今年以來，受到創(chuàng)業(yè)退潮、企業(yè)撤租等方面的影響，北京市經(jīng)濟體的寫字樓的需求下降，空置率有所提升。為了吸引和保持優(yōu)質(zhì)租戶的穩(wěn)定性，部分寫字樓的租金開始下調(diào)。另外，今年二季度北京零售市場的供應(yīng)也大幅增加，在市場趨冷的大環(huán)境下，消費升級也帶來了激烈的市場競爭，眾多商場使出渾身解數(shù)提高客流量，探索“夜經(jīng)濟”成為其新的增長點。
北京寫字樓租金下探
來自戴德梁行報告顯示，二季度北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達(dá)每月每平方米人民幣396.19元，環(huán)比下降0.9%，五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計算達(dá)每月每平方米人民幣436.62元，環(huán)比下降0.5%。北京全市和五大核心區(qū)空置率分別上升至8.9%和5.6%。
記者近日走訪了北京多個寫字樓項目發(fā)現(xiàn)，市場趨冷信號明顯。二季度部分地區(qū)，甚至是CBD核心區(qū)的寫字樓市場的空置率也在升高，不少寫字樓業(yè)主開始降低租金，但市場需求的減少難以扭轉(zhuǎn)降溫的市場。一寫字樓中介小周在告訴《華夏時報》記者，“北京CBD特別是國貿(mào)附近的寫字樓租金水平一直比較平穩(wěn)，但最近有許多小型的金融公司倒閉或者退租，業(yè)主為了吸引客戶，都在下調(diào)租金?！?/p>
至于今年二季度北京寫字樓市場空置率上升的原因，有業(yè)內(nèi)人士告訴《華夏時報》記者，按照行業(yè)來看，傳統(tǒng)的金融以及傳統(tǒng)科技類租戶，依然是北京寫字樓市場需求的主要推動力。但上半年北京寫字樓市場受到經(jīng)濟發(fā)展的影響較大，去年以來的互聯(lián)網(wǎng)投資熱潮的降溫，導(dǎo)致有寫字樓需求的互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)急劇收縮。另外，北京今年較少有新開的聯(lián)合辦公項目，運營商的擴張速度的減緩，也使得寫字樓需求有所下降。
雖然空置率小幅上揚，但市場租賃成交較一季度出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。上述機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，二季度北京全市和五大核心商圈市場凈吸納量達(dá)15.4萬和7.7萬平方米，分別為一季度的6.1倍和3.7倍。
麗澤金融商務(wù)區(qū)面臨供應(yīng)高峰
從市場表現(xiàn)具體來看，樓齡較長的標(biāo)準(zhǔn)甲級和乙級樓宇去化壓力較大，但有政策利好以及區(qū)域規(guī)?；l(fā)展的商務(wù)區(qū)的租賃情況相對較好。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，下半年的北京甲級寫字樓市場即將迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計新增面積約61萬平方米，將有七個新項目計劃入市，其中有將近75%的項目位于CBD及周邊區(qū)域與麗澤金融商務(wù)區(qū)。
其中，下半年提供大規(guī)模市場供應(yīng)的麗澤商務(wù)區(qū)，是北京市重點發(fā)展的規(guī)模商務(wù)區(qū)，也是北京市鄰近二環(huán)的最后一塊成規(guī)模集中建設(shè)區(qū)。目前，麗澤金融商務(wù)區(qū)規(guī)模已經(jīng)形成，區(qū)域內(nèi)長城資產(chǎn)大廈、青海金融大廈、晉商聯(lián)合大廈建成，北京金唐天潤置業(yè)發(fā)展集團開發(fā)的金唐西聯(lián)大廈主體結(jié)構(gòu)也已經(jīng)封頂，這些都為日后的北京寫字樓市場提供了更多供應(yīng)。
麗澤金融商務(wù)區(qū)引進的企業(yè)在不斷增加，目前入駐企業(yè)數(shù)量達(dá)到了497家，其中最主要的是金融類企業(yè)，已經(jīng)引進了358家，數(shù)量占到總規(guī)模的72.03%。區(qū)域內(nèi)的各項建設(shè)在持續(xù)進行，近日，北京麗澤金融商務(wù)區(qū)控股有限公司、北京金唐天潤置業(yè)發(fā)展集團、北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司三方確立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，并成立了合資公司北京金唐戴德梁行物業(yè)管理有限公司，為區(qū)域發(fā)展注入新的活力。
市場供應(yīng)持續(xù)增加，但需求卻在減少，這是目前北京寫字樓市場面臨的現(xiàn)狀。有業(yè)內(nèi)人士分析，隨著下半年寫字樓市場供應(yīng)的持續(xù)增加，空置率可能會繼續(xù)提高，租金水平也可能會進一步承壓下探。
對于市場需求量的減少，寫字樓市場將如何適應(yīng)？戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東告訴《華夏時報》記者，除了高質(zhì)量的硬件設(shè)備和物業(yè)服務(wù)水平，大堂的人臉識別系統(tǒng)與綠色共享交流區(qū)等新功能已逐漸被應(yīng)用到在建項目的設(shè)計中，現(xiàn)有的寫字樓也都紛紛進行升級改造，越來越多的業(yè)主開始更加注重租戶的體驗和健康。未來具有健康、智能、共享理念的新型辦公建筑將會受到更多租戶的歡迎，并為業(yè)主創(chuàng)造更大的價值。
北京零售市場供應(yīng)大幅增加
除了寫字樓市場空置率提高以外，二季度北京零售市場的供應(yīng)也大幅增加。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2019年第二季度，北京零售市場新增約24.5萬平方米的零售空間，零售總體量上升至1380萬平方米，其中購物中心占比超過86%，為1187萬平方米。
在品牌活躍度方面，二季度，餐飲中的茶飲小吃和國內(nèi)餐飲品牌、電子產(chǎn)品、藝術(shù)類和兒童類教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)較為活躍。相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，二季度服飾品牌表現(xiàn)分化明顯，American Eagle和Forever 21這兩個快時尚品牌，由于退出中國市場的計劃出現(xiàn)大面積關(guān)店，相比之下運動服飾品牌則相對活躍。
另外，在年初“首店經(jīng)濟”政策的帶動下，多個品牌首店陸續(xù)進駐北京零售市場。首店更傾向于三里屯、CBD商圈，除了品牌首店不斷開出，二季度多個舊店升級的品牌也陸續(xù)開業(yè)。
在經(jīng)濟趨冷的大環(huán)境下，零售市場也在極力拓展新的增長點。在政策的支持下，各大購物中心都加碼以餐飲為主的夜間消費模式，服務(wù)不同工作時間人群的生活需求。比如，朝陽合生匯的“深夜食堂”、中糧小鎮(zhèn)的“深夜食街”、北京坊推出的24小時“深夜書房”PageOne書店等，都成為項目新的銷售及客流增長點。
戴德梁行方面指出，2019年下半年預(yù)計市場將有25萬左右的新增零售空間，全年整體市場供應(yīng)量將較2018年有大幅下降。另外，6月中旬，北京商務(wù)局提出，擬在全市構(gòu)建廣域級、區(qū)域級、地區(qū)級、社區(qū)級四級商業(yè)中心體系，預(yù)計將對北京的商業(yè)格局產(chǎn)生一定的影響。
來源：華夏時報
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