近日，寫字樓市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)高力國(guó)際發(fā)布《深圳寫字樓市場(chǎng)第三季度報(bào)告》，報(bào)告》、指出，2019年第三季度，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量表現(xiàn)良好，空置率穩(wěn)定在21.1%，不過(guò)，隨著四季度計(jì)劃新增供應(yīng)的逐步完工入市，空置率會(huì)再次上升并持續(xù)到2020年。
深圳寫字樓市場(chǎng)遭沖擊 空置率三季度暫時(shí)企穩(wěn)
根據(jù)《報(bào)告》，2019年第三季度，在投資和消費(fèi)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)下，深圳經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在此宏觀背景下，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)錄得正吸納量，盡管租金持續(xù)小幅下滑，但在少于預(yù)期的新增供應(yīng)和正凈吸納量下，三季度空置率保持相對(duì)穩(wěn)定。
與該機(jī)構(gòu)二季度末的測(cè)算相比，目前21.1的空置率實(shí)際是小幅回升。今年6月高力國(guó)際在“2019年上半年深圳物業(yè)市場(chǎng)回顧與展望”會(huì)議上指出，深圳甲級(jí)寫字樓目前的空置率達(dá)到了23%。
在2018年二季度末，根據(jù)高力國(guó)際發(fā)布的2018年上半年深圳物業(yè)市場(chǎng)回顧與展望報(bào)告，這個(gè)數(shù)字為13.6%。
辦公市場(chǎng)知名研究機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯指出，2018年第四季度以來(lái)，諸多金融公司、包租“二房東”大面積撤退，深圳寫字樓市場(chǎng)的退租跡象正在顯現(xiàn)。據(jù)其發(fā)現(xiàn)，今年一季度深圳寫字樓市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)，但甲級(jí)寫字樓空置率仍環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。
辦公市場(chǎng)研究另一機(jī)構(gòu)戴德梁行發(fā)布的深圳寫字樓2019上半年數(shù)據(jù)也顯示，甲級(jí)寫字樓凈吸納量較去年同期減少22.39%，空置率較去年末上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至16.11%；戴德梁行分析認(rèn)為，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行令寫字樓市場(chǎng)需求回落，擴(kuò)租及新租需求較為謹(jǐn)慎，部分包租及金融行業(yè)出現(xiàn)較大面積退租的情況。
寫字樓空置率通常被視為觀察一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)活力的重要指標(biāo)。今年8月，深圳市住建局對(duì)全市寫字樓市場(chǎng)展開調(diào)研，得出結(jié)論“深圳市寫字樓市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)、沒(méi)有形成風(fēng)險(xiǎn)”。根據(jù)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，深圳寫字樓的平均空置率為15%左右，其中前海片區(qū)寫字樓項(xiàng)目正在逐步竣工、陸續(xù)招商，部分項(xiàng)目存在暫時(shí)性空置屬正常情況。
“一般來(lái)說(shuō)，根據(jù)城市寫字樓供求關(guān)系判斷，寫字樓空置率處于10%-20%區(qū)間都是健康合理的。目前，總體上看深圳寫字樓空置率處在正常區(qū)間?！鄙钲谑凶〗ň终J(rèn)為。
中信證券1月發(fā)布研報(bào)指出，應(yīng)理性看待寫字樓空置率提升。放眼全國(guó)來(lái)看，今年以來(lái)全國(guó)各主要城市甲級(jí)寫字樓都出現(xiàn)空置率提升的情況。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，上半年北京寫字樓整體空置率環(huán)比上升至11.5%，為8年來(lái)最高點(diǎn)，原因被指是整體需求下降及新增供應(yīng)的大量入市；世邦魏理仕CBRE 最新發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示,今年上半年,上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)空置率同比升至18%,創(chuàng)下近10年新高。
“部分城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)調(diào)整，核心原因可能是供給，不是需求”。中信證券認(rèn)為。
供應(yīng)量高為空置率攀升主因 四季度供過(guò)于求或?qū)⒊掷m(xù)
不過(guò)就深圳而言，從需求端來(lái)看，目前企業(yè)登記戶數(shù)增速的確呈現(xiàn)放緩跡象。2019年1-6月深圳新登記商事主體233827戶，同比下降5.6％，其中企業(yè)131349戶，同比下降15.1％。數(shù)據(jù)來(lái)自深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局《2019年1-6月深圳商事主體登記統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告》。
而從供給端來(lái)看，未來(lái)幾年，深圳寫字樓的供應(yīng)量將持續(xù)走高。高力國(guó)際指出，深圳甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)即將步入供應(yīng)過(guò)剩時(shí)期，新增供應(yīng)將在未來(lái)5年內(nèi)達(dá)到歷史峰值。
第一太平戴維斯預(yù)測(cè)，在2019-2023年，深圳預(yù)計(jì)將有430萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。在現(xiàn)有辦公商業(yè)供應(yīng)中，前海區(qū)是大頭，作為新興子市場(chǎng)，前海未來(lái)5年共計(jì)約206.8萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，占總新增供應(yīng)的48.1%。
為促進(jìn)前海寫字樓市場(chǎng)的消化，深圳市前海管理局于今年6月釋出高額補(bǔ)貼政策，政策對(duì)2019年、2020年回歸的企業(yè)設(shè)定了梯度遞減的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，連續(xù)補(bǔ)貼3年，單項(xiàng)扶持金最高達(dá)3000萬(wàn)元。
據(jù)此，第一太平戴維斯認(rèn)為，2019年，隨著經(jīng)濟(jì)放緩持續(xù)，中小型企業(yè)預(yù)計(jì)面臨挑戰(zhàn)，在此背景下，深圳寫字樓市場(chǎng)的租賃需求增長(zhǎng)乏力，且受新增供應(yīng)入市的影響，供過(guò)于求的情況或?qū)⒊掷m(xù)。
這與高力國(guó)際判斷一致。根據(jù)《報(bào)告》，三季度深圳寫字樓新增供應(yīng)面積環(huán)比上季度有所下降，使得空置率企穩(wěn)。不過(guò)，“空置率四季度會(huì)再次上升且持續(xù)到2020年，并取決于計(jì)劃中的新增供應(yīng)完工入市情況。”
對(duì)此，高力國(guó)際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光建議，合格的租戶可充分利用前海的租金補(bǔ)貼以降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，而業(yè)主在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下應(yīng)盡可能鎖定來(lái)自優(yōu)質(zhì)租戶的長(zhǎng)期租約。
來(lái)源：南方都市報(bào)
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