最近，在寶安區(qū)福永街道開廠的胡先生很煩惱。工廠3年租約即將到期，原本計劃今年擴大生產(chǎn)規(guī)模，眼下距離廠房租約到期只剩幾天，胡先生不僅沒有找到新場地，原本的廠房還漲租近40%，每平方米月租從26元漲到36元。
2018年以來，深圳市部分產(chǎn)業(yè)用房租金上漲、租賃行為不規(guī)范等現(xiàn)象直接增加了企業(yè)特別是實體企業(yè)運營成本，對保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、營造良好營商環(huán)境產(chǎn)生了不利影響。為了遏制產(chǎn)業(yè)用房租金上漲趨勢，5月底，深圳市住房和建設局擬定了《關于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場穩(wěn)定租賃價格的若干措施（試行）（征求意見稿）》，并面向社會征求意見，提出要通過增加有效供給、優(yōu)化供應結構來穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)用房租金；通過規(guī)范租賃行為、有效降低交易成本，從而保障深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，營造良好營商環(huán)境。
對于寶安區(qū)而言，這個問題同樣存在。過大的場地租金浮動，令寶安不少中小企業(yè)在加大投入時心存擔憂、躊躇不前。
在寶安持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境的底色下，“二房東”給寶安企業(yè)帶來了哪些陣痛？在省、市、區(qū)的相關規(guī)范與要求的框架下，寶安企業(yè)對用地成本問題還有哪些訴求、期望和建議？
租金上漲，實際使用面積卻減少
近日，寶安福永街道的胡先生正為公司規(guī)模擴張而發(fā)愁。胡先生表示,隨著公司不斷成長，現(xiàn)有的辦公及生產(chǎn)場所已無法滿足公司發(fā)展需求，年初合伙人提出的場地擴張規(guī)劃至今還未落實，最主要原因是廠房租賃問題難以解決。
2017年，胡某跟合伙人從“二房東”手里租下800平方米的場地，開始服裝類產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營，當時廠房價格為26元/平方米。近年來寶安用地緊缺，加上“二房東”等因素，全區(qū)用地費用水漲船高，租金從原來26元/平方米漲到現(xiàn)在的36元/平方米。現(xiàn)在，公司租賃合同即將到期，續(xù)簽意味著租賃成本進一步提高，這使得胡先生不得不另尋場地。
輾轉了幾個月，至今仍未敲定合適的房源，胡先生表示：“今年舊廠房較為便宜的一樓也要35元/平方米左右，且大部分廠房都是被‘二房東’租下來再轉租，扣除公攤面積后，實際使用面積只有合同標示的50％左右，這意味著花了更多租金卻沒有足夠的可使用面積?！?/p>
在即將竣工的深圳國際會展中心旁邊的一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)里，企業(yè)主湯先生也遇到了同樣的問題。湯先生曾為公司租了一個2000平方米的空間，近期廠房續(xù)租時，他發(fā)現(xiàn)同樣的空間續(xù)租，因為加大了公攤面積，合同租賃面積比去年增加了不少。
變相提高水電價格，中小企業(yè)負擔加重
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了公攤面積隱性變大、實際租金變相提高外，不少“二房東”在租賃過程中，還提高了水電價格及管理費等。
目前經(jīng)營一家塑膠模具公司的唐某對此感同身受，據(jù)唐某反映，中小企業(yè)多以租賃廠房為主，不管廠房基礎設置如何老化，房租必三年一漲?！岸繓|”作為“中間人”，整體租下一片廠房后，再分租給企業(yè)，通常收取企業(yè)三個月的押金和一個月的租金，這種模式使“二房東”只需投入少量資金以及承擔一些基本管理功能，企業(yè)卻不得不為此付出高成本。
“除了房租，水電費方面不合理的情況也普遍存在?！碧颇潮硎?，工業(yè)用電原本就比居民用電價格貴，廠房每個月的用電用水需求量大，在此基礎上，加收差價對中小企業(yè)無疑造成很大的負擔。
唐某表示：“產(chǎn)業(yè)用房是一般中小企業(yè)難以逾越的瓶頸，真誠希望政府能采取相關措施為廣大租賃者切實解決‘二房東’問題?！?/p>
廠房變身“孵化器”，運營模式亟待提升
除了單純以轉租獲取收益的傳統(tǒng)“二房東”外，近年來，隨著寶安產(chǎn)業(yè)的轉型與發(fā)展，市場催生了大批各類“創(chuàng)新空間”和“孵化器”的運營商，這類承租者大多為專業(yè)運營機構，其承租物業(yè)后，除了提供基礎物業(yè)管理服務外，還可提供運營服務和產(chǎn)業(yè)增值服務。
對于這類具有一定專業(yè)運營能力、非傳統(tǒng)型的“二房東”，市場普遍認為，他們在一定程度上扮演了連接原業(yè)主和租賃者的“橋梁”角色，對打通房屋、工業(yè)用地租賃供求雙方的信息通道、挖掘存量房屋資源、盤活空置房屋和工業(yè)地產(chǎn)、為入駐企業(yè)提供服務等方面發(fā)揮了一定積極作用，應與傳統(tǒng)的“二房東”區(qū)別看待。
寶安某由舊工業(yè)園區(qū)改造而成的孵化空間負責人鐘某稱，她兩年前承租該舊工業(yè)園時，原業(yè)主由于難以找到合適的承租企業(yè)，導致園區(qū)空置了一年多。“我們將園區(qū)承租過來后，把園區(qū)改造成孵化空間，目前孵化空間入駐率達到70%以上?！辩娔潮硎?，孵化空間運營機構在為企業(yè)提供場地的基礎上，還會為入駐企業(yè)提供工商、財務、法律、會務、培訓和人力資源等基礎孵化服務，而這些都是工業(yè)園區(qū)原業(yè)主難以提供的。
同時，記者發(fā)現(xiàn)，隨著產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，部分孵化器的服務模式已跟不上產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。寶安的空間運營商亟須政府進一步引導，更好地創(chuàng)新和提升運營模式與孵化模式。
位于西鄉(xiāng)街道寶源路的寶安互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地Ａ區(qū)，由深圳市四方網(wǎng)盈孵化器管理有限公司投資運營，于2012年10月正式投入使用，主要定位為科技型中小微企業(yè)孵化辦公空間。資料顯示，截至2017年底，園區(qū)已引入企業(yè)72家，出租率達85%。為了園區(qū)健康持續(xù)運營，近兩年來，園區(qū)的空置率一直維持在5%左右。
今年以來，這里的空置率也逐漸上升，目前空置率達30%左右。園區(qū)運營方稱，空置率上升的原因主要是租金提升：“業(yè)主對園區(qū)進行再次改造，租金從改造前的60多元/平方米提升到80多元/平方米，提升幅度達20％，很多初創(chuàng)企業(yè)承受不了，對招租造成一定影響。”
為了改善空置率高的局面，園區(qū)運營方四方網(wǎng)盈孵化器管理有限公司開始在提升產(chǎn)業(yè)服務上發(fā)力。在原有的創(chuàng)業(yè)服務基礎上，引進大企業(yè)的服務平臺，為園區(qū)的初創(chuàng)和中小企業(yè)提供更系統(tǒng)的服務。據(jù)了解，目前該園區(qū)已引進了海爾、欣旺達、富士康3家大企業(yè)，可為園區(qū)企業(yè)提供更低成本的采購服務、更完善的試產(chǎn)服務和更強大的營銷平臺。
青睞優(yōu)質企業(yè)，部分空間主動空置
在寶安區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地中，也不乏運營得當、空間供不應求的典型。為了引進真正優(yōu)質的企業(yè)，這類空間還喊出了“寧缺毋濫”的口號。
天格科技園位于石巖街道羅租社區(qū)黃峰嶺工業(yè)區(qū)，2018年完成改造后正式開園，其前身是一個高爾夫球場。園區(qū)負責人楊柯介紹，園區(qū)建筑面積約6萬平方米，目前引進了22家企業(yè)，其中，國高規(guī)上企業(yè)7家，2018年產(chǎn)值達8億多元，企業(yè)類型多以智能制造領域為主。
據(jù)了解，天格科技園的租金在40元—100元/平方米，比周邊的產(chǎn)業(yè)載體高出40%，但這并不影響許多優(yōu)質企業(yè)爭先入駐?！斑@和我們園區(qū)的定位有密切關系?！睏羁卤硎?，天格科技園的定位是“智能制造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園，全球科技成果孵化園”。
除了引進科技型企業(yè)，園區(qū)還積極搭建國際交流平臺，成立了中俄兩國四地（哈爾濱、深圳、莫斯科、葉卡捷琳堡）聯(lián)合創(chuàng)新中心，搭建中俄兩國跨境跨地區(qū)的科技創(chuàng)新服務平臺。
“我們真正的角色是產(chǎn)業(yè)的服務者和投資者，將我們的資源和優(yōu)質企業(yè)的資源進行對接，為企業(yè)解決發(fā)展中的困難，實現(xiàn)雙方一起成長?！睏羁抡f。
楊柯表示，天格科技園目前空置率25％左右，但這并不意味著招不來企業(yè)，更多的其實是“主動空置”，“園區(qū)的定位是引進規(guī)上企業(yè)和優(yōu)質企業(yè)，所以有些傳統(tǒng)企業(yè)想進駐，我們都沒有同意。當然，租金也是一個重要因素，天格租金平均在50元/平方米，對很多傳統(tǒng)企業(yè)是偏高的，需要一個匹配的過程。”
同時，楊柯也坦言，由于多種原因，寶安許多工業(yè)區(qū)都存在沒有“紅本”等歷史遺留問題。近年來，寶安大力推動轉型升級“騰籠換鳥”，不少舊廠房改造升級成新型產(chǎn)業(yè)載體，引進不少優(yōu)質企業(yè)，產(chǎn)業(yè)空間載體實現(xiàn)了突破性發(fā)展。值得關注的是，這些產(chǎn)業(yè)空間的歷史遺留問題，也無時無刻不困擾著他們。
“企業(yè)如果想要上市，其所在的園區(qū)必須要有‘紅本’，這導致不少上市公司或者有望上市的企業(yè)無法進駐這些載體，這對園區(qū)本身甚至對寶安區(qū)都是一個極大的損失，希望未來有辦法能解決這個問題?！睏羁卤硎?。
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寶安八項措施穩(wěn)定工業(yè)用房租賃價格
當前，寶安進入產(chǎn)業(yè)轉型和發(fā)展的關鍵期，保障產(chǎn)業(yè)空間、穩(wěn)定工業(yè)用房租賃價格成為全區(qū)工作的重要一項。2018年底，寶安區(qū)發(fā)布了《寶安區(qū)關于穩(wěn)定工業(yè)用房租賃價格降低工業(yè)企業(yè)成本的若干措施（試行）》（下稱《若干措施》），制定八條措施控制寶安區(qū)工業(yè)用房租賃價格過快增長，確保工業(yè)經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展。
《若干措施》中，第一條即“嚴格保障工業(yè)用地和工業(yè)用房的功能屬性”。嚴格執(zhí)行《寶安區(qū)舊工業(yè)區(qū)整治提升暫行辦法》等規(guī)定，工業(yè)用房原則上應保持原有使用屬性，嚴格限制工業(yè)紅線內(nèi)的工業(yè)用房轉換為非工業(yè)用房，嚴格控制普通工業(yè)用地（M1）的產(chǎn)業(yè)用房改造成新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的產(chǎn)業(yè)用房。
廠房租金是企業(yè)家們在發(fā)展過程中最關注的問題，為了讓工業(yè)用房租金有參考標準，《若干措施》提出，要“定期發(fā)布工業(yè)用房租金指導價格”，委托第三方調(diào)查、評估，科學制定分片區(qū)、分類、分級的工業(yè)用房租金指導價格，對工業(yè)用房租金進行精準引導。工業(yè)用房租金指導價格每半年發(fā)布一次。區(qū)屬國企、社區(qū)股份合作公司所有或運營管理的工業(yè)用房，租金標準不得高于同期工業(yè)用房租金指導價格。其他類工業(yè)用房租金標準應參照同期工業(yè)用房租金指導價格制定。工業(yè)用房租金標準高出指導價格15%的，其出租方不得享受寶安區(qū)各類產(chǎn)業(yè)扶持政策，不得參與區(qū)屬國企物業(yè)、集體物業(yè)的招租。
為了防止囤積廠房、哄抬租金等違規(guī)行為的出現(xiàn)，《若干措施》提出要“嚴控工業(yè)用房的轉租行為”。區(qū)屬國企、社區(qū)股份合作公司名下工業(yè)廠房出租時，應在租賃合同中注明未經(jīng)批準承租方不得轉租、分租。對違約轉租、分租的，列入誠信黑名單，三年內(nèi)不得參與區(qū)屬國企物業(yè)、集體物業(yè)的招租。
此外，《若干措施》還提出，要“規(guī)范工業(yè)用房用電用水價格”“規(guī)范工業(yè)用房公攤面積”“搭建工業(yè)用房公共服務平臺”“建立投訴舉報和聯(lián)合執(zhí)法機制”，搭建公平透明的服務平臺。
該措施獲得寶安企業(yè)的普遍歡迎。豐農(nóng)源科技董事長孟林認為，廠房租金對于一些中小微企業(yè)而言，是一筆不小的開支與壓力，其中有相當一部分企業(yè)最終選擇放棄經(jīng)營，就是因為廠房租金的壓力。政府出臺這些舉措，是實實在在地在為企業(yè)減負，直接降低了企業(yè)的開支成本，讓企業(yè)輕裝前行。
紅果智能科技副總經(jīng)理高銳表示，這項政策非常好，政府出臺一系列舉措，讓企業(yè)遇事有章可循，也會更踏實地把更多的精力用在產(chǎn)品研發(fā)上，讓技術和成本都更具競爭力。
記者調(diào)研了解到，《若干措施》實施半年來，已初見成效，尤其是“嚴控工業(yè)用房的轉租行為”一條頗具震懾力。同時，多個街道表示，希望《若干措施》可以進一步細化，進一步加強對基層的指導作用。
■聲音
創(chuàng)新孵化模式全方位幫助企業(yè)成長
當前，產(chǎn)業(yè)空間“二房東”問題受到普遍關注。
深圳市智能裝備產(chǎn)業(yè)協(xié)會、深圳市電子裝備產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長施浩認為，對不少中小企業(yè)而言，找到合適的生產(chǎn)空間很重要，但現(xiàn)在市面上“二房東”亂漲租情況比較突出，企業(yè)在租用廠房時面臨變相漲價、隨意漲價的現(xiàn)象，讓企業(yè)不能一心一意地搞生產(chǎn)，而且“處理這方面的事務特別消耗中小企業(yè)的精力”。
深圳市政協(xié)委員、洲明科技董事長林洺峰認為，“二房東”提升租金，致使企業(yè)運營成本增加，造成企業(yè)外遷現(xiàn)象愈發(fā)嚴重?！皳?jù)我所知，本在深圳的LED企業(yè)已經(jīng)有70%—80%外遷，把實體工廠遷到惠州、東莞等周邊城市，還有遷往江蘇、浙江、江西等省份。實體工廠走了，研發(fā)就跟著走了，研發(fā)走了創(chuàng)新就沒了。”
工信部賽迪研究院中小企業(yè)研究所所長趙衛(wèi)東表示，近年來，為扶持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，各地都扶持了不少創(chuàng)業(yè)孵化基地。但其中許多孵化基地最后都成為了“二房東”，或者成了代理注冊公司、代理記賬的服務機構，創(chuàng)新的元素并沒有呈現(xiàn)?！耙鉀Q這一問題，必須首先改變傳統(tǒng)的孵化基地模式?！壁w衛(wèi)東表示，孵化基地不僅要提供空間，還要給中小企業(yè)提供資源、資本、市場營銷的新思路，全方位幫助企業(yè)成長。只要孵化模式創(chuàng)新了，孵化的企業(yè)才能更長久，走得更遠。
■他山之石
東莞出臺工業(yè)廠房租賃指導意見
為了規(guī)范廠房租賃市場，東莞市政府于去年12月出臺了《關于穩(wěn)定工業(yè)廠房租賃市場秩序的指導意見》，該意見從事前、事中、事后三個角度提出相應的治理措施：一是明確鎮(zhèn)村廠房物業(yè)必須一律進入鎮(zhèn)級交易平臺進行交易，采取公開競價方式交易的，不接受個人和房產(chǎn)中介代理機構報名參與競投，原則上不得轉租分租；二是各鎮(zhèn)街(園區(qū))政府(辦事處、管委會)要牽頭建立多單位協(xié)同監(jiān)管機制，專門設立違規(guī)轉租分租的舉報電話和受理機制，對違約違規(guī)轉租分租過程中的惡意操縱、敲詐勒索以及包庇縱容等行為，列入涉黑涉惡的專項打擊范圍；三是在鎮(zhèn)村廠房物業(yè)交易合同中依法約定禁止轉租分租條款和履約保證金條款，對違約轉租分租的單位或個人，依法追究責任，并列入交易平臺信用風險警示名單，3年內(nèi)不得參與全市鎮(zhèn)村廠房物業(yè)承租。
今年2月龍崗區(qū)在《龍崗區(qū)關于加大力度降低實體經(jīng)濟成本的若干措施》中打出了一套降低產(chǎn)業(yè)用房租金成本的“組合拳”：一是推出產(chǎn)業(yè)用房租賃指導價制度，科學制定片區(qū)產(chǎn)業(yè)用房租賃指導價格，并定期更新；二是推動國有集體產(chǎn)業(yè)用房調(diào)劑市場價格，加快創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設以增加產(chǎn)業(yè)空間供給；三是推出區(qū)屬國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)用房、社區(qū)集體產(chǎn)業(yè)用房租賃合同備案制度，要求區(qū)屬國企物業(yè)、集體物業(yè)對外租賃廠房合同中應明確禁止轉租。
同時，針對“二房東”擅自調(diào)改水電計量設備、虛增公攤面積、虛增用水用電量、提高中間層水電價格等欺詐行為，龍崗區(qū)將開展產(chǎn)業(yè)用房租賃違法違規(guī)行為整治行動，并建立全區(qū)統(tǒng)一的投訴舉報平臺和聯(lián)合執(zhí)法機制，進行嚴厲查處，對黑惡勢力壟斷市場等行為依法予以懲處。
來源：南方日報
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