焦慮與迷茫寫在每個(gè)地產(chǎn)商的臉上。
無(wú)論是主動(dòng)還是被動(dòng)，大部分地產(chǎn)商都開始降低自己的財(cái)務(wù)杠桿。融資成本越來(lái)越高，而同時(shí)可融到的資金越來(lái)越少。
陸曉岳（化名）為了等一筆融資，推掉了最近所有的出差。從2019年開始，作為一家上市房企資金負(fù)責(zé)人的陸曉岳就開始每周高強(qiáng)度出差，會(huì)見各個(gè)金融機(jī)構(gòu)，希望幫公司尋找更加優(yōu)化的融資方案。他所在的公司目前擴(kuò)大規(guī)模需求旺盛，而與之匹配的資金端卻難以支持如今的拿地節(jié)奏。
資金問(wèn)題擺在每一個(gè)地產(chǎn)商的面前。即便是很多一線房企，也開始惆悵無(wú)法融到相應(yīng)規(guī)模的資金，隨時(shí)有掉隊(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。
40房企融資368億
剛過(guò)去的8月，地產(chǎn)商融資出現(xiàn)大幅下跌，再度進(jìn)入今年的冰點(diǎn)。
同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企數(shù)據(jù)顯示，2019年8月房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)368.26億元，環(huán)比下跌58.15%。
“今年3月的貨幣寬松，實(shí)際上有一部分直接或者間接流入了房地產(chǎn)，因而宏觀調(diào)控方面開始打政策補(bǔ)丁，從不同的角度去掐斷過(guò)量資金流入地產(chǎn)的通道?！币晃籄股上市房企融資總告訴記者。
今年5月，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)“23號(hào)文”，要求嚴(yán)格管理銀行及信托對(duì)開發(fā)商的融資后，信托、海外債、銀行貸款等監(jiān)管新政頻出，房企融資壓力不斷增大。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金99800億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速比1~6月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。
“我們本來(lái)只是為一個(gè)項(xiàng)目提供融資方案，沒想到對(duì)方公司的資金中心總經(jīng)理專門從上海飛到成都，我們都擔(dān)心這家公司是不是有什么問(wèn)題?！币患毅y行公司客戶經(jīng)理告訴記者。
屋漏偏逢連夜雨。沒有資金支持的地產(chǎn)商，迎來(lái)了新一輪償債高峰。
恒大研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負(fù)債余額為20.3萬(wàn)億，預(yù)計(jì)將在2019~2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模高達(dá)6.8萬(wàn)億。在債務(wù)密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新還舊，融資規(guī)模的上升實(shí)質(zhì)是到期債務(wù)規(guī)模的大幅增加。
銀行投放額度已超標(biāo)
“我們給地產(chǎn)的額度已經(jīng)超標(biāo)，因而現(xiàn)在我們暫停一切新增地產(chǎn)貸款，行里也在想辦法重新調(diào)整信貸規(guī)模。按揭貸款方面，我們8月也暫停了一部分，只跟合作的開發(fā)商一手樓盤在操作?！币晃淮笮凸煞葜沏y行人士告訴記者。
今年7月，監(jiān)管部門已經(jīng)向部分新增房地產(chǎn)貸款較多的銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求嚴(yán)格控制地產(chǎn)投放額度。
不過(guò)，依舊有很多開發(fā)商行走在融資的灰色地帶。雖然監(jiān)管層對(duì)于房企前融（指拿地后支付的土地款部分）和前前融（指拿地前支付的保證金）一直保持高壓態(tài)勢(shì)，不過(guò)房企在這方面融資還在繼續(xù)。
“前融通道還可以做，我們前融的成本大概在12%~13%，之前我們10%左右都可以做?！币晃恢行头科笾槿耸客嘎?。
目前市面上的土地款融資業(yè)務(wù)主要分兩類，第一類是土地保證金配資，融資主體一般需是百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)開發(fā)商，融資區(qū)域基本都限定在全國(guó)一二線城市，融資成本一般年化在20%~25%不等，配資比例一般在1：1或1：2。第二類是土地出讓金配資，融資主體一般需是百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)開發(fā)商、地方龍頭房企，融資區(qū)域集中在全國(guó)一二線城市、強(qiáng)三線城市，融資成本一般在年化16%~24%不等，配資比例一般為1：1或1：2。
“我們通常的操作方法是新設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司，再通過(guò)項(xiàng)目公司母公司作為融資主體取得融資款后，在雙方共管下將其用于保證金或土地款的繳付，交易結(jié)構(gòu)上大部分為明股實(shí)債（股權(quán)過(guò)戶＋質(zhì)押）?！鄙鲜鲋行头科笕耸空f(shuō)。
不過(guò)，這類融資總體而言需要更強(qiáng)的開發(fā)主體，才可以通過(guò)財(cái)富管理等方式募集資金?！澳壳鞍?gòu)?qiáng)以外的地產(chǎn)商前端杠桿融資成本最高要到30%，我們也只愿意幫長(zhǎng)三角的小地產(chǎn)商對(duì)接資金，如果是太遠(yuǎn)地方的地產(chǎn)商，我們擔(dān)心市場(chǎng)不好，最后項(xiàng)目斷掉?！币晃毁Y金中介則很無(wú)奈。
高杠桿公司壓力大
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~7月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.6%，連續(xù)第三個(gè)月回落，其中住宅投資增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行指標(biāo)，1~7月住宅新開工面積增速下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降29.4%，降幅較上月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。
在這一波周期中，最先受到?jīng)_擊的便是一些高財(cái)務(wù)杠桿公司。
7月11日，泰禾集團(tuán)公告，境外全資子公司已完成4億美元債券發(fā)行，票面利率15%，幾乎創(chuàng)下中國(guó)地產(chǎn)商公開融資利率新高。這家閩系地產(chǎn)商曾一度以高杠桿著稱，并在今年不斷銷售自己的地產(chǎn)項(xiàng)目，以獲得更多的資金回血。
泰禾的融資成本高企只是行業(yè)的縮影，包括中國(guó)恒大、景瑞控股、大發(fā)地產(chǎn)等地產(chǎn)商均進(jìn)行了超過(guò)10%利率的境外融資。
9月6日，華夏幸福發(fā)布公告，該公司的全資子公司九通基業(yè)投資有限公司與中信信托簽署《永續(xù)債權(quán)投資合同》，金額為不超過(guò)40億元人民幣，投資期限為無(wú)固定期限，年利率在9.5%~12%之間。
截至2019年6月末，華夏幸福凈負(fù)債率達(dá)230.39%，較去年年底上升64.76個(gè)百分點(diǎn)。
一直處于資金艱難的華夏幸福，成為主流地產(chǎn)商掉隊(duì)的代表之一?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年1月~8月，華夏幸福全口徑銷售額為831億元，較去年同期1025億元下滑18.9%，行業(yè)排名較去年同期下降10位至22名。
當(dāng)行業(yè)融資進(jìn)入冰點(diǎn)之后，這些依賴財(cái)務(wù)驅(qū)動(dòng)的地產(chǎn)商，正在逐漸面臨不斷升級(jí)的壓力。
“有一些上市房企，前端融資成本已經(jīng)到18%，其實(shí)大家都可以想象，這些企業(yè)資金壓力有多大?！标憰栽勒f(shuō)。
綠地香港董事局主席陳軍認(rèn)為，房地產(chǎn)實(shí)際已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資時(shí)代，每一個(gè)投資都充滿風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會(huì)給一些比較穩(wěn)健的公司機(jī)會(huì)。
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