上海核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到13.2%，第一太平戴維斯在近期舉行的2019年第三季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧暨展望上認(rèn)為，此數(shù)據(jù)創(chuàng)10年新高。
第一太平戴維斯報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”）顯示，由于第四季度包括核心與非核心區(qū)域的寫(xiě)字樓將進(jìn)入市場(chǎng)，整體空置率仍將上升。值得關(guān)注的是，盡管第三季度投資市場(chǎng)合計(jì)成交金額僅為人民幣63億元，同比下降23%，但是其認(rèn)為商務(wù)園區(qū)仍受到投資者關(guān)注。
核心區(qū)空置率10年新高
上海第三季度核心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓空置率創(chuàng)10年新高。
報(bào)告顯示，在2019年第三季度，由于分別位于浦東的佳兆業(yè)金融中心和北外灘來(lái)福士入市，共為市場(chǎng)帶來(lái)約22.7萬(wàn)平方米辦公面積，至第三季度末，滬上核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓存量推升至920萬(wàn)平方米。
此外，季內(nèi)凈吸納量數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。報(bào)告顯示，第三季度內(nèi)凈吸納量共計(jì)約8.3萬(wàn)平方米，同比下降32%。而2019年前三個(gè)季度累計(jì)較去年同期下滑52%。
第一太平戴維斯在報(bào)告中指出，“由于新項(xiàng)目去化較慢，核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至13.2%”，創(chuàng)10年新高。
在供應(yīng)量增加的大背景下，租金也在下跌。報(bào)告顯示，三季度，核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù)環(huán)比再跌0.2%至每平方米每天人民幣8.95元。對(duì)此，第一太平戴維斯認(rèn)為：“由于持續(xù)的供過(guò)于求以及需求放緩，迫使業(yè)主采取以價(jià)換量措施來(lái)保證出租率。”
核心商務(wù)區(qū)空置率創(chuàng)新高，但非核心商務(wù)區(qū)則呈現(xiàn)“以價(jià)換量”的景象。
對(duì)于非核心商務(wù)區(qū)僅迎來(lái)一個(gè)新項(xiàng)目入市，第一太平戴維斯認(rèn)為，由于新增供應(yīng)體量有限，非核心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)繼續(xù)吸納現(xiàn)有存量，在此背景下，平均空置率也呈下降趨勢(shì)，區(qū)域平均空置率環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至28.8%。
與此同時(shí)，報(bào)告顯示，非核心區(qū)同期租金指數(shù)環(huán)比下降0.7%，至每平方米每天人民幣5.76元。
值得關(guān)注的是，第一太平戴維斯在報(bào)告中認(rèn)為，由于預(yù)計(jì)第四季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)還將迎來(lái)包括核心與非核心區(qū)域約110萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，“大量未來(lái)供應(yīng)加之需求放緩將繼續(xù)推升未來(lái)寫(xiě)字樓空置水平”。
商務(wù)園區(qū)受投資者關(guān)注
核心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓空置率在上升，但是報(bào)告顯示，上海核心商圈購(gòu)物中心空置率卻在下降。
報(bào)告顯示，上海核心商圈購(gòu)物中心空置率較上季度下降1.0個(gè)百分點(diǎn)至5.8%。此外，由于非核心商圈因新項(xiàng)目入駐率較低，空置率環(huán)比上升1.0個(gè)百分點(diǎn)至8.8%。第一太平戴維斯認(rèn)為：“若剔除新增供應(yīng)影響，非核心商圈空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至7.3%?！?/p>
在此背景下，報(bào)告顯示新項(xiàng)目正陸續(xù)入市及租金環(huán)比上漲。
報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，第三季度共五個(gè)新項(xiàng)目入市，分別為96000平方米的BFC外灘金融中心，同為70000平方米的虹橋麗寶樂(lè)園和百聯(lián)曲陽(yáng)購(gòu)物中心，以及68000平方米的晶耀前灘與65000平方米的龍湖華涇天街，共為市場(chǎng)帶來(lái)369000平方米新增供應(yīng)。
報(bào)告顯示，除已試營(yíng)業(yè)多時(shí)的外灘金融中心，其余均位于內(nèi)環(huán)外。而租金也在上漲，報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，第三季度全市購(gòu)物中心首層租金環(huán)比上漲0.3%至每平方米每天人民幣27.3元。
與此同時(shí)，第一太平戴維斯研究顯示，上海零售圈內(nèi)的美妝、科技及運(yùn)動(dòng)品類(lèi)等多個(gè)品牌在第三季度仍在擴(kuò)張中，這些品牌包括初創(chuàng)、傳統(tǒng)、周邊產(chǎn)品等八類(lèi)新興品牌正在崛起，其報(bào)告認(rèn)為：“因其需求靈活、店型豐富，積極進(jìn)駐各類(lèi)購(gòu)物中心?！?/p>
此外，值得關(guān)注的則是“商務(wù)園區(qū)仍然受到許多投資者的關(guān)注”。
第一太平戴維斯對(duì)上海投資市場(chǎng)的研究顯示，“基于市場(chǎng)基本面疲軟以及經(jīng)濟(jì)不確定性增加，買(mǎi)方預(yù)期能夠以更低的價(jià)格實(shí)現(xiàn)收購(gòu)，同時(shí)賣(mài)方仍然處于讓步的猶豫階段”，第三季度僅發(fā)生7筆大宗成交，合計(jì)成交金額僅為人民幣63億元，同比下降23%。
但與此同時(shí)，第一太平戴維斯也認(rèn)為：“商務(wù)園區(qū)仍然受到許多投資者的關(guān)注。”然而，其同時(shí)也表示，由于“部分區(qū)域或項(xiàng)目目前價(jià)格較高，未來(lái)價(jià)值升值空間有限”，因此導(dǎo)致尋找合適的標(biāo)的難度加大。
此外，“投資趨勢(shì)”還呈現(xiàn)出“空置樓宇收購(gòu)態(tài)度謹(jǐn)慎”以及“次級(jí)商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)”受關(guān)注的趨勢(shì)，其認(rèn)為，投資者將更多關(guān)注偏次級(jí)商務(wù)區(qū)同時(shí)帶有租金提升潛力的寫(xiě)字樓。
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