等等，都是硬件無法滿足的，需要做社群、做組織等去滿足。
8、集權還是分權。集權的房企最大的問題，在于如果老板戰(zhàn)略錯誤，是沒有糾錯機制的。
分權的房企最大的問題，在于效率有時候會有問題。
9、家族企業(yè)還是公眾公司。家族企業(yè)一般不用擔心“野蠻人”。但公眾公司可以引進各種專業(yè)人士，通過投票，最終來做出一個相對理性的抉擇，家族企業(yè)不能。
關鍵詞六：收購
過去幾年，中國的地產市場，是越來越集中的，不過，通常是百強收購中小房企。2016年的新情況是，巨頭對巨頭下手，百強對百強下手。
2016年比較大的收購事件有：恒大收購萬科9.452%股權，這是在寶能之后殺出來的程咬金；萬科并購印力96.55%股權；安邦收購中國建筑5%股權；中海并購中信地產；保利收購中航地產；綠地收購協(xié)信40%股權；融創(chuàng)收購金科16.96%股權；融創(chuàng)收購融科；中民投收購億達53.02%股權；4月恒大收購嘉凱城52.78%股權，結果年底又把嘉凱城賣給了融創(chuàng)。
關鍵詞七：轉型
房企們都在轉型。
首先，就產品來說，不管是一線二線還是三線，剛需轉改善是大趨勢。
剛需房最大的優(yōu)勢，在于價格。但今天地價已經這么高了，做的剛需房的價格肯定便宜不過二手房。
轉型做服務以后，之前的地產主業(yè)也可以獲得支撐，比如服務升級后，老帶新比例可以提高，而產品本身也可以根據客戶意見不斷進化。
關鍵詞八：創(chuàng)新
2016年地產領域的創(chuàng)新，可以歸納為三個“房地產+”
首先是“房地產+人文”。
核心是針對消費升級需求，給客戶詩和遠方。要滿足客戶升級的需求，我們需要提供“硬件+軟件”的服務，從提供“房子”到提供“生活方式”，比如阿那亞；體驗式商業(yè)中的博物館加商業(yè)、書店加商業(yè)，也都是“房地產+人文”。
“房地產+人文”，復制起來有難度，你復制得了這個形式，復制不了骨子里面的基因。
其次是“房地產+科技”。
比如“智慧工地”，用BIM在設計階段把整個建筑給數字化等等；再比如智慧案場，大數據幫助銷售；智慧社區(qū)，制造能和人互動的房子等等；智慧經營，為客戶畫像，用客戶大數據指導產品、營銷、服務等經營行為。
最后是“房地產+金融”。
目前房企在拿地融資、工程款、前期認籌、首付、按揭等各個環(huán)節(jié)都有痛點。移動互聯(lián)網下，地產各類場景和交易環(huán)節(jié)信息和數據沉淀，讓各類機構、個人的信用實現對稱。為地產企業(yè)、供應商、購房者和持有房產的小業(yè)主服務的“新金融”，將讓80%的企業(yè)和個人能夠拿到錢來操作自己的業(yè)務。
關鍵詞九：存量房
2016年，是中國地產市場從增量市場轉向存量市場的關鍵一年。各種長租、短租公寓，各種孵化器，各種利用存量房做出的辦公、商業(yè)、園區(qū)產品紛紛出現，而且逐漸成熟。
2016年我國新房的銷售總額可能會到10萬億，但不會一直持續(xù)增加，未來還會萎縮。房地產真正的未來，在于現在150萬億，未來還會繼續(xù)增加的存量房。
2016年，70年后產權續(xù)期的法律安排，被中央反復提到。未來，一系列與產權有關的法律法規(guī)將出臺。產權將分割成以下一些權益。
未來，房產不但能買賣、能抵押，還能變成金融產品，同一套房屋產權的擁有者可以是許多人，房地產與新金融將緊密的結合在一起。
圍繞著房子和業(yè)主的各種服務，將誕生眾多的新行業(yè)和至少幾百家獨角獸企業(yè)。相信許多未來的獨角獸已經在2016年進入市場。
10年以后，也許地產人將失去幾萬億新房市場，但我們將贏得幾百萬億的穩(wěn)定的存量市場。
關鍵詞十：下半場
中國的地產，正面臨著30年來未有的大變局。2016年是一個分水嶺，以本次調控為一個標志性的事件，上半場的一些根本制度和邏輯將變化，中國地產將進入下半場。
在下半場，存量將取代增量、服務將取代開發(fā)，成為主流。
地產上半場的紅利有以下一些，正在逐漸消失：
1、資本杠桿紅利，因為政策變化而消失
上半場，開發(fā)商的資金第一靠貸款等融資，第二靠預售，有1個億資金就敢做100億的項目。
最近，政府要求開發(fā)商必須用自有資金拿地。而預售制度，很有可能會在未來兩年終結。這個紅利就消失了。
2、城市發(fā)展紅利，逐漸衰減中
在郊區(qū)買一塊地，10年不開發(fā)，城市擴張后，土地價值增長10倍，這是過去的邏輯。
中國的城市化還可以有多少年才到頂，業(yè)內意見不一，但大家都同意的是，相關紅利在衰減。10---15年后會很弱。
3、人口紅利，有中斷的風險
城市人口持續(xù)增長，房價持續(xù)上升。未來一些年，這個邏輯在一二線城市這個可能仍然成立。
但就全國來看，可能不一定。因為計劃生育等原因，城市人口增長逐漸變慢。現在雖然出臺了放開二胎等政策，但起效需要時間。
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