再多的禁令似乎都堵不住商改住現(xiàn)象的蔓延。
本是商業(yè)或辦公用途的項(xiàng)目，被開(kāi)發(fā)商打了隔斷、通了燃?xì)夂蜕舷滤b成含居住功能的公寓，銷(xiāo)售給業(yè)主。這種現(xiàn)象在3年前較為普遍，無(wú)論是龍頭房企還是不知名的房企，都曾通過(guò)這種形式，快速去化回籠資金。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向記者透露，北京市場(chǎng)上，商改住最火熱的2016年，北京房企在商辦類物業(yè)獲得的銷(xiāo)售額高達(dá)1304億元，占商品住宅銷(xiāo)售額超過(guò)三成的比重。
“然而法律規(guī)定，房屋只能按照其原有規(guī)劃的用途進(jìn)行使用，不可以改變用途。所以商改住從來(lái)都是違法違規(guī)的。”上海中原分析師盧文曦告訴法治周末記者，他一直以來(lái)的意見(jiàn)都是，中小投資者不要碰“商住房”，因?yàn)橐坏┱谋O(jiān)管靴子落地，項(xiàng)目就要回歸原本用途。
從2016年9月底開(kāi)始的本輪樓市調(diào)控中，包括北京、上海、南京、天津在內(nèi)的多地政府在通過(guò)多種手段調(diào)控住宅市場(chǎng)的同時(shí)，也對(duì)商改住亂象進(jìn)行了嚴(yán)管。
北京、上海等地的商住房銷(xiāo)量和價(jià)格在新政之后均出現(xiàn)下跌。然而，商改住的現(xiàn)象卻并未完全消失。
近日，南京、佛山、天津等地的多個(gè)項(xiàng)目又被曝出商辦項(xiàng)目改成公寓進(jìn)行宣傳和銷(xiāo)售，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋無(wú)法滿足居住需求后進(jìn)行集體維權(quán)的情況。
本就是違法的事情，多地政府也三令五申地禁止，為何開(kāi)發(fā)商仍敢于頂風(fēng)作案？
“都這么做，不會(huì)查”
在北京工作的商偉從2010年前后開(kāi)始看房、買(mǎi)房，幾乎見(jiàn)證了北京商改住市場(chǎng)的起和落。
2010年年底，商偉第一次看商改住的項(xiàng)目，位于北京東部的一個(gè)項(xiàng)目。
“項(xiàng)目就是按住宅宣傳的，loft，買(mǎi)一層送一層，都是項(xiàng)目銷(xiāo)售的關(guān)鍵詞。至于產(chǎn)權(quán)年限，這樣的房子有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，我其實(shí)都沒(méi)有什么概念?！鄙虃ギ?dāng)時(shí)看房的時(shí)候，看著很多人當(dāng)場(chǎng)就付了定金。
2011年，北京開(kāi)始限購(gòu)，要求社保繳納5年才能夠房。
商改住不限購(gòu)的“優(yōu)勢(shì)”開(kāi)始凸顯。
商偉由于在2010年沒(méi)有“上車(chē)”，在沒(méi)有繳納足夠年限社保獲得購(gòu)房資格之前，商改住項(xiàng)目一度是他的首選，2011年到2014年，他看了很多類似的項(xiàng)目。
“感覺(jué)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)比較野蠻。沒(méi)人告訴我們這樣的商改住項(xiàng)目，本身的規(guī)劃用途是什么，有多少年產(chǎn)權(quán)。那些房子就是當(dāng)作住宅來(lái)賣(mài)的，宣傳也是當(dāng)作住宅來(lái)宣傳的?！鄙虃ナ歉患曳慨a(chǎn)電商的購(gòu)房團(tuán)去看的房子，當(dāng)時(shí)電商平臺(tái)上的項(xiàng)目宣傳資料都充斥著“安家”等信息，而沒(méi)有任何關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃本身的內(nèi)容。
即便北京市住建委等五部門(mén)于2011年下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》明確規(guī)定，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。
商偉回憶，當(dāng)時(shí)很多項(xiàng)目的樣板間也都做成了住宅的樣子，有獨(dú)立衛(wèi)生間、獨(dú)立廚房。當(dāng)他向銷(xiāo)售人員詢問(wèn)多少年產(chǎn)權(quán)時(shí)，銷(xiāo)售人員才說(shuō)是50年產(chǎn)權(quán)，再問(wèn)為什么只有50年產(chǎn)權(quán)，銷(xiāo)售人員才會(huì)說(shuō)項(xiàng)目用地時(shí)商業(yè)用地；商偉再問(wèn)那這種房子能住嗎？政府會(huì)不會(huì)查？銷(xiāo)售人員會(huì)輕描淡寫(xiě)地答：“都這么做，不會(huì)查?！?/p>
多地發(fā)文嚴(yán)查商改住
商偉記得，他曾有一天看了3個(gè)樓盤(pán)，兩個(gè)都是商改住。
2016年至2017年3月，在限購(gòu)、房?jī)r(jià)上漲的背景下，商改住項(xiàng)目的銷(xiāo)售更加火爆，價(jià)格也飛速上漲，北京南五環(huán)外的商改住項(xiàng)目的售價(jià)一度漲到5萬(wàn)多/平方米。
但與周邊的純住宅項(xiàng)目相比，商改住項(xiàng)目仍然偏低，因?yàn)槭艿讲簧兕A(yù)算有限、沒(méi)有購(gòu)房資格的剛需群體的青睞。
商偉的一些同事朋友都買(mǎi)了北五環(huán)外或南五環(huán)外的商改住項(xiàng)目，“他們就是為了住，也沒(méi)考慮更多別的，也買(mǎi)不起別的”。
郭毅也對(duì)記者分析，商改住的市場(chǎng)主要存在于大城市，這些城市的住宅供應(yīng)量相對(duì)較少，單價(jià)較貴，且有限購(gòu)政策，這就使得商改住項(xiàng)目有了市場(chǎng)空間，因?yàn)樯谈淖〔幌拶?gòu)，且通常來(lái)說(shuō)面積小、總價(jià)低。
法治周末記者曾在2016年至2017年多次去不同商改住項(xiàng)目采訪，這一時(shí)期隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范性，開(kāi)發(fā)商會(huì)在項(xiàng)目銷(xiāo)售中心公示商辦立項(xiàng)的內(nèi)容，但是仍然是按照住宅來(lái)銷(xiāo)售。只是開(kāi)發(fā)商不再那么明目張膽，有些開(kāi)發(fā)商為了避免檢查，不做精裝修樣板間，而銷(xiāo)售在介紹項(xiàng)目的時(shí)候會(huì)指出某一個(gè)部分是獨(dú)立衛(wèi)生間、某一個(gè)空間廚房的位置等；有的強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)商根本就不開(kāi)放樣板間，只是由銷(xiāo)售手畫(huà)戶型圖，在戶型圖上標(biāo)注相關(guān)功能區(qū)間的位置。
2017年3月，北京商改住新政出臺(tái)，明確個(gè)人不得購(gòu)買(mǎi)商改住項(xiàng)目，同時(shí)重申商辦項(xiàng)目不得作為居住項(xiàng)目使用。
商偉最早看過(guò)的東部最知名的商改住小區(qū)，二手房交易迅速跌入冰點(diǎn)。
同年5月，上海發(fā)文整治類住宅項(xiàng)目，南京、天津等多個(gè)城市也發(fā)文嚴(yán)禁商改住。
在相當(dāng)一段時(shí)期，北京不少商改住的項(xiàng)目都暫停銷(xiāo)售，有的是因?yàn)檎幜P開(kāi)發(fā)商，暫停了項(xiàng)目網(wǎng)簽，有的是開(kāi)發(fā)商為了避避風(fēng)頭或調(diào)整策略暫時(shí)關(guān)閉售樓處，就算是售樓處正常開(kāi)放的項(xiàng)目，也基本不讓看樣板間。
然而調(diào)控兩年多之后，南京、佛山、天津等地的商改住現(xiàn)象再次抬頭，操作方式還是換湯不換藥。
“商業(yè)用地和辦公用地很多都在城市遠(yuǎn)郊，去化困難。可能有的開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，看市場(chǎng)比較平穩(wěn)，又故伎重演?！鄙虾Ｒ拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
開(kāi)發(fā)商因何“明知故犯”
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池告訴法治周末記者，土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律中都有不得改變土地用途的規(guī)定。
“如城市房地產(chǎn)管理法第二十六條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地?！壁w秀池說(shuō)。
北京東元律師事務(wù)所房地產(chǎn)建設(shè)工程法律事務(wù)部首席律師李松補(bǔ)充道，城市房地產(chǎn)管理法還要求，土地使用者需要改變土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃主管部門(mén)的同意，簽訂變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。所以即便沒(méi)有各地的政策，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)批準(zhǔn)的商改住行為也是違法的。
多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，開(kāi)發(fā)商也知道商改住從法律上來(lái)說(shuō)是違法的，所以在實(shí)際操作中，都是在報(bào)規(guī)劃時(shí)按商辦項(xiàng)目規(guī)劃，驗(yàn)收時(shí)項(xiàng)目也是毛坯驗(yàn)收，看不到房屋內(nèi)有任何的隔斷、馬桶、燃?xì)獾茸≌O(shè)計(jì)的痕跡，等驗(yàn)收過(guò)后，開(kāi)發(fā)商再對(duì)房屋進(jìn)行改造，改造成住宅的樣子。
法律的明文規(guī)定和政府的三令五申似乎并不能完全阻擋開(kāi)發(fā)商把商辦項(xiàng)目改成住宅項(xiàng)目的沖動(dòng)。
就在北京2017年商改住新政出臺(tái)后，北京還有項(xiàng)目通過(guò)“以租代售”的方式銷(xiāo)售，即開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂協(xié)議約定，一旦后者獲得購(gòu)房資格，房子便可以過(guò)戶給業(yè)主并辦理辦房產(chǎn)證，房款則是以多年租金的形式繳納。
“很多開(kāi)發(fā)商之前在偏遠(yuǎn)地區(qū)拿了不少商辦用地。由于商辦項(xiàng)目去化不易，開(kāi)發(fā)商在拿地之初就沒(méi)想把項(xiàng)目作為商辦項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，畢竟住宅比商辦項(xiàng)目好賣(mài)。而開(kāi)發(fā)商這么做無(wú)非也就是利益驅(qū)動(dòng)，為了快速回款?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
商偉在接受法治周末記者采訪時(shí)還提到一點(diǎn)，他關(guān)注北京的樓市很久，發(fā)現(xiàn)對(duì)于商改住項(xiàng)目的處罰相對(duì)比較少。2017年，北京商改住新政出臺(tái)時(shí)，公開(kāi)資料能看到的對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的處罰也只是暫停網(wǎng)簽。
法治周末查詢《違反〈北京市城市規(guī)劃條例〉行政處罰辦法》發(fā)現(xiàn)，其中規(guī)定，對(duì)于未經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)的單位，將處以3萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款，同時(shí)在6個(gè)月至2年的時(shí)間內(nèi)，不得在北京承攬相關(guān)業(yè)務(wù)。
“這個(gè)處罰額度跟與開(kāi)發(fā)商獲益的程度相比，真是微不足道。”商偉說(shuō)，他幾年前看的商改住項(xiàng)目就5萬(wàn)多一平方米了。
此外，法治周末記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，近期一些在北京商改住新政出臺(tái)前就已按住宅建好的商改住項(xiàng)目又開(kāi)始上市和宣傳。由于新政的對(duì)象主要是新建項(xiàng)目，已經(jīng)建成住宅的商辦項(xiàng)目在兩年后被開(kāi)發(fā)商包裝成了“稀缺資源”，同樣因?yàn)榭們r(jià)低、不限購(gòu)，還能住，公開(kāi)資料顯示，這些項(xiàng)目到訪的客流量也較多。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這種現(xiàn)象說(shuō)明市場(chǎng)是不夠完善的，因?yàn)楹芏嗳藷o(wú)法或沒(méi)有能力買(mǎi)住宅，只能買(mǎi)這種產(chǎn)品，無(wú)形中等于增加了購(gòu)房人的成本，這需要對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行反思。
來(lái)源：法治周末
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