焦慮與迷茫寫在每個地產(chǎn)商的臉上。
無論是主動還是被動，大部分地產(chǎn)商都開始降低自己的財務(wù)杠桿。融資成本越來越高，而同時可融到的資金越來越少。
陸曉岳（化名）為了等一筆融資，推掉了最近所有的出差。從2019年開始，作為一家上市房企資金負責人的陸曉岳就開始每周高強度出差，會見各個金融機構(gòu)，希望幫公司尋找更加優(yōu)化的融資方案。他所在的公司目前擴大規(guī)模需求旺盛，而與之匹配的資金端卻難以支持如今的拿地節(jié)奏。
資金問題擺在每一個地產(chǎn)商的面前。即便是很多一線房企，也開始惆悵無法融到相應(yīng)規(guī)模的資金，隨時有掉隊的風險。
40房企融資368億
剛過去的8月，地產(chǎn)商融資出現(xiàn)大幅下跌，再度進入今年的冰點。
同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企數(shù)據(jù)顯示，2019年8月房企完成融資金額折合人民幣共計368.26億元，環(huán)比下跌58.15%。
“今年3月的貨幣寬松，實際上有一部分直接或者間接流入了房地產(chǎn)，因而宏觀調(diào)控方面開始打政策補丁，從不同的角度去掐斷過量資金流入地產(chǎn)的通道?！币晃籄股上市房企融資總告訴記者。
今年5月，銀保監(jiān)會下發(fā)“23號文”，要求嚴格管理銀行及信托對開發(fā)商的融資后，信托、海外債、銀行貸款等監(jiān)管新政頻出，房企融資壓力不斷增大。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1~7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金99800億元，同比增長7.0%，增速比1~6月份回落0.2個百分點。
“我們本來只是為一個項目提供融資方案，沒想到對方公司的資金中心總經(jīng)理專門從上海飛到成都，我們都擔心這家公司是不是有什么問題?！币患毅y行公司客戶經(jīng)理告訴記者。
屋漏偏逢連夜雨。沒有資金支持的地產(chǎn)商，迎來了新一輪償債高峰。
恒大研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億，預(yù)計將在2019~2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模高達6.8萬億。在債務(wù)密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新還舊，融資規(guī)模的上升實質(zhì)是到期債務(wù)規(guī)模的大幅增加。
銀行投放額度已超標
“我們給地產(chǎn)的額度已經(jīng)超標，因而現(xiàn)在我們暫停一切新增地產(chǎn)貸款，行里也在想辦法重新調(diào)整信貸規(guī)模。按揭貸款方面，我們8月也暫停了一部分，只跟合作的開發(fā)商一手樓盤在操作?！币晃淮笮凸煞葜沏y行人士告訴記者。
今年7月，監(jiān)管部門已經(jīng)向部分新增房地產(chǎn)貸款較多的銀行進行窗口指導(dǎo)，要求嚴格控制地產(chǎn)投放額度。
不過，依舊有很多開發(fā)商行走在融資的灰色地帶。雖然監(jiān)管層對于房企前融（指拿地后支付的土地款部分）和前前融（指拿地前支付的保證金）一直保持高壓態(tài)勢，不過房企在這方面融資還在繼續(xù)。
“前融通道還可以做，我們前融的成本大概在12%~13%，之前我們10%左右都可以做?！币晃恢行头科笾槿耸客嘎?。
目前市面上的土地款融資業(yè)務(wù)主要分兩類，第一類是土地保證金配資，融資主體一般需是百強地產(chǎn)開發(fā)商，融資區(qū)域基本都限定在全國一二線城市，融資成本一般年化在20%~25%不等，配資比例一般在1：1或1：2。第二類是土地出讓金配資，融資主體一般需是百強地產(chǎn)開發(fā)商、地方龍頭房企，融資區(qū)域集中在全國一二線城市、強三線城市，融資成本一般在年化16%~24%不等，配資比例一般為1：1或1：2。
“我們通常的操作方法是新設(shè)立一個項目公司，再通過項目公司母公司作為融資主體取得融資款后，在雙方共管下將其用于保證金或土地款的繳付，交易結(jié)構(gòu)上大部分為明股實債（股權(quán)過戶＋質(zhì)押）?！鄙鲜鲋行头科笕耸空f。
不過，這類融資總體而言需要更強的開發(fā)主體，才可以通過財富管理等方式募集資金。“目前百強以外的地產(chǎn)商前端杠桿融資成本最高要到30%，我們也只愿意幫長三角的小地產(chǎn)商對接資金，如果是太遠地方的地產(chǎn)商，我們擔心市場不好，最后項目斷掉。”一位資金中介則很無奈。
高杠桿公司壓力大
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1~7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.6%，連續(xù)第三個月回落，其中住宅投資增速回落0.7個百分點。作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行指標，1~7月住宅新開工面積增速下降0.8個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降29.4%，降幅較上月擴大1.9個百分點。
在這一波周期中，最先受到?jīng)_擊的便是一些高財務(wù)杠桿公司。
7月11日，泰禾集團公告，境外全資子公司已完成4億美元債券發(fā)行，票面利率15%，幾乎創(chuàng)下中國地產(chǎn)商公開融資利率新高。這家閩系地產(chǎn)商曾一度以高杠桿著稱，并在今年不斷銷售自己的地產(chǎn)項目，以獲得更多的資金回血。
泰禾的融資成本高企只是行業(yè)的縮影，包括中國恒大、景瑞控股、大發(fā)地產(chǎn)等地產(chǎn)商均進行了超過10%利率的境外融資。
9月6日，華夏幸福發(fā)布公告，該公司的全資子公司九通基業(yè)投資有限公司與中信信托簽署《永續(xù)債權(quán)投資合同》，金額為不超過40億元人民幣，投資期限為無固定期限，年利率在9.5%~12%之間。
截至2019年6月末，華夏幸福凈負債率達230.39%，較去年年底上升64.76個百分點。
一直處于資金艱難的華夏幸福，成為主流地產(chǎn)商掉隊的代表之一?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年1月~8月，華夏幸福全口徑銷售額為831億元，較去年同期1025億元下滑18.9%，行業(yè)排名較去年同期下降10位至22名。
當行業(yè)融資進入冰點之后，這些依賴財務(wù)驅(qū)動的地產(chǎn)商，正在逐漸面臨不斷升級的壓力。
“有一些上市房企，前端融資成本已經(jīng)到18%，其實大家都可以想象，這些企業(yè)資金壓力有多大。”陸曉岳說。
綠地香港董事局主席陳軍認為，房地產(chǎn)實際已經(jīng)進入一個風險投資時代，每一個投資都充滿風險，同時也會給一些比較穩(wěn)健的公司機會。
來源：第一財經(jīng)日報
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