隨著一線城市核心區(qū)域的土地越來越稀有，存量市場成為商業(yè)地產(chǎn)商角逐一線商業(yè)的主戰(zhàn)場，而龍湖商業(yè)似乎有些姍姍來遲。
9月27日，龍湖上海華涇天街商業(yè)項目正式開業(yè)，這是龍湖商業(yè)在全國開業(yè)的第32座商場，上海和蘇州開業(yè)運營的第4座天街項目。
2016年以來，龍湖商業(yè)在上海和蘇州已開業(yè)運營4座天街和1座星悅薈，分別是上海虹橋天街、蘇州獅山天街、上海寶山天街、上海閔行星悅薈和此次開業(yè)的上海華涇天街。
值得一提的是，這是龍湖繼去年9月下旬開業(yè)的北京房山天街后，第二個通過收并購后進行改造開業(yè)的天街項目，也是其在華東開業(yè)的首個收并購改造項目。
過去，龍湖在商業(yè)地產(chǎn)的擴張上，大多通過招拍掛，以住養(yǎng)商等傳統(tǒng)模式，未踏入過存量改造領域。不過，在一線城市拿地逐漸困難的情況下，想要獲得優(yōu)質(zhì)的項目擴大投資物業(yè)的規(guī)模，收并購的改造成為新的渠道。
另一方面，對重商的龍湖華東區(qū)域而言，此前的虹橋和寶山天街，都位于城市非核心區(qū)域，盡管龍湖有一定的品牌號召力，但從地段和表現(xiàn)上而言，都不及主城區(qū)的核心商業(yè)。因此，收并購也不得不成為龍湖新的選擇。
龍湖商業(yè)收并購探索
據(jù)了解，華涇天街前身為華涇商業(yè)商務中心，位于上海核心城區(qū)徐匯區(qū)華涇板塊正中心，毗鄰外環(huán)線徐浦大橋，于2012年開業(yè)。
2018年3月，龍湖宣布與上海華浦實業(yè)有限公司合作，以收并購合作形式拿下上述項目，并用一年半的時間對其進行改造和更新，龍湖擁有項目51%的權益。
作為區(qū)域內(nèi)唯一的商業(yè)中心，龍湖上海華涇天街緊鄰閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)、吳涇鎮(zhèn)等人口重鎮(zhèn)，3公里內(nèi)輻射32萬常住人口、3萬商務辦公白領。
資料顯示，項目總建筑面積80028平方米，改造后的華涇天街總體量6.5萬平方米，出租率達到100%，上海華涇天街商場總經(jīng)理張曄此前介紹，該項目將成為上海軌道交通19和23號線“華涇站”的地鐵上蓋。
據(jù)龍湖此前透露，在商業(yè)存量改造市場獲取更多項目，擴大商業(yè)版圖，將成為龍湖商業(yè)的戰(zhàn)略路徑之一。
年初舉行的業(yè)績會上，CEO邵明曉上也曾提及：“天街選址基本上都是一二線城市的地鐵上蓋項目，有良好的區(qū)位優(yōu)勢?！?/p>
一方面，近年來一線城市的中心區(qū)域出讓的地塊出讓越來越少，競爭愈發(fā)激烈，高昂的土地價格和稀缺的土地資源，不管是對開發(fā)商還是投資商來說，獲取土地做增量的機會越來越少。成本較低、利潤空間大的存量改造一類的城市更新項目成為了房企們的新戰(zhàn)場。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，此前包括華潤置地、大悅城、世茂、印力等國內(nèi)知名的商業(yè)地產(chǎn)都曾做過商業(yè)存量改造項目，龍湖則屬于相對較遲進入的一批。
此外，隨著擁有資金優(yōu)勢的房地產(chǎn)基金大量進入存量市場，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商面臨的挑戰(zhàn)愈發(fā)激烈。
另外從體量上看，北京房山天街和上海華涇天街的商業(yè)體量都不足10萬平方米，是天街產(chǎn)品中體量相對較小的，而截至目前只推出2個存量改造項目，也體現(xiàn)龍湖在這一領域的謹慎。
據(jù)龍湖方面透露，在未來，龍湖商業(yè)將通過招拍掛和收并購并舉的措施，增加在一二線城市核心區(qū)位的空間布局。
另一方面，相比增量而言，改造一個存量物業(yè)的難度并不低，這不只是外觀和租戶的改變，樓體結(jié)構老化所帶來的樓層設計、能源、電梯、采光與通風系統(tǒng)更新等一系列問題，龍湖都需要在時間段內(nèi)解決。
此前，龍湖商業(yè)北京房山天街商場總經(jīng)理王叢穎在接受媒體采訪時就指出，“對于改造項目來說，不像做天街有成熟經(jīng)驗可參考，因此遇到了一些難點。”
而從龍湖透露的數(shù)據(jù)來看，龍湖上海華涇天街整體招商率與品牌同步開業(yè)率雙雙達成100%。另外半年報數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年北京房山天街的出租率也達到99.9%。
需要注意的是，消費市場隨時都在改變，不斷改造才是商業(yè)地產(chǎn)運營商唯一的不變。一個項目不能只依靠開業(yè)之初投入的精力和財力，更應在持久的運營過程中隨時緊跟市場，迎合目標客群的偏好和特征。
華東商業(yè)掠影
作為公司的第二大主航道業(yè)務，投資物業(yè)在龍湖的比例舉足輕重?；诖?，龍湖早前就提出未來將用回款的10%作為上限，用于持有型物業(yè)。
而在龍湖的商業(yè)版圖中，除了大本營重慶以外，華東區(qū)域成為其發(fā)力的重點。
觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，今年以來，龍湖在南京接連計劃建設龍灣天街、六合天街、江北天街、河西天街等4座天街，而未來兩年內(nèi)，龍湖商業(yè)將在滬蘇落子超過15座購物中心。
據(jù)龍湖2019年半年報披露，龍湖目前已開業(yè)的商業(yè)項目包括22個天街，6個星悅薈，1個家悅薈，合計295.7萬平方米的商場建筑面積。值得注意的是，在22個天街中，有13個都位于川渝，大本營對于現(xiàn)階段龍湖商業(yè)發(fā)展的重要性不言而喻。
但27座即將于2019年以后開業(yè)的商業(yè)項目中，華東區(qū)域（江浙滬）的占比就超過了一半，達到了14個。截至到今年年底，龍湖計劃開業(yè)商場數(shù)量將近40座，已開業(yè)商場面積達到近400萬平方米左右。
不過，從目前的表現(xiàn)來看，華東區(qū)域尤其是上海天街的運營現(xiàn)狀并不理想。
以極具代表性的上海虹橋天街為例，作為體量第四大的商業(yè)項目，約為17萬平方米，2019年上半年的出租率為90.1%，較2018年末下降0.2%，較2018年同期則下降2.4%，是集團所有計入收租項目中出租率最低的天街。
在全國范圍中，2019上半年龍湖物業(yè)投資業(yè)務不含稅租金收入為25.8億元，同比增長39%。其中，商場收入為21.1億元，天街仍然是其主力輸出，貢獻了約93.6%。商場的半年銷售額為人民幣123億元，同比增長23%。
“2020年要達到60億租金收入，指的是商業(yè)這一項。到2020年總計開業(yè)50個商業(yè)項目。今明兩年開業(yè)量比較大，而且都是高能級城市的地鐵上蓋?！鄙勖鲿栽硎?。
顯然，商業(yè)作為龍湖發(fā)展的四大馬車之一，他對龍湖商業(yè)的發(fā)展極為自信，一方面源于天街選址的要求，另一方面則是出于運營能力和品牌效應。
事實上，作為房地產(chǎn)+的產(chǎn)物，持有型商業(yè)項目的經(jīng)常性收入成為了近段時間房企轉(zhuǎn)型的重點，例如旭輝、濱江等房企都有時間計劃提高租金方面的收入，從而抵消對物業(yè)銷售的依賴。
目前同時運作的眾多天街商業(yè)項目和長租公寓“冠寓”的資金壓力顯然不小，這一類型的資金回報都需要時間。
然而，諸多房企在推行的CMBS和REITs等資產(chǎn)證券化手段，就目前來看，龍湖并未有相關案例。
此外，對于許多房企熱衷的分拆上市融資的計劃，邵明曉也并不急于變現(xiàn)，“商業(yè)現(xiàn)在還在孵化期，更不會輕易拿去賣，沒有分拆上市計劃。”
CFO趙軼在一個月前的年中業(yè)績會上解答了龍湖資本運作邏輯，當商場NPI/COST大概運營到12-15%的時候，可能有些大的險資會尋求戰(zhàn)略合作，會出讓大概49%的股權給險資。同時，通過估值提升，將投入成本全收回并有一定收益，龍湖還能夠操盤并表，能夠收管理費。
不過目前，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)商還未實現(xiàn)這一運作模式，龍湖在商業(yè)地產(chǎn)上的資本管理和運營策略也仍待考驗。
來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
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