日前，在北京通州區(qū)商住房“限購(gòu)令”即將“滿月”，通州區(qū)又出臺(tái)《北京市通州區(qū)人民政府關(guān)于對(duì)本區(qū)戶籍人口采取臨時(shí)性限控措施的通知》(以下簡(jiǎn)稱《戶籍通知》)。而在多項(xiàng)已經(jīng)出臺(tái)的新老政策多重夾擊下，通州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟有何反應(yīng)?意圖打擊的投資投機(jī)性的個(gè)人炒房又是否得到有效抑制?
為此，記者走訪通州區(qū)多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，進(jìn)場(chǎng)者明顯有所下降，部分項(xiàng)目房源因購(gòu)房者資質(zhì)不足或首付款難以立刻湊齊而被迫放棄購(gòu)房。但是，小遠(yuǎn)了解到，開發(fā)商為了盡快去庫(kù)存也已經(jīng)與有意購(gòu)房者達(dá)成攻守同盟，采取了“曲線買房”之策。多位項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人建議或承諾，可以通過(guò)注冊(cè)空殼公司的名義繞開“限購(gòu)令”，實(shí)現(xiàn)順利購(gòu)房。
“限購(gòu)令”效果立竿見影
5月27日，北京市通州區(qū)政府發(fā)出《戶籍通知》，為加強(qiáng)北京城市副中心人口規(guī)模調(diào)控和戶籍管理工作，對(duì)本區(qū)戶籍人口采取臨時(shí)性限控措施?！稇艏ㄖ访鞔_了包括凍結(jié)本市他區(qū)遷入通州區(qū)的非直系親屬投靠落戶;對(duì)通州區(qū)現(xiàn)有廢棄地址戶籍人員進(jìn)行清理，并凍結(jié)廢棄地址落戶;通州區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、辦公等非住宅房屋一律不批準(zhǔn)落戶等多項(xiàng)內(nèi)容。
此外，在5月初，通州區(qū)政府與北京市住建委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱《商住通知》)，再度對(duì)樓市限購(gòu)政策進(jìn)行升級(jí)?！渡套⊥ㄖ芬?，通州區(qū)商務(wù)型公寓暫停向已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無(wú)法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭出售。
記者從通州區(qū)多個(gè)樓盤項(xiàng)目了解到，《戶籍通知》目前對(duì)市場(chǎng)的影響尚未可知，但《商住通知》的效果確實(shí)立竿見影。北京市公安局通州分局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)橥ㄖ菀酝鶎儆诒本┑倪h(yuǎn)郊區(qū)縣，所以戶籍人口的流入本身很小，所以此次《戶籍通知》的出臺(tái)影響面很小，其意義是更多的將之前的政策進(jìn)行梳理和再確認(rèn)。
通州《戶籍通知》的出臺(tái)并非完全是從房地產(chǎn)角度來(lái)考慮，更多的是以城市副中心的層面進(jìn)行通盤考量，只不過(guò)房地產(chǎn)是一道繞不過(guò)去的坎兒，未來(lái)政策可能還會(huì)有變化。以往通州區(qū)是人口的凈流入地區(qū)，人口大量的聚集會(huì)給城市帶來(lái)巨大壓力，而在北京的城市副中心東遷確定后，為承接和吸引北京市原有“尖子生”肯定會(huì)一邊抑制房?jī)r(jià)上漲，一邊清理和凍結(jié)現(xiàn)有人口。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通州此次對(duì)于戶籍制度的從緊政策實(shí)際上有三個(gè)考慮：一是為商住房的市場(chǎng)交易進(jìn)行規(guī)范，進(jìn)而使得后續(xù)此類住房的炒作因素減少;二是希望規(guī)范市場(chǎng)營(yíng)銷，尤其是部分樓盤存在虛假營(yíng)銷和落戶的虛假承諾;三是通州后續(xù)發(fā)展不希望有類似的城市病出現(xiàn)，比如需求過(guò)度釋放、配套跟進(jìn)不及時(shí)等問(wèn)題，通過(guò)此類規(guī)范，能夠有序推進(jìn)通州城市建設(shè)。
開發(fā)商想招兒規(guī)避“限購(gòu)令”
在通州現(xiàn)有新政夾擊之下，通州的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟幾何?記者走訪通州區(qū)多個(gè)樓盤了解到，多個(gè)項(xiàng)目因?yàn)橘?gòu)房者資質(zhì)和首付款不夠等原因出現(xiàn)退房現(xiàn)象。
“我們兩棟商住樓共300多套房源原本早在5月初就已基本售罄，但是《商住通知》出臺(tái)后，有二三十位購(gòu)房者或因資質(zhì)不全，或因首付款一時(shí)難以湊手所以就被清退了。”通州區(qū)新華北路的一家銷售中心負(fù)責(zé)人說(shuō)。
數(shù)據(jù)顯示，通州區(qū)2015年7月的商業(yè)用房的供應(yīng)面積、成交面積和成交套數(shù)、成交均價(jià)分別為11238平方米、3646平方米、27套、32428元。而受副中心落地?zé)衾孟⒂绊?，通州區(qū)到2016年4月的供應(yīng)面積、成交面積、成交套數(shù)和成交均價(jià)則均暴漲至26600平方米、35936平方米和302套、40248元。雖然供應(yīng)面積增長(zhǎng)近兩倍，但成交面積卻是原先的9倍多，成交套數(shù)是原先的11倍，成交均價(jià)也不出所料就此翻番，商住房市場(chǎng)供不應(yīng)求已是不爭(zhēng)事實(shí)。
一方面是政策收緊，而另一方面是市場(chǎng)需求旺盛。在資金成本高企和追求去化率的當(dāng)下，開發(fā)商和個(gè)人購(gòu)房者難道束手無(wú)策?在采訪中，包括北京ONE、世界僑商中心 等多個(gè)銷售中心負(fù)責(zé)人分別向記者建議可以通過(guò)注冊(cè)新公司的名義來(lái)進(jìn)行購(gòu)房。
“周邊都是四五十年的寫字樓或者商鋪，而我們項(xiàng)目只有7—1和7—2兩棟樓是面向個(gè)人投資者。上個(gè)月開盤后，7—2號(hào)樓還剩下半棟，7—1目前待定，其他的幾棟樓都是整棟或整層賣給企事業(yè)單位。”世界僑商中心銷售負(fù)責(zé)人說(shuō)，由于《商住通知》的出臺(tái)，目前不接受以個(gè)人名義的購(gòu)房，但是建議有購(gòu)房意向的客戶可以通過(guò)在北京注冊(cè)新公司后，以公司名義進(jìn)行購(gòu)買?！叭绻鹿臼?~5年的新公司，我們可以接受7年的貸款?！贝送?，上述新華北路的銷售中心負(fù)責(zé)人則干脆向記者表示，可以為購(gòu)房者代辦注冊(cè)公司，即使不符合相關(guān)社保年限等購(gòu)房資質(zhì)，購(gòu)房者可以在支付10多萬(wàn)元費(fèi)用后和領(lǐng)導(dǎo)“商量商量”?！罢薏蛔。@叫上有政策，下有對(duì)策?！?/p>
另?yè)?jù)一位業(yè)內(nèi)資深房地產(chǎn)投資人士表示，他們正在和萬(wàn)科城市之光方面緊急磋商如何規(guī)避“限購(gòu)令”，目前主要方向是萬(wàn)科為購(gòu)房者注冊(cè)公司，房產(chǎn)作為公司資產(chǎn)一同賣給個(gè)人?！皳?jù)我了解，有的開發(fā)商已經(jīng)聯(lián)系到一些大公司一次性網(wǎng)簽整層后再分賣給個(gè)人，也有的鼓勵(lì)個(gè)人自己注冊(cè)公司后，以全款購(gòu)房或開發(fā)商為個(gè)人墊資對(duì)首付款進(jìn)行分期付款?！钡f(wàn)科城市之光相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，公司方面目前沒有此類應(yīng)對(duì)措施，“政府出政策，公司就改變策略。我們的方針就是只要符合條件我們就賣?！?/p>
美房網(wǎng)首席分析師康輝在接受記者采訪時(shí)表示，商住房“限購(gòu)令”出臺(tái)后確實(shí)對(duì)很多投資人產(chǎn)生影響，但從政策規(guī)避角度來(lái)說(shuō)目前確實(shí)只有通過(guò)以公司的名義購(gòu)房比較現(xiàn)實(shí)?！跋拶?gòu)令”的想法和初衷是好的，政府引入大型的實(shí)體公司，避免個(gè)人的投資或投機(jī)性炒房。但問(wèn)題是大型實(shí)體公司一定是在自己需要的時(shí)候才買房，而開發(fā)商則是希望樓蓋完了立刻就賣光，“限購(gòu)令”說(shuō)明政府還是在拿計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維來(lái)管理市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，其理想狀態(tài)是開發(fā)商蓋完房子就嚴(yán)絲合縫地直接賣給目標(biāo)群體，但實(shí)際上不可能實(shí)現(xiàn)。
徐東華認(rèn)為，為規(guī)避“限購(gòu)令”用公司的名義購(gòu)房歷來(lái)有之，但這會(huì)產(chǎn)生新問(wèn)題，比如相關(guān)購(gòu)房后的稅費(fèi)成本高;未來(lái)賣房時(shí)因?yàn)槎愔茊?wèn)題會(huì)很麻煩;公司如果經(jīng)營(yíng)不善而產(chǎn)生一些抵押或債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！罢块T可能也知道類似規(guī)避措施，但這個(gè)口子并不會(huì)很快關(guān)上。因?yàn)殚_發(fā)商需要去庫(kù)存，政策緊縮會(huì)慢慢來(lái)?！?/p>
為此，記者向通州區(qū)建委和區(qū)政府發(fā)出采訪函，但截至發(fā)稿均未獲得相應(yīng)回復(fù)。
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