11月15日，58同城、安居客發(fā)布《長(zhǎng)期看好 短期承壓——2019全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀報(bào)告》，從宏觀背景、行業(yè)現(xiàn)狀、大宗交易、租賃市場(chǎng)、需求來(lái)源、租賃熱度等維度，分析當(dāng)前我國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)走勢(shì)。
宏觀數(shù)據(jù)顯示我國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍處上升通道;今年1-9月，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)0.8%，但庫(kù)存壓力尚存;一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍，寫(xiě)字樓最受青睞，同時(shí)，一線城市空置率分化，北京寫(xiě)字樓新增租賃供應(yīng)量大;TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)需求潛力大，聯(lián)合辦公租賃前景廣;廣州租賃搜索熱度提升明顯，二線城市寫(xiě)字樓租賃需求后勁足，西部城市搜索熱度增長(zhǎng)快。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍處上升通道，開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)與庫(kù)存壓力并存
寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求主要和GDP增速、人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)、城鎮(zhèn)化率相關(guān)。58同城、安居客《2019全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀報(bào)告》指出，當(dāng)前中國(guó)GDP總量全球第二，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，但與美國(guó)相比，中國(guó)在人均GDP和第三產(chǎn)業(yè)GDP占比方面仍有較大發(fā)展空間。和第三產(chǎn)業(yè)GDP占比相對(duì)應(yīng)的是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)占比，隨著中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)GDP占比的不斷抬升，三產(chǎn)從業(yè)人數(shù)占比也有望提升。同時(shí)，近年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率也在迅速提高，2018年底已達(dá)到59.15%，體現(xiàn)了新興經(jīng)濟(jì)體的活力且尚有較大發(fā)力空間。因此，中國(guó)寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)需求仍處于上升通道。
2019年以來(lái)，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資增速由負(fù)轉(zhuǎn)正且持續(xù)改善。58同城、安居客《2019全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)10.5%，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)0.8%。雖然寫(xiě)字樓投資增速低于整體房地產(chǎn)投資增速，但對(duì)比去年同期11.4%的負(fù)增長(zhǎng)，表現(xiàn)出積極向好的走勢(shì)。
同時(shí)，寫(xiě)字樓新開(kāi)工面積在連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)后，于今年轉(zhuǎn)正，截至9月底，2019年寫(xiě)字樓新開(kāi)工面積5010萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，表明開(kāi)發(fā)商正積極布局、拓展寫(xiě)字樓市場(chǎng)。
但是，竣工面積卻未能扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，且施工面積持續(xù)高位，寫(xiě)字樓項(xiàng)目施工進(jìn)度緩慢，后續(xù)充足的供應(yīng)有可能進(jìn)一步施壓售價(jià)及租金。受綜合因素影響，寫(xiě)字樓銷售持續(xù)遇冷，多個(gè)核心城市寫(xiě)字樓空置率提升，使得寫(xiě)字樓庫(kù)存在2014至2017年消化周期呈下降趨勢(shì)后于2018年底再次上升，去化壓力仍存。
一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍，寫(xiě)字樓最受青睞
商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量周期后，大宗交易與其間的資本運(yùn)作越發(fā)繁榮。始于2000年初的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易在2005年時(shí)達(dá)到小高峰，2006年的一紙“限外令”使交易量直線下降，2015年“限外令”取消后大宗交易又重新興盛。
58同城、安居客《2019全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)交易中，一線城市占比8成，外資參與度快速提升，從2016年的14%上升至2018年的32%。2019年前三季度，一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易整體活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，四城寫(xiě)字樓(含綜合)成交額超774億人民幣，外資占比超55%。其中多個(gè)交易項(xiàng)目為去年啟動(dòng)，今年以來(lái)買(mǎi)家決策趨于謹(jǐn)慎。盡管如此，長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易與外資參與熱情都將繼續(xù)提升。
值得注意的是，盡管商業(yè)地產(chǎn)交易總額屢創(chuàng)新高，寫(xiě)字樓也穩(wěn)坐最受青睞資產(chǎn)類別，但其交易額占比從2005-2015年均的55%，下降到2018年的不足40%。58同城、安居客《2019全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀報(bào)告》指出，寫(xiě)字樓占比下滑主要是其他資產(chǎn)類別的沖擊所導(dǎo)致的。重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓出售標(biāo)的有限，北京等城市核心區(qū)域出售資源更是稀少，因而帶動(dòng)可改造類物業(yè)受到投資者關(guān)注。同時(shí)，重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓租金平均漲幅普遍低于其資產(chǎn)價(jià)值漲幅，使得寫(xiě)字樓的投資收益較低，因此更多投資商把目光轉(zhuǎn)向增值型資產(chǎn)。此外，零售、酒店、物流等資產(chǎn)投資價(jià)值的提升，也一定程度上擠占了寫(xiě)字樓的交易額占比。
一線城市租賃市場(chǎng)空置率分化，聯(lián)合辦公租賃前景廣
一線城市GDP增速快，第三產(chǎn)業(yè)占比高，寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展成熟，但不同城市也呈現(xiàn)了差異化特點(diǎn)。58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理數(shù)據(jù)表明，2019年前三季度，北京、上海、深圳空置率為13.8%、12.5%、21.2%，分別較去年底上浮3.2%、2.4%、1.8%，廣州空置率維持低位且持續(xù)下降至3.7%。
京逐漸回暖的租賃需求不足以支撐其寫(xiě)字樓的巨量供應(yīng)，因而空置率繼續(xù)上升。P2P行業(yè)的綜合整頓疊加新增供應(yīng)大幅增加或是深圳空置率承壓的主要原因。廣州空置率的持續(xù)下降或是得益于其較低的租金水平以及其較少的新增租賃供應(yīng)量。
租金方面，58同城、安居客《2019全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀報(bào)告》整理的數(shù)據(jù)顯示，三季度北上廣深寫(xiě)字樓每平方月平均租金分別為389元、310元、178元、和233元。從長(zhǎng)期來(lái)看，2009年底至今，一線城市寫(xiě)字樓租金均有較大增幅，其中北京增幅133%，這主要得益于2011年后第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展及寫(xiě)字樓空置率持續(xù)走低，其次是深圳、上海、廣州，分別為65%、50%、39%。
從供應(yīng)量來(lái)看，前三個(gè)季度，北上廣深寫(xiě)字樓租賃新增供應(yīng)量分別為72萬(wàn)方、18萬(wàn)方、7萬(wàn)方、59萬(wàn)方。凈吸納量上半年受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響嚴(yán)重下挫，三季度北京及深圳率先轉(zhuǎn)暖。由于經(jīng)濟(jì)增速回落加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)多個(gè)行業(yè)波動(dòng)的影響，企業(yè)謹(jǐn)慎擴(kuò)張，寫(xiě)字樓租賃需求較弱，租戶的租賃決策更趨保守。一線城市寫(xiě)字樓項(xiàng)目的去化周期以及租賃決策周期均進(jìn)一步拉長(zhǎng)。
58同城、安居客《2019全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀報(bào)告》對(duì)于寫(xiě)字樓新增租賃需求最大來(lái)源行業(yè)也進(jìn)行了分析。數(shù)據(jù)顯示，2017年10月-2018年9月，一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓新增租賃需求以TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)為主力，這三大產(chǎn)業(yè)占北京和深圳租賃成交面積超80%，同時(shí)，占上海和廣州租賃成交面積超60%。
58同城、安居客《2019全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀報(bào)告》分析認(rèn)為，中國(guó)科技領(lǐng)域研發(fā)支出占GDP比重處于上升通道，隨著研發(fā)投入的增加以及新技術(shù)的應(yīng)用，TMT領(lǐng)域的業(yè)務(wù)和從業(yè)人數(shù)將會(huì)繼續(xù)壯大。專業(yè)服務(wù)業(yè)中聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展最快需求最大，目前一二線城市滲透率均不高，隨著行業(yè)帶來(lái)的企業(yè)空間解決方案革新，有望帶來(lái)更多租賃需求。當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)自由度仍有較大開(kāi)放空間，隨著進(jìn)一步擴(kuò)大金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放，海外金融機(jī)構(gòu)在華的業(yè)務(wù)擴(kuò)張和員工人數(shù)也會(huì)隨之增長(zhǎng)。
廣州租賃搜索熱度提升明顯，西部城市搜索熱度增長(zhǎng)快
GDP增速快、人均GDP高、三產(chǎn)占比高且增速快，則人才吸引力足，寫(xiě)字樓整體租賃需求旺盛。據(jù)58同城、安居客線上寫(xiě)字樓搜索數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，一二線城市寫(xiě)字樓整體租賃搜索熱度同比抬升，部分熱點(diǎn)城市的寫(xiě)字樓租賃需求仍然旺盛。在一線城市中，廣州的租賃搜索熱度提升最明顯，低空置率疊加親民的租金使得廣州寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)越來(lái)越受追捧。當(dāng)前廣州的寫(xiě)字樓新盤(pán)主要集中在琶洲板塊，此板塊受到科技企業(yè)熱捧，租賃熱度和租金雙雙走高。
58同城、安居客線上搜索數(shù)據(jù)顯示，一線城市中寫(xiě)字樓租賃搜索熱度排名較前的地段有深圳寶安西鄉(xiāng)、北京大興亦莊、深圳龍崗中心城等，均位于新興商務(wù)區(qū)。隨著近年來(lái)各項(xiàng)配套設(shè)施的完善，新興商務(wù)區(qū)逐漸崛起，租戶關(guān)注度與日俱增。
六個(gè)重點(diǎn)二線城市中，西安、成都、重慶三個(gè)西部城市租賃搜索熱度提升較大，西部各城商業(yè)的崛起推升辦公需求。其中，成都的整體熱度和同比變化均名列前茅，這主要得益于繁榮的零售業(yè)推動(dòng)，“首店經(jīng)濟(jì)+網(wǎng)紅效應(yīng)”持續(xù)為成都的商業(yè)市場(chǎng)輸血，吸引著更多國(guó)內(nèi)外企業(yè)和人才落戶，這讓成都的寫(xiě)字樓租賃熱度持續(xù)提升。58同城、安居客《2019全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀報(bào)告》指出，二線城市經(jīng)濟(jì)上緊追一線城市，政策上提供更多優(yōu)惠，各城市間對(duì)人才和企業(yè)的爭(zhēng)奪更加白熱化，二線城市核心商務(wù)區(qū)的價(jià)值正在獲得更多認(rèn)可，寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)亦突破城市界限。
從寫(xiě)字樓租賃面積的搜索量來(lái)看，58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市熱度最高的是100平方米以下的房源，占比29.1%，而二線城市需求最大的是100平方米-200平方米的房源，占比高達(dá)33.4%，且200平方米-500平方米面積段房源搜索占比均超過(guò)一線城市，二線城市租客更青睞中等大小的寫(xiě)字樓房源。
來(lái)源：58同城、安居客
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