隨著一線城市核心區(qū)域的土地越來越稀有,存量市場成為商業(yè)地產(chǎn)商角逐一線商業(yè)的主戰(zhàn)場,而龍湖商業(yè)似乎有些姍姍來遲。
9月27日,龍湖上海華涇天街商業(yè)項目正式開業(yè),這是龍湖商業(yè)在全國開業(yè)的第32座商場,上海和蘇州開業(yè)運營的第4座天街項目。
2016年以來,龍湖商業(yè)在上海和蘇州已開業(yè)運營4座天街和1座星悅薈,分別是上海虹橋天街、蘇州獅山天街、上海寶山天街、上海閔行星悅薈和此次開業(yè)的上海華涇天街。
值得一提的是,這是龍湖繼去年9月下旬開業(yè)的北京房山天街后,第二個通過收并購后進行改造開業(yè)的天街項目,也是其在華東開業(yè)的首個收并購改造項目。
過去,龍湖在商業(yè)地產(chǎn)的擴張上,大多通過招拍掛,以住養(yǎng)商等傳統(tǒng)模式,未踏入過存量改造領域。不過,在一線城市拿地逐漸困難的情況下,想要獲得優(yōu)質(zhì)的項目擴大投資物業(yè)的規(guī)模,收并購的改造成為新的渠道。
另一方面,對重商的龍湖華東區(qū)域而言,此前的虹橋和寶山天街,都位于城市非核心區(qū)域,盡管龍湖有一定的品牌號召力,但從地段和表現(xiàn)上而言,都不及主城區(qū)的核心商業(yè)。因此,收并購也不得不成為龍湖新的選擇。
龍湖商業(yè)收并購探索
據(jù)了解,華涇天街前身為華涇商業(yè)商務中心,位于上海核心城區(qū)徐匯區(qū)華涇板塊正中心,毗鄰外環(huán)線徐浦大橋,于2012年開業(yè)。
2018年3月,龍湖宣布與上海華浦實業(yè)有限公司合作,以收并購合作形式拿下上述項目,并用一年半的時間對其進行改造和更新,龍湖擁有項目51%的權益。
作為區(qū)域內(nèi)唯一的商業(yè)中心,龍湖上海華涇天街緊鄰閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)、吳涇鎮(zhèn)等人口重鎮(zhèn),3公里內(nèi)輻射32萬常住人口、3萬商務辦公白領。
資料顯示,項目總建筑面積80028平方米,改造后的華涇天街總體量6.5萬平方米,出租率達到100%,上海華涇天街商場總經(jīng)理張曄此前介紹,該項目將成為上海軌道交通19和23號線“華涇站”的地鐵上蓋。
據(jù)龍湖此前透露,在商業(yè)存量改造市場獲取更多項目,擴大商業(yè)版圖,將成為龍湖商業(yè)的戰(zhàn)略路徑之一。
年初舉行的業(yè)績會上,CEO邵明曉上也曾提及:“天街選址基本上都是一二線城市的地鐵上蓋項目,有良好的區(qū)位優(yōu)勢?!?/p>
一方面,近年來一線城市的中心區(qū)域出讓的地塊出讓越來越少,競爭愈發(fā)激烈,高昂的土地價格和稀缺的土地資源,不管是對開發(fā)商還是投資商來說,獲取土地做增量的機會越來越少。成本較低、利潤空間大的存量改造一類的城市更新項目成為了房企們的新戰(zhàn)場。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,此前包括華潤置地、大悅城、世茂、印力等國內(nèi)知名的商業(yè)地產(chǎn)都曾做過商業(yè)存量改造項目,龍湖則屬于相對較遲進入的一批。
此外,隨著擁有資金優(yōu)勢的房地產(chǎn)基金大量進入存量市場,傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商面臨的挑戰(zhàn)愈發(fā)激烈。
另外從體量上看,北京房山天街和上海華涇天街的商業(yè)體量都不足10萬平方米,是天街產(chǎn)品中體量相對較小的,而截至目前只推出2個存量改造項目,也體現(xiàn)龍湖在這一領域的謹慎。
據(jù)龍湖方面透露,在未來,龍湖商業(yè)將通過招拍掛和收并購并舉的措施,增加在一二線城市核心區(qū)位的空間布局。
另一方面,相比增量而言,改造一個存量物業(yè)的難度并不低,這不只是外觀和租戶的改變,樓體結(jié)構老化所帶來的樓層設計、能源、電梯、采光與通風系統(tǒng)更新等一系列問題,龍湖都需要在時間段內(nèi)解決。
此前,龍湖商業(yè)北京房山天街商場總經(jīng)理王叢穎在接受媒體采訪時就指出,“對于改造項目來說,不像做天街有成熟經(jīng)驗可參考,因此遇到了一些難點。”
而從龍湖透露的數(shù)據(jù)來看,龍湖上海華涇天街整體招商率與品牌同步開業(yè)率雙雙達成100%。另外半年報數(shù)據(jù)顯示,2019年上半年北京房山天街的出租率也達到99.9%。
需要注意的是,消費市場隨時都在改變,不斷改造才是商業(yè)地產(chǎn)運營商唯一的不變。一個項目不能只依靠開業(yè)之初投入的精力和財力,更應在持久的運營過程中隨時緊跟市場,迎合目標客群的偏好和特征。
華東商業(yè)掠影
作為公司的第二大主航道業(yè)務,投資物業(yè)在龍湖的比例舉足輕重?;诖?,龍湖早前就提出未來將用回款的10%作為上限,用于持有型物業(yè)。
而在龍湖的商業(yè)版圖中,除了大本營重慶以外,華東區(qū)域成為其發(fā)力的重點。
觀點地產(chǎn)新媒體獲悉,今年以來,龍湖在南京接連計劃建設龍灣天街、六合天街、江北天街、河西天街等4座天街,而未來兩年內(nèi),龍湖商業(yè)將在滬蘇落子超過15座購物中心。
據(jù)龍湖2019年半年報披露,龍湖目前已開業(yè)的商業(yè)項目包括22個天街,6個星悅薈,1個家悅薈,合計295.7萬平方米的商場建筑面積。值得注意的是,在22個天街中,有13個都位于川渝,大本營對于現(xiàn)階段龍湖商業(yè)發(fā)展的重要性不言而喻。
但27座即將于2019年以后開業(yè)的商業(yè)項目中,華東區(qū)域(江浙滬)的占比就超過了一半,達到了14個。截至到今年年底,龍湖計劃開業(yè)商場數(shù)量將近40座,已開業(yè)商場面積達到近400萬平方米左右。
不過,從目前的表現(xiàn)來看,華東區(qū)域尤其是上海天街的運營現(xiàn)狀并不理想。
以極具代表性的上海虹橋天街為例,作為體量第四大的商業(yè)項目,約為17萬平方米,2019年上半年的出租率為90.1%,較2018年末下降0.2%,較2018年同期則下降2.4%,是集團所有計入收租項目中出租率最低的天街。
在全國范圍中,2019上半年龍湖物業(yè)投資業(yè)務不含稅租金收入為25.8億元,同比增長39%。其中,商場收入為21.1億元,天街仍然是其主力輸出,貢獻了約93.6%。商場的半年銷售額為人民幣123億元,同比增長23%。
“2020年要達到60億租金收入,指的是商業(yè)這一項。到2020年總計開業(yè)50個商業(yè)項目。今明兩年開業(yè)量比較大,而且都是高能級城市的地鐵上蓋?!鄙勖鲿栽硎?。
顯然,商業(yè)作為龍湖發(fā)展的四大馬車之一,他對龍湖商業(yè)的發(fā)展極為自信,一方面源于天街選址的要求,另一方面則是出于運營能力和品牌效應。
事實上,作為房地產(chǎn)+的產(chǎn)物,持有型商業(yè)項目的經(jīng)常性收入成為了近段時間房企轉(zhuǎn)型的重點,例如旭輝、濱江等房企都有時間計劃提高租金方面的收入,從而抵消對物業(yè)銷售的依賴。
目前同時運作的眾多天街商業(yè)項目和長租公寓“冠寓”的資金壓力顯然不小,這一類型的資金回報都需要時間。
然而,諸多房企在推行的CMBS和REITs等資產(chǎn)證券化手段,就目前來看,龍湖并未有相關案例。
此外,對于許多房企熱衷的分拆上市融資的計劃,邵明曉也并不急于變現(xiàn),“商業(yè)現(xiàn)在還在孵化期,更不會輕易拿去賣,沒有分拆上市計劃。”
CFO趙軼在一個月前的年中業(yè)績會上解答了龍湖資本運作邏輯,當商場NPI/COST大概運營到12-15%的時候,可能有些大的險資會尋求戰(zhàn)略合作,會出讓大概49%的股權給險資。同時,通過估值提升,將投入成本全收回并有一定收益,龍湖還能夠操盤并表,能夠收管理費。
不過目前,國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)商還未實現(xiàn)這一運作模式,龍湖在商業(yè)地產(chǎn)上的資本管理和運營策略也仍待考驗。
來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng)