8月10日-13日，2016博鰲房地產(chǎn)論壇在海南舉行。在論壇中，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康表示：“房地產(chǎn)的黃金時(shí)期過去了，新的白銀時(shí)期行將到來……賺錢不像黃金時(shí)期那么容易，但依然是含金量很高的時(shí)期。”
三十年來一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)需求再一次重新動(dòng)身。值得一提的是，筆者留意到，此次論壇嘉賓陣容不乏以持有型商業(yè)為代表的新權(quán)力房企，如專注高端商業(yè)地產(chǎn)的恒隆、以“資產(chǎn)管理+房地產(chǎn)基金”形式著稱的凱德置地，以及剛獲評(píng)“2016中國最具投資價(jià)值地產(chǎn)企業(yè)”的廣州凱華城等。
“多元化”與“轉(zhuǎn)型”是房地產(chǎn)市場近年來呈現(xiàn)頻率最高的關(guān)鍵詞。由高周轉(zhuǎn)、范圍化的銷售型形式，轉(zhuǎn)向高效率、重運(yùn)營的持有型形式，似乎也成為房企最主流的轉(zhuǎn)型方式，但是能否每個(gè)轉(zhuǎn)身都好事多磨？能否每一家企業(yè)都合適持有型運(yùn)營？或許，能夠從那些未雨綢繆的“先行者”身上，找到可自創(chuàng)之處。
持有型之“重”
相較于“短平快”的住宅開發(fā)，重資產(chǎn)的持有型物業(yè)，中心在于“長期持有”，運(yùn)營形式上“只租不售”。因而，項(xiàng)目前期的市場調(diào)研、選址、硬件設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量等影響長期運(yùn)營的要素，也將遠(yuǎn)遠(yuǎn)復(fù)雜于打造住宅項(xiàng)目，能夠說持有型壓力之“重”表現(xiàn)在方方面面。
首先是選址。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一經(jīng)落位，將來一段時(shí)間內(nèi)的運(yùn)營內(nèi)容、交通物流、公共配套等也隨之肯定，能夠說正確的選址是持有型地產(chǎn)勝利的根底。如持有型運(yùn)營的模范企業(yè)新鴻基，其在內(nèi)地的開展戰(zhàn)略不斷都很明晰，就是盤繞北京、上海、廣州為中心展開業(yè)務(wù)。新鴻基地產(chǎn)有限公司首席代表、北京APM購物中心總經(jīng)理蔡志強(qiáng)在承受媒體采訪時(shí)曾表示，投資一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目需求前期的大量調(diào)研，“特別是商業(yè)項(xiàng)目，地段的請求很苛刻，必需是像北京王府井、上?；春Ｂ愤@樣的成熟商圈，或者是將來比擬有開展前景的新區(qū)，比方當(dāng)時(shí)的上海浦東”。
其次，建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)能否具有前瞻性、能否能滿足目的商戶長期開展需求，也是持有型企業(yè)需求面對(duì)的一大課題。以廣州凱華城的旗艦項(xiàng)目——廣州國際輕紡城為例。早在項(xiàng)目建立之初，廣州國際輕紡城便停止了長時(shí)間的設(shè)計(jì)與規(guī)劃?！拔覀冇靡荒臧霑r(shí)間做調(diào)研，理解客戶的實(shí)踐需求，換來了能滿足其需求并歷經(jīng)十年不過時(shí)的設(shè)計(jì)”，凱華城擔(dān)任人引見道。據(jù)理解，廣州國際輕紡城是中國紡織業(yè)內(nèi)頂尖的主題商城，聚集了紡織品業(yè)界近3000家品牌商戶進(jìn)駐，其中不乏面輔料行業(yè)的上市公司。
持有型之“慢”
做一個(gè)持有型的商業(yè)項(xiàng)目是需求時(shí)間的磨煉。有業(yè)內(nèi)專家指出：“一個(gè)長期持有的商業(yè)項(xiàng)目建成開業(yè)只是開端，持續(xù)的運(yùn)營、改造、晉級(jí)則最考企業(yè)功夫，需求大量的專業(yè)人才、運(yùn)營經(jīng)歷及時(shí)間本錢。”
以太古地產(chǎn)、新鴻基、恒隆為代表的持有型香港房企，在內(nèi)地打造的標(biāo)桿性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，均以“慢工出精品”而出名：成立于1972年的太古地產(chǎn)，目前在中國內(nèi)地的項(xiàng)目只要5個(gè)，其中廣州太古匯項(xiàng)目，2001年拿地，直到2011年才開業(yè)。恒隆集團(tuán)主席陳啟宗在承受媒體采訪時(shí)也曾表示，打造商業(yè)地產(chǎn)的過程不能穩(wěn)扎穩(wěn)打?！拔夷軌蚴藗€(gè)月從買地到蓋好，但能夠保證這絕對(duì)是渣滓！是好東西我最少要五年，還不包括買地的時(shí)間！”
生長于廣州的凱華城，同樣如此。作為1997年成立于香港的凱華集團(tuán)有限公司之全資子公司，廣州凱華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 于 2001年初勝利投資了廣州國際輕紡城項(xiàng)目并持續(xù)運(yùn)營至今。直到2014年，才投資了第二個(gè)項(xiàng)目、位于珠江新城的超甲級(jí)寫字樓——?jiǎng)P華國際中心。
“作為持有型企業(yè)，不應(yīng)自覺求快，我們只選擇適宜的時(shí)機(jī)。”凱華城擔(dān)任人引見道，“我們需求把精神放在已有的項(xiàng)目中，以慢開展換質(zhì)量，由于一個(gè)項(xiàng)目的建立運(yùn)營太需求時(shí)間與耐煩。”據(jù)記者理解，在硬件之外，廣州國際輕紡城在軟件配套及增值效勞上也精心規(guī)劃：經(jīng)過增設(shè)銀行、餐飲、物流、檢測等環(huán)節(jié)，保證商戶生意往來及日常需求處理的便利；此外，廣州國際輕紡城不斷在推進(jìn)數(shù)字化、信息化、品牌化和展貿(mào)化等轉(zhuǎn)型舉措，以順應(yīng)不時(shí)變化的市場需求。
以“慢”為快的匠心運(yùn)營，也得到市場的認(rèn)可：即使在2013年至2015年經(jīng)濟(jì)構(gòu)造轉(zhuǎn)型，紡織業(yè)遇到阻力的狀況下，廣州國際輕紡城的租金仍持穩(wěn)步上升趨向。
持有型之“機(jī)”
作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，融資永遠(yuǎn)關(guān)乎企業(yè)開展命脈。而持有型商業(yè)的“重”與“慢”，更需求長期、穩(wěn)定的資金支持。印力集團(tuán)董事長丁力業(yè)以為：“商業(yè)地產(chǎn)最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是打通資本市場，行業(yè)特性必定企業(yè)必然是重資產(chǎn)型，不與資本市場打通，可持續(xù)開展將會(huì)有很大的應(yīng)戰(zhàn)?！?/p>
隨著證監(jiān)會(huì)新的《公司債發(fā)行與買賣管理方法》出臺(tái)，不斷攪擾持有型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商的資金壓力得以緩解，政策助力使持有型商業(yè)取得長期低本錢資金融資成為可能。
數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2016年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)債增速尤為突出，上半年發(fā)行范圍已達(dá)去年同期的6倍，均勻發(fā)行利率4.7%。截至8月1日，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債889只，發(fā)債總額迫近8000億元，曾經(jīng)大幅超越去年全年6751.73億元發(fā)債總額。
其中，持有型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商的表現(xiàn)尤為搶眼。2016年萬達(dá)集團(tuán)已發(fā)行六期AAA級(jí)公司債，共250億，票面利率在3.2%-3.95%之間；世茂股份發(fā)行的兩期AAA級(jí)公司債，其票面利率分別為4.3%和4.8%；兆泰集團(tuán)兩期AA級(jí)5年期公司債，票面利率分別為4.93%、4.18%；國華置業(yè)首期AA級(jí)5年期公司債票面利率4.25%；廣州凱華城AA級(jí)首期5年期公司債票面利率更落在詢價(jià)下限，僅4.0%。
就初次發(fā)債狀況而言，凱華城的公司債綜合指標(biāo)已遠(yuǎn)優(yōu)于同類房企和局部上市房企?？梢?，銷售型物業(yè)毛利率下滑趨向中，持有型商業(yè)物業(yè)愈發(fā)成為投資者尋求長期穩(wěn)定投資報(bào)答的重要標(biāo)的。據(jù)理解，凱華城首期公司債取得8倍超額認(rèn)購，擬在10月發(fā)行范圍14億元的第二期公司債。
而在充沛表現(xiàn)市場價(jià)值的二級(jí)市場交投中，以上優(yōu)質(zhì)的持有型企業(yè)同樣取得追捧，市場認(rèn)購熱情高漲，債券收益率下行成為主趨向。截至9月19日收盤，萬達(dá)所發(fā)行的共六期公司債收益率降落至3.29%-3.67%之間；世茂降落至4.18%；兆泰兩期降落至4.18%和3.77%；凱華城則大幅降落至3.5%。
隨著“L型”經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的啟幕與房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)期”的逝去，范圍已不再是權(quán)衡房企的獨(dú)一規(guī)范，考驗(yàn)產(chǎn)品質(zhì)量與資產(chǎn)運(yùn)營才能的時(shí)期正在到來?？此啤爸亍迸c“慢”的持有型企業(yè)們，正以本人的步伐穩(wěn)健行進(jìn)，他們或?qū)⒂瓉怼白詈玫臅r(shí)期”。
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