日前，廣州市政府發(fā)布了《廣州市琶洲西區(qū)城市設(shè)計(jì)及控規(guī)優(yōu)化》，將琶洲西區(qū)從低密度會(huì)展用地規(guī)劃為高密度互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)，成功吸引了眾多頂尖互聯(lián)網(wǎng)公司入駐。
最新出臺(tái)的高力國際快報(bào)指出，琶洲將發(fā)展成為廣州寫字樓市場(chǎng)的新興熱點(diǎn)區(qū)域：一、眾多國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)巨頭于此設(shè)立區(qū)域性總部；二、寫字樓可租賃面積將于2023年底前翻倍；三、截至2019年第二季度，琶洲甲級(jí)寫字樓平均租金僅為全市平均租金的81%。展望未來五年，我們建議有辦公需求的電商、科技及相關(guān)專業(yè)服務(wù)企業(yè)更多地關(guān)注琶洲寫字樓市場(chǎng)。
琶洲北鄰珠江，與珠江新城和國際金融城隔江相望，優(yōu)越的地理位置和政府的利好政策吸引了越來越多TMT（科技、媒體和通信產(chǎn)業(yè)）租戶。在互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)的帶動(dòng)下，2014年到2018年在海珠區(qū)落戶的高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)了9倍。目前區(qū)域內(nèi)已有兩條投入運(yùn)營的地鐵線路，加上在建的兩條地鐵線路，將進(jìn)一步提升琶洲與廣州其他片區(qū)的連通性。此外，兩條分別將于2020年和2024年建成的城際鐵路，未來將進(jìn)一步提高琶洲往來佛山、深圳等地的便利性。
除了蓬勃的貿(mào)易產(chǎn)業(yè)，廣州還擁有豐富的人才資源以助推琶洲的發(fā)展。廣州于國家教育部早先宣布的36所A類“雙一流”建設(shè)高校中占據(jù)兩席。截至2018年，廣州近40%的勞動(dòng)人口均接受過高等教育。持續(xù)改善的基礎(chǔ)設(shè)施，完善有效的政府獎(jiǎng)勵(lì)和技能豐富的人才資源將是琶洲未來發(fā)展的基石。
廣州的雄心—國際商貿(mào)和科技中心
自1957年創(chuàng)辦以來，廣交會(huì)一直是中國規(guī)模最大的交易會(huì)，它進(jìn)一步鞏固了廣州作為重要貿(mào)易樞紐的地位。該項(xiàng)展會(huì)每年舉辦兩次，2018年成交合同額達(dá)3,960億人民幣（599億美元）。廣州作為國際商貿(mào)之都，批發(fā)和零售業(yè)是其第二大的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)增加值占整體GDP比重達(dá)14.7%。與此同時(shí)，政府實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的發(fā)展戰(zhàn)略，廣州的信息傳輸、軟件和信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出快速成長(zhǎng)勢(shì)頭，其產(chǎn)業(yè)增加值在2014到2017年間已經(jīng)翻了一番。2017年，廣州信息科技產(chǎn)業(yè)增加值約占全市GDP的5.2%，超過1,110億人民幣（157億美元）。而深圳同期信息科技產(chǎn)業(yè)增加值高達(dá)1,760億人民幣（250億美元），約占全市GDP的7.9%。因此我們認(rèn)為，與深圳相比，廣州在信息科技產(chǎn)業(yè)仍有進(jìn)一步的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
未來科技創(chuàng)新的熱點(diǎn)區(qū)域
自2008年成為廣交會(huì)舉辦地以來，琶洲經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，持續(xù)吸引電子商務(wù)企業(yè)和相關(guān)企業(yè)入駐，如完美日記和億邦動(dòng)力。憑借琶洲在展會(huì)、貿(mào)易和電商產(chǎn)業(yè)中的優(yōu)勢(shì)，琶洲西區(qū)被定位為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)，成為廣州的互聯(lián)網(wǎng)和創(chuàng)新樞紐。 在琶洲西區(qū)被定位為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)的兩年內(nèi)，政府已將19宗地塊定向出讓予電商巨頭如阿里巴巴、唯品會(huì)和小米，彰顯了政府決策的高效執(zhí)行力。在2014到2016年間，海珠區(qū)的高科技企業(yè)數(shù)量年復(fù)合增速為59%。在琶洲西區(qū)被定位為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)后，這一數(shù)據(jù)在2016到2018年間迅速躍升至99%。隨著琶洲寫字樓市場(chǎng)需求的持續(xù)增長(zhǎng)，平均租金也在同期錄得23%的增長(zhǎng)。除此以外，琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)的營收也錄得急速增長(zhǎng)，自2016年的33億人民幣（4.7億美元）增長(zhǎng)到2018年的184億人民幣（26億美元），錄得令人矚目的136%年復(fù)合增長(zhǎng)率。
琶洲將涌現(xiàn)更多新的需求
2014至2018年，琶洲甲級(jí)寫字樓租金年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)9.4%，比全市水平（4.2%）高出5.2個(gè)百分點(diǎn)。截至2019年第二季度，琶洲甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比增長(zhǎng)0.9個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)每平米每月145元人民幣（20.6美元）。與此同時(shí)，由于2019上半年廣州大部分新增可租賃寫字樓集中于琶洲，該區(qū)的新增租賃交易面積約占全市62%。高力國際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光表示，預(yù)計(jì)未來五年內(nèi)有超過100萬平方米（1,076萬平方英尺）新增可租賃面積入市，至2023年琶洲甲級(jí)寫字樓存量將實(shí)現(xiàn)翻倍。盡管琶洲子市場(chǎng)的大量新增供應(yīng)即將入市，考慮到未來將有更多企業(yè)落戶該區(qū)，我們預(yù)計(jì)琶洲寫字樓平均租金在2019至2023年或?qū)崿F(xiàn)3.5%的年均復(fù)合增長(zhǎng)。
互聯(lián)網(wǎng)巨頭助推琶洲發(fā)展
在新增供應(yīng)有限與中美貿(mào)易戰(zhàn)的不確定性影響下，廣州2019年上半年寫字樓租賃整體勢(shì)頭有所放緩，但來自TMT租戶的需求仍然保持穩(wěn)健，占廣州整體新增租賃交易面積的36%。騰訊、阿里巴巴和小米等互聯(lián)網(wǎng)巨頭的區(qū)域總部將在2019到2022年間交付。我們相信上述IT巨頭將吸引更多的TMT企業(yè)以及更多的專業(yè)服務(wù)企業(yè)，如律師事務(wù)所等，在琶洲開展業(yè)務(wù)。為了促進(jìn)琶洲作為科技創(chuàng)新樞紐先行區(qū)的發(fā)展，2018年9月，全國第三家互聯(lián)網(wǎng)法院落戶琶洲，將在未來為信息與科技企業(yè)提供法律支持。我們相信更多的TMT租戶在擴(kuò)租或搬遷時(shí)，將優(yōu)先考慮琶洲子市場(chǎng)。這不僅由于琶洲市場(chǎng)未來將供應(yīng)更多嶄新優(yōu)質(zhì)且租金合理的寫字樓選擇，同時(shí)也取決于政府利好措施的支持和政策的高效執(zhí)行。我們建議在未來五年有擴(kuò)租和搬遷需求的TMT及相關(guān)企業(yè)應(yīng)持續(xù)關(guān)注琶洲寫字樓市場(chǎng)。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)
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