第三季度廣州甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至3.7%，創(chuàng)歷史新低，同期平均租金環(huán)比下跌0.4%至每平方米每月179.2元；前三季度的市場(chǎng)廣州地區(qū)錄得12宗成交，總金額達(dá)79億元……廣州迎來(lái)最好的季節(jié)，廣州的寫字樓市場(chǎng)前三季度成績(jī)單也紛紛出爐。日前，房地產(chǎn)服務(wù)商陸續(xù)發(fā)布第三季度商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告，也總結(jié)了前三季度市場(chǎng)情況。
寫字樓市場(chǎng)
租金和空置率同時(shí)下降
日前，第一太平戴維斯發(fā)布了第三季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告指數(shù)，報(bào)告指出，2019年第三季度，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目入市，全市甲級(jí)寫字樓總存量仍維持在514.5萬(wàn)平方米。
第三季度，全市甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至3.7%，創(chuàng)歷史新低，同期平均租金環(huán)比下跌0.4%至人民幣每平方米每月179.2元。
珠江新城空置率環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至4.2%；平均租金環(huán)比下跌1.4%至人民幣每平方米每月203.2元，租金跌幅為全市各子市場(chǎng)中最明顯。
琶洲空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至3.0%；平均租金環(huán)比上漲1.4%至人民幣每平方米每月152.5元。
報(bào)告顯示，大部分企業(yè)對(duì)于搬遷或擴(kuò)張仍持保守態(tài)度，但受到政策利好推動(dòng)，來(lái)自金融科技業(yè)的租賃活動(dòng)較為矚目。其中，在第三季度來(lái)自傳統(tǒng)金融保險(xiǎn)行業(yè)及健康醫(yī)療行業(yè)的租賃需求活躍。
零售物業(yè)
首層平均租金環(huán)比上漲至760元/平方米
在零售方面，位于國(guó)際金融城子市場(chǎng)的美林天地（一期）開業(yè)，為廣州零售物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)8.16萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，至此全市零售物業(yè)市場(chǎng)總存量增加至約530萬(wàn)平方米。
截至第三季季末，全市零售物業(yè)市場(chǎng)空置率環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至8.4%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分別環(huán)比下降0.6和0.2個(gè)百分點(diǎn)，至6.8%和11.9%。
全市零售物業(yè)首層平均租金環(huán)比上漲0.7%，至人民幣每平方米每月760.0元。其中核心商圈及非核心商圈的首層平均租金環(huán)比分別增長(zhǎng)0.8%和0.7%，至人民幣每平方米每月1，663.7元和人民幣每平方米每月437.3元。
報(bào)告預(yù)計(jì)第四季度還將有八個(gè)新購(gòu)物中心開業(yè)，屆時(shí)將為零售市場(chǎng)帶來(lái)88.3萬(wàn)平方米零售供應(yīng)，新增供應(yīng)將位于番禺、黃埔等非核心區(qū)域。
大宗交易
廣州地區(qū)錄得12宗成交 總金額79億元
隨著11月份的到來(lái)，不少房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司陸續(xù)發(fā)布前三季度的市場(chǎng)總結(jié)，戴德梁行發(fā)布了《2019年第三季度大中華區(qū)資本市場(chǎng)快訊》，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資情況及包括一線城市北上廣深、香港、臺(tái)灣在內(nèi)的多個(gè)主要市場(chǎng)進(jìn)行了剖析。
數(shù)據(jù)顯示，三季度國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資（單宗投資額超過1億元）總額高達(dá)500億元，環(huán)比增長(zhǎng)28%。內(nèi)資買家繼續(xù)領(lǐng)跑，以總交易額占比近九成，成為交易主力。除收購(gòu)大型不良資產(chǎn)外，在政策鼓勵(lì)下，內(nèi)資買家頻頻購(gòu)入自用物業(yè)。
寫字樓物業(yè)依然是投資者的首選，占本季投資額的逾五成，主要?dú)w功于北京市場(chǎng)的幾筆大型收購(gòu)交易，除北京外，不少一二線城市的寫字樓投資額均有所下降。在這些城市中，租戶需求疲軟，聯(lián)合辦公及內(nèi)資金融服務(wù)企業(yè)的擴(kuò)張放緩，經(jīng)濟(jì)下行促使租戶紛紛采取節(jié)約成本的策略，因此寫字樓市場(chǎng)整體空置率上升，使得項(xiàng)目投資回報(bào)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。盡管如此，中美貿(mào)易達(dá)成的初步協(xié)議有望增強(qiáng)市場(chǎng)的信心。
在廣州地區(qū)，前三季度大宗交易投資市場(chǎng)錄得12宗成交，總金額約為人民幣79億元。寫字樓物業(yè)以近七成交易占比領(lǐng)跑，以穩(wěn)定收益繼續(xù)成為買家的“心頭好”。戴德梁行華中區(qū)研究部助理董事及主管袁雪玲分享，內(nèi)資企業(yè)依舊是廣州大宗交易的主力軍，同時(shí)，外資買家活躍度上升，前三季度外資成交金額占比12.3%，去年同期這個(gè)數(shù)字僅為0.8%。
焦點(diǎn)
老舊物業(yè)“迎來(lái)春天”
今年城市更新火力全開，受益于此，核心商圈中具有升級(jí)改造潛質(zhì)的老舊物業(yè)“迎來(lái)春天”。荔灣區(qū)、越秀區(qū)中山路一帶的商業(yè)裙樓及混合用途的物業(yè)成交活躍，前三季度錄得三宗成交。其中，本季度同創(chuàng)集團(tuán)與新加坡吉寶置業(yè)購(gòu)入的荔灣區(qū)西門口廣場(chǎng)，是外資買家吉寶進(jìn)軍大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的首站。
據(jù)了解，自2013年起，吉寶先后積極在上海、北京拿下多個(gè)零售及寫字樓物業(yè)，現(xiàn)將目光移至經(jīng)濟(jì)活力旺盛的粵港澳大灣區(qū)核心城市，預(yù)計(jì)是看好當(dāng)?shù)匚飿I(yè)投資市場(chǎng)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。袁雪玲分析，中山路串聯(lián)了荔灣區(qū)西門口、越秀區(qū)北京路和東山口三大傳統(tǒng)商圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、輻射范圍廣，預(yù)計(jì)將成為買家尋求增值型物業(yè)投資機(jī)會(huì)的下一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)。
琶洲商務(wù)區(qū)戰(zhàn)績(jī)傲人
琶洲商務(wù)區(qū)作為粵港澳大灣區(qū)人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)、廣深科技創(chuàng)新走廊的重要節(jié)點(diǎn)，近年來(lái)火速成為地產(chǎn)圈“紅人”及“流量”，是又一個(gè)投資者關(guān)注的重點(diǎn)區(qū)域。
經(jīng)過近三年的高速發(fā)展，琶洲商務(wù)區(qū)已斬獲不少“傲人戰(zhàn)績(jī)”：甲級(jí)寫字樓空置率在不到一年的時(shí)間內(nèi)從約20%的高位降低至5.5%；平均租金同比增長(zhǎng)5.6%，漲幅領(lǐng)跑全市。不僅如此，數(shù)據(jù)顯示，從2016年至今的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)成交租賃面積看來(lái)，琶洲成為近6成TMT租戶的首選。未來(lái)隨著更多總部大樓、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的落地，以及政府優(yōu)惠政策的加持，琶洲寫字樓的租金及資產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，該片區(qū)對(duì)投資者的吸引力將持續(xù)上升。
來(lái)源：南方都市報(bào)
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