作為南京第二大商業(yè)地標(biāo)，湖南路商圈十多年來幾經(jīng)規(guī)劃、整改一直未能恢復(fù)往日的繁華。近日，南京市中級人民法院發(fā)布公告表示，湖南路商業(yè)街將整體拍賣。
此前，始建于1957年的山西路百貨大樓以3.2億元的價格進(jìn)入拍賣程序卻最終流拍，后續(xù)將降價20%繼續(xù)拍賣。而在商業(yè)分布密集的河西地區(qū)，嘉業(yè)國際城購物中心、金源廣場、樂基廣場等多家商業(yè)項目開業(yè)僅僅幾年，卻已陷入商鋪大面積空置、人氣慘淡、瀕臨倒閉的窘境。南京商業(yè)地產(chǎn)遭遇“寒冬”。
記者現(xiàn)場走訪南京較為活躍商圈的德基廣場、金鷹國際購物中心、水游城、茂業(yè)天地等商業(yè)綜合體項目發(fā)現(xiàn)，不同項目“冷熱不均”情況明顯，商場地上、地下部分人流量相差較大，并且存在空置率較高的問題。
針對上述情況，德基廣場方面回復(fù)稱，廣場一期由于開業(yè)時間較早，有些店鋪以前的裝修風(fēng)格有些跟不上廣場的格調(diào)，就會要求這些店鋪進(jìn)行重新升級裝修，而不會對品牌進(jìn)行置換調(diào)整。
未來南京商業(yè)何去何從？戴德梁行南京公司副總經(jīng)理宋詩雨認(rèn)為，傳統(tǒng)的百貨模式需要向購物中心模式轉(zhuǎn)變，強(qiáng)社交重體驗也將成為未來商業(yè)的發(fā)展趨勢。購物中心大打體驗牌，品牌方也從多個方面展開深度合作，通過強(qiáng)社交重體驗概念，促使跨界成果達(dá)到1+1＞2的效果。
地標(biāo)項目被拍賣
自誕生之日起，長達(dá)1030米的湖南路地下商業(yè)街項目就飽受爭議。
湖南路地下商業(yè)街，總建筑面積約8.6萬平方米，全長1.1公里，貫穿整個湖南路商圈，涵蓋多種中高端業(yè)態(tài)，是南京最大規(guī)模的地下商業(yè)街區(qū)。
公開資料顯示，2006年8月，南京大唐教育發(fā)展有限公司（以下簡稱“大唐教育”）以7700萬元的價格拿下湖南路地下商業(yè)街用地，隨后成立南京東方大唐置業(yè)有限公司（以下簡稱“東方大唐公司”）作為項目公司。由于各種原因，直到2015年該項目才全線封閉施工。
近日，南京市中級人民法院發(fā)布（2018）蘇01執(zhí)1914號公告。該公告顯示，南京市中院在執(zhí)行廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“廊坊京御地產(chǎn)”）與東方大唐公司借款合同糾紛案件中，根據(jù)廊坊京御公司的申請，擬對被執(zhí)行人東方大唐公司名下位于湖南路福地商業(yè)街區(qū)的土地使用權(quán)及在建工程進(jìn)行整體處置。
根據(jù)南京市中級人民法院發(fā)布公告稱，湖南路商業(yè)街將整體拍賣，請購買人于7月18日至20日進(jìn)行登記。經(jīng)查，東方大唐公司名下位于湖南路福地商業(yè)街區(qū)的建設(shè)項目現(xiàn)已停工，且尚未達(dá)到交付和竣工驗收的條件，但東方大唐公司已將部分商鋪進(jìn)行了對外銷售，并辦理了合同備案登記。
7月17日，記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，整條湖南路商業(yè)街顯得異常冷清。沿街建筑被綠色防護(hù)網(wǎng)和腳手架包圍著，正在進(jìn)行重新改造，大部分店鋪處于暫時歇業(yè)或轉(zhuǎn)租狀態(tài)，玻璃門上粘貼著“促銷”“打折”等字樣。
而地下商業(yè)街項目仍然處于毛坯狀態(tài)，沒有任何工人在進(jìn)行施工。從項目已建成的入口望去，堆積著大量的碎石和積水，并有防護(hù)網(wǎng)和護(hù)欄把“洞口”罩住，顯得十分荒涼和破敗。位于商業(yè)街地下二層的項目接待中心，如今也是大門緊閉。
天眼查顯示，東方大唐公司成立于2006年9月11日，注冊資本2億元。南京大唐工貿(mào)發(fā)展有限公司為最大股東，持股比例為50%。自2015年至今，東方大唐公司一直深陷法律糾紛，發(fā)生了16起因民間借貸和金融借款合同糾紛引起的訴訟。其中，與廊坊京御地產(chǎn)互為原被告的法律訴訟就有4起。
據(jù)《現(xiàn)代快報》報道，公司監(jiān)事胡玲秋曾表示，2016年，東方大唐公司引入過一家A股上市公司一度持股50%，但在2018年退出。在此期間，該公司先后通過兩家銀行向東方大唐公司發(fā)放過4筆、總額達(dá)10億元的委托貸款。然而截至去年末，上述4筆貸款均已逾期，這些貸款均是以湖南路地下商業(yè)街的土地使用權(quán)作為抵押。
老牌商圈“冷熱不均”
在南京主城區(qū)，新街口和夫子廟一直是人流量較大的老牌商圈。
自2006年開業(yè)以來，德基廣場逐漸成為了新街口的“吸金之王”。數(shù)據(jù)顯示，2018年，德基廣場的銷售額達(dá)到100億元，力壓北京國貿(mào)商城、深圳萬象城，位居全國購物中心第二名。
7月18日下午，記者在德基廣場看到，地下商場熙熙攘攘，地上部分顯得冷清不少，寬闊的走廊上只有少數(shù)顧客。以廣場一期一、二層為例，近三分之一店面內(nèi)沒有顧客，還有不少導(dǎo)購員站在店前吆喝招攬顧客。一家服裝店的工作人員介紹，德基廣場定位高端，每家品牌基本都有固定的客群，人流量也集中在工作日下班后和周末下午。
值得注意的是，德基廣場有較多店鋪處于停業(yè)、關(guān)閉狀態(tài)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，僅一期部分就有30余處店鋪被圍欄圍起。周邊店鋪的工作人員告訴記者，以上店面大多從今年四五月份開始進(jìn)行重新裝修，最晚將于8月開業(yè)。
對此，德基廣場有限公司品牌和公關(guān)方面負(fù)責(zé)人何經(jīng)理表示，一期由于開業(yè)時間“依托于新街口地鐵7號口，地下部分人流量一直很多，而地上商場的客流主要集中在休息日。周五、周六和周日，整個廣場的日均客流量在8萬到10萬人之間。”何經(jīng)理告訴記者。
地下的平價餐飲娛樂業(yè)能夠吸引大量人氣，不過，宋詩雨認(rèn)為，該類業(yè)態(tài)由于租金較低，對建筑物的要求、損耗也較高，會拉低商場的收益水平，因此不能過度盲目擴(kuò)張。地上部分的中高檔、快時尚品牌人流變少，主要是受網(wǎng)絡(luò)銷售影響。
在位于新街口的金鷹國際購物中心， A座自5月24日晚發(fā)生火災(zāi)后一直處于封閉施工狀態(tài)，B座有三家店鋪處于空置狀態(tài)，但同樣存在地下、地上部分人流量相差較大的現(xiàn)象。
金鷹國際商貿(mào)集團(tuán)有限公司向記者回復(fù)稱，金鷹A座外廣場自4月起即進(jìn)入封閉施工，其中100多個品牌已調(diào)整至B座，預(yù)計11月將全面打開。金鷹商貿(mào)方面表示，金鷹新街口店共有品牌656個，目前B座在營455個。未來將結(jié)合A館調(diào)整升級規(guī)劃，進(jìn)一步提升零售品牌的店鋪級次，增加更多新興生活業(yè)態(tài)。B座重點圍繞家庭消費群體進(jìn)行打造。
夫子廟商圈的水游城與茂業(yè)天地僅一街之隔，運營狀況卻是“冰火兩重天”，水游城人氣較高，茂業(yè)天地卻客流稀少。茂業(yè)天地臨近中華路的三層獨棟商鋪本是Foever 21品牌，但自從該品牌今年5月起退出中國市場后，一直空置至今。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，茂業(yè)天地由于人流量較少，店鋪空置率將近三成。一位長期關(guān)注南京商業(yè)地產(chǎn)市場的分析人士透露，茂業(yè)天地項目由于前期規(guī)劃、定位到運營期間一連串的問題，導(dǎo)致開業(yè)運營不久后3層以上的商場入住率就偏低?！吧虉鲋黧w的百貨模式是項目硬傷，與當(dāng)下的消費習(xí)慣已經(jīng)格格不入，需要花更大的力氣做精準(zhǔn)定位業(yè)態(tài)來引入客流?！?/p>
市場供銷規(guī)模萎縮
同策研究院發(fā)布的分析報告顯示，上半年，南京商業(yè)市場供應(yīng)41.72萬平方米，成交30.26萬平方米，成交價24381元/平方米，“相比于2018年，上半年商業(yè)市場供銷規(guī)模萎縮明顯?！?/p>
近年來，南京城市格局持續(xù)向外圍擴(kuò)容，外圍區(qū)域商圈成熟度不斷提升，城區(qū)競爭愈加激烈，存量項目面臨較大運營及調(diào)整壓力。河西商圈作為新興商圈，發(fā)展勢頭迅猛，商業(yè)體量逐步釋放，但卻存在部分大型商業(yè)項目建設(shè)多年未能“入市”的困局。
值得注意的是，奧體蘇寧廣場、紫鑫中華廣場等多家商業(yè)項目還陷入“爛尾”風(fēng)波。其中，自2008年蘇寧集團(tuán)以4.29億元拿地后，奧體蘇寧廣場一直悄然無聲。2017年，曾有媒體報道該項目將與恒大聯(lián)合開發(fā)但也無后續(xù)。今年1月，南京市規(guī)劃局發(fā)布了該項目的規(guī)劃設(shè)計方案批前公示。據(jù)多年觀察南京地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士透露，截至目前，奧體蘇寧廣場還未動工，“這些年有過多次開工傳聞，但一直都沒動靜?！?/p>
“目前河西尚處發(fā)展階段，前期開業(yè)的多家大型商場仍未見大的起色，這對其他正在規(guī)劃中、待開業(yè)的商業(yè)項目都是有壓力的?！彼卧娪攴治霰硎?，預(yù)計在未來兩三年內(nèi)，人口將隨著新住宅的交付進(jìn)一步聚集，商業(yè)也會進(jìn)一步地成熟，成為南京的商業(yè)新亮點。
未來南京商業(yè)地產(chǎn)將何去何從？仲量聯(lián)行南京分公司戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)王萌認(rèn)為，南京未來的商業(yè)項目應(yīng)由百貨模式逐漸向購物中心模式轉(zhuǎn)變。應(yīng)不斷提高商圈的高端化和國際化程度，在固守中端商業(yè)基礎(chǔ)的同時，增加高端商業(yè)的比率，讓內(nèi)地、香港、臺灣和外資企業(yè)形成“百花齊放”的局面。
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