受限購(gòu)限貸影響，今年1至8月，省城商品住宅成交量縮水超過(guò)三成。在寫字樓售樓員口中，似乎不受限購(gòu)限貸政策約束的寫字樓迎來(lái)銷售春天，投資前景可觀。但在長(zhǎng)達(dá)半個(gè)月的調(diào)查采訪過(guò)程中，記者卻發(fā)現(xiàn)，省城交付不足三年的寫字樓空置率明顯，而在售的寫字樓銷售狀態(tài)也不盡如人意，客戶基本靠省內(nèi)實(shí)力國(guó)企團(tuán)購(gòu)，散戶投資者更傾向于投資公寓或住宅。寫字樓的開發(fā)及投資前景仍然要依托于城市經(jīng)濟(jì)的活躍度。
市場(chǎng)：優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品稀缺
近幾年，省城寫字樓辦公用地的比率迅速提升，尤其在扮靚城市面貌、提升城市功能上，寫字樓更具城市集約經(jīng)濟(jì)屬性。在南中環(huán)、太原南站、綜改區(qū)、龍城大街、長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)、迎澤西大街等城市新興發(fā)展區(qū)周邊，綜合體項(xiàng)目及超高建筑如雨后春筍般林立，外立面漂亮宏大的寫字樓成了這些區(qū)域的標(biāo)配。
“新寫字樓數(shù)量不少，但性價(jià)比高、能形成寫字樓集約規(guī)模經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目卻不多?！痹诓稍L過(guò)程中，多位高檔寫字樓的銷售經(jīng)理不約而同都講起類似的故事：曾經(jīng)有世界500強(qiáng)企業(yè)計(jì)劃將區(qū)域總部設(shè)在太原，卻苦于找不到與品牌相匹配的寫字樓辦公，由此判定太原經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚有空間，將總部基地?fù)Q到其它類二線城市。
按照他們所說(shuō)，省城太原極度缺乏品質(zhì)高的寫字樓，至今未形成真正的城市CBD。通常而言，寫字樓應(yīng)該建在城市核心繁華地段，而且建筑規(guī)模大、辦公人口集中，建筑及周邊配套齊全、功能現(xiàn)代先進(jìn)。而山西晚報(bào)記者走訪省城樓市發(fā)現(xiàn)，近幾年交付、在建、待建的寫字樓規(guī)模參差不齊，項(xiàng)目所處地段尚不具備集約中高端人口的能力，商業(yè)和生活配套更是需要加以時(shí)日培養(yǎng)和吸納。
在晉陽(yáng)街、南中環(huán)汾東區(qū)域，空置率超過(guò)4成的項(xiàng)目不在少數(shù)，有些項(xiàng)目通過(guò)業(yè)務(wù)置換、折抵，甚至免物業(yè)來(lái)吸引企業(yè)入駐。數(shù)據(jù)顯示，2014年省城寫字樓供應(yīng)進(jìn)入史上頂峰，全年新增供應(yīng)面積達(dá)到42萬(wàn)平方米，隨后每年以20萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)面市。眼下，5年前銷售的寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入交房期，空置率卻讓承擔(dān)高額養(yǎng)房成本的房企或業(yè)主無(wú)可奈何。
對(duì)于寫字樓來(lái)說(shuō)，后期維護(hù)與服務(wù)是物業(yè)增值的關(guān)鍵。在北上廣深等一線城市，房企開發(fā)寫字樓的目標(biāo)是為了持有物業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，通過(guò)對(duì)城市資源整合、優(yōu)化，達(dá)到物業(yè)增值，由此取得城市資源價(jià)值疊加的長(zhǎng)期租金回報(bào)。
而省城相當(dāng)一部分寫字樓的出現(xiàn)，是房企為了消化土地容積率，或者為了綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品搭配而設(shè)計(jì)。在無(wú)法解決土地規(guī)劃硬性指標(biāo)，并要快速回籠資金，房企只能減少寫字樓長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)的投入，將寫字樓當(dāng)作住宅一樣去銷售。
“越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，綜合體項(xiàng)目通常先進(jìn)行寫字樓開發(fā)、商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，在寫字樓、商場(chǎng)、酒店進(jìn)入造血式良性運(yùn)營(yíng)之后，區(qū)域的城市價(jià)值被抬高，住宅和少量社區(qū)商鋪的銷售水到渠成，而且銷售溢價(jià)率非常高?！睒I(yè)內(nèi)人士劉先生稱，省城多數(shù)綜合體項(xiàng)目的營(yíng)銷方式卻是先銷售住宅，等住宅開發(fā)進(jìn)入尾聲再銷售寫字樓。
這樣一種偏銷售的運(yùn)作方式，注定寫字樓品質(zhì)的含金量成色不足，于是車位不足、硬件不優(yōu)、物管普通的寫字樓在省城大量出現(xiàn)。性價(jià)比不高的寫字樓，又會(huì)面臨承租難、投資風(fēng)險(xiǎn)大的局面，帶來(lái)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)增多和價(jià)格走高的假性繁榮。寫字樓的假性繁榮對(duì)提升城市品質(zhì)及完善城市服務(wù)功能也無(wú)明顯帶動(dòng)作用。
銷售：成交量現(xiàn)暴跌
一組數(shù)據(jù)，可以證實(shí)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)。朗潤(rùn)智業(yè)提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，省城房地產(chǎn)市場(chǎng)成交仍以住宅為主，可商可住的公寓成交份額相對(duì)穩(wěn)定；相比較而言，寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)較弱，價(jià)格上漲幅度有限。
2019年上半年，省城寫字樓市場(chǎng)成交均價(jià)12303元/㎡，同比上漲4%；商品住宅銷售均價(jià)為12993元/㎡，同比上漲9%。從2014年至今年上半年，省城寫字樓的成交均價(jià)維持在12000元/平方米左右，2014年的成交均價(jià)達(dá)到14004元/平方米，在此之后價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)U形波動(dòng)，今年上半年成交價(jià)有所回升，提到12303元/平方米。
成交價(jià)格缺乏上漲動(dòng)力的同時(shí)，省城寫字樓的供應(yīng)成交也極為乏力。2019年上半年，供應(yīng)僅為0.32萬(wàn)平方米，同比下降98%；成交4.02萬(wàn)平方米，同比下降77%。7月，成交為0.62萬(wàn)平方米，8月成交為0.51萬(wàn)平方米；而住宅7月成交31.27萬(wàn)平方米，8月成交88.64萬(wàn)平方米，住宅和寫字樓的成交量差別懸殊。
業(yè)內(nèi)人士稱，省城寫字樓產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。大多數(shù)開發(fā)商都只考慮到投資客，而忽略了寫字樓產(chǎn)品最終使用者的真正需求。在售寫字樓項(xiàng)目中，萬(wàn)達(dá)中心憑借其品牌實(shí)力、優(yōu)越地理位置、配套齊全等優(yōu)勢(shì)，成交面積及成交金額一直遙遙領(lǐng)先。整體市場(chǎng)主要以去庫(kù)存為主，以價(jià)換量也未能實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)上的明顯突破。
從寫字樓銷售排行榜上不難看出，人口密集、商業(yè)發(fā)達(dá)、辦公集中等城市特征明顯的萬(wàn)達(dá)中心、華潤(rùn)大廈、當(dāng)代廣場(chǎng)等品牌房企開發(fā)的高端寫字樓，更具銷售競(jìng)爭(zhēng)力。
未來(lái)：依托城市發(fā)展
“寫字樓的投資前景，依托于城市的經(jīng)濟(jì)活力和高端人才的密集度?！睒I(yè)內(nèi)人士李峰認(rèn)為，太原樓市中的綜合體先開發(fā)銷售住宅，再運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)，最后銷售寫字樓，也是迫于城市的特殊性。因?yàn)閷懽謽潜仨毺幱谌丝诿芗姆比A地段，有發(fā)達(dá)的商業(yè)及就業(yè)人口做基數(shù)，并成為產(chǎn)品的使用者。但是近幾年太原快速成長(zhǎng)的城市新區(qū)，尚未集約大量城市居住人口，所以一個(gè)綜合體項(xiàng)目先要通過(guò)住宅和商業(yè)把人口聚集起來(lái)，再考慮寫字樓的出租出售及運(yùn)營(yíng)。
寫字樓除了辦公功能外，對(duì)企業(yè)形象的塑造也有著重要作用。通常而言，品牌強(qiáng)勢(shì)的跨國(guó)公司、金融機(jī)構(gòu)對(duì)辦公環(huán)境有明確要求，而太原缺乏區(qū)域級(jí)的大型企業(yè)、公司總部，更別提世界500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)總部。寫字樓主要售賣或出租給一些中小型企業(yè)辦公使用，并作為公司決策中心以及對(duì)外交往的重要場(chǎng)所。
走遍全城寫字樓不難發(fā)現(xiàn)，太原地標(biāo)級(jí)的頂級(jí)寫字樓多數(shù)都由山西國(guó)字號(hào)能源企業(yè)、金融企業(yè)山西分公司(分行)等大客戶整層承租或購(gòu)買，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)及第三產(chǎn)業(yè)類的企業(yè)，多數(shù)不具備置辦高檔寫字樓的實(shí)力，投資散戶更是難以支撐起市場(chǎng)。
對(duì)于小微企業(yè)來(lái)說(shuō)，可替換寫字樓的物業(yè)非常多，承租和購(gòu)買價(jià)格、使用成本低的住宅和公寓，都是小微企業(yè)的辦公選擇。根據(jù)企查查提供的數(shù)據(jù)顯示，太原乃至山西全省目前的注冊(cè)企業(yè)中，超過(guò)8成的企業(yè)辦公人數(shù)不足30人，而這樣的小微企業(yè)對(duì)高端寫字樓的需求非常有限。由此也能推算出，一個(gè)規(guī)模達(dá)2萬(wàn)平米的寫字樓平均去化周期長(zhǎng)達(dá)3至5年。高檔寫字樓的使用成本高，這也是小微企業(yè)不愿投資或使用高檔寫字樓的原因?！霸谶@樣的城市發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，寫字樓的開發(fā)得避免未來(lái)銷售難、承租難、運(yùn)營(yíng)難的情況，房企也不會(huì)因?yàn)樯倭渴袌?chǎng)需求，投入巨資去建設(shè)及運(yùn)營(yíng)高檔寫字樓。而普通寫字樓的替代品又豐富多樣，這就是太原寫字樓市場(chǎng)多年叫好不叫座的原因?！狈康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)調(diào)研吳先生稱。
記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，寫字樓的繁榮程度與城市經(jīng)濟(jì)活力、人口吸附力有著必然聯(lián)系?？v觀國(guó)內(nèi)外，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市，寫字樓需求更加強(qiáng)勁。
朗潤(rùn)智業(yè)整理總結(jié)的一份《山西省內(nèi)人口流動(dòng)性特征分析》顯示，山西全省的人口流行特征偏遷出型，京津冀、中原、關(guān)中平原等城市群對(duì)大同、朔州、陽(yáng)泉、晉中、晉城、運(yùn)城、臨汾等地的人口吸附力高于省會(huì)太原。而作為全省11市外來(lái)人口吸附力最強(qiáng)城市的太原，外來(lái)人口主要來(lái)自省內(nèi)的呂梁和忻州。
太原急需產(chǎn)業(yè)升級(jí)，才能吸引實(shí)力企業(yè)的進(jìn)駐、創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，用豐厚報(bào)酬虹吸人口，由此帶動(dòng)寫字樓需求量到質(zhì)的升級(jí)。寫字樓的投資前景最終要?dú)w結(jié)于城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，以及由此帶來(lái)的人口規(guī)模擴(kuò)張及素質(zhì)提升。
來(lái)源：山西晚報(bào)
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