2019年第二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓租金環(huán)比下降1.1%至每天每平方米人民幣9.4元。零售物業(yè)市場(chǎng)上，主要商圈首層平均租金環(huán)比上漲1.7%至每天每平方米60.2元。工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上，物流倉(cāng)儲(chǔ)和工業(yè)廠房的租賃成交均很活躍，租金保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)方面，商辦物業(yè)市場(chǎng)共錄得四宗整購(gòu)交易。
甲級(jí)寫(xiě)字樓
第二季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)有兩個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，為市場(chǎng)帶來(lái)約136,000平方米的辦公面積，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量升至1,865萬(wàn)平方米。市場(chǎng)新增供應(yīng)較上個(gè)季度有大幅的下降，環(huán)比減少75%。位于虹口北外灘的凱德來(lái)福士東塔在五月份交付使用，辦公面積約在91,000平方米，這是繼人民廣場(chǎng)的來(lái)福士廣場(chǎng)和中山公園的長(zhǎng)寧來(lái)福士之后凱德在上海的第三座來(lái)福士綜合體項(xiàng)目。第二季度位于浦東前灘由鐵獅門(mén)開(kāi)發(fā)的晶耀前灘第四期竣工交付，為市場(chǎng)帶來(lái)約45,000平方米的辦公面積，這也是晶耀前灘綜合體項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分的最后一期。
第二季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金繼續(xù)環(huán)比下跌1.1%至每天每平方米人民幣9.4元。核心商務(wù)區(qū)內(nèi)平均租金環(huán)比下滑1.7%至每天每平方米人民幣11.4元，降幅高于市場(chǎng)平均水平。其中，小陸家嘴區(qū)域的平均租金為每天每平方米人民幣12.4元，環(huán)比下跌2.4%。萊坊高級(jí)董事及上海辦公樓及工業(yè)服務(wù)部主管張延軍表示：“第二季度，由于新項(xiàng)目入市以及整體租賃需求不足，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率環(huán)比微升0.4個(gè)百分點(diǎn)至13.5%。不過(guò)來(lái)自TMT行業(yè)和聯(lián)合辦公行業(yè)的需求保持穩(wěn)定，市場(chǎng)空置率大幅增加的情況有所緩解?！?/p>
“預(yù)計(jì)2019年下半年，上海還將有超過(guò)150萬(wàn)平方米左右的新項(xiàng)目入市，其中位于新興商務(wù)區(qū)的比例超過(guò)60%，市場(chǎng)租金將存在下行壓力，空置率繼續(xù)上升?！?/p>
零售商鋪
第二季度，上海有六座商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，共為市場(chǎng)帶來(lái)423,000平方米的商場(chǎng)面積，新供面積同比下降9.5%。六座商場(chǎng)中，有三座位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，一座位于內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間，兩座位于外環(huán)外。其中，位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的三座新開(kāi)商場(chǎng)體量都在50,000平方米以內(nèi)。第二季度內(nèi)，“5.1”勞動(dòng)節(jié)、“6.1”兒童節(jié)、端午節(jié)以及“6.18”京東店慶日等一系列的國(guó)定假期和電商節(jié)日促進(jìn)了零售消費(fèi)額的增長(zhǎng)。上海市386家零售和餐飲企業(yè)在五一假期前三天實(shí)現(xiàn)銷售額人民幣36.5億元，同比增長(zhǎng)11.8%；端午小長(zhǎng)假期間上海實(shí)現(xiàn)零售消費(fèi)額人民幣106.58億元，同比增長(zhǎng)7.7%。
第二季度，上海主要商圈首層平均租金環(huán)比上漲1.7%至每天每平方米60.2元。南京西路商圈內(nèi)，正在全面升級(jí)的四季坊項(xiàng)目以及表現(xiàn)穩(wěn)健的興業(yè)太古匯間接帶動(dòng)了南京西路街鋪?zhàn)饨鸬奶嵘?，而其他主要商圈的街鋪?zhàn)饨饎t保持穩(wěn)定。在進(jìn)行了部分或者整體的租戶和品牌調(diào)整以后，主要商圈內(nèi)的購(gòu)物中心平均租金都出現(xiàn)了不同程度的上浮，購(gòu)物中心整體平均租金環(huán)比上升2.7%至每天每平方米63.6元。第二季度，購(gòu)物中心的整體空置率環(huán)比保持不變?cè)?1.2%。
萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨表示：“展望未來(lái)，零售業(yè)市場(chǎng)面臨不斷洗牌的局面，繼10 Corso Como、Forever 21、家樂(lè)福和高島屋紛紛宣布退出中國(guó)后，可能將有更多的外來(lái)品牌面臨在中國(guó)的生存考驗(yàn)。下半年，我們預(yù)計(jì)零售新供仍將維持在高位，存量改造升級(jí)項(xiàng)目也會(huì)逐漸增多。預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目有位于普陀區(qū)的Love@大都會(huì)、位于靜安區(qū)的靜安國(guó)際中心以及位于外高橋的森蘭花園城。“
工業(yè)市場(chǎng)
第二季度，上海工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好，表現(xiàn)穩(wěn)健。物流倉(cāng)儲(chǔ)方面，平均租金環(huán)比上漲1.9%至每天每平方米人民幣1.61元，增幅環(huán)比增加1.9個(gè)百分點(diǎn)。旺盛的倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求導(dǎo)致物流倉(cāng)庫(kù)的空置率環(huán)比下跌0.3個(gè)百分點(diǎn)至7.2%。零售商對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)的需求保持旺盛，例如，百安居在安博上海金山物流中心租賃了20,000平方米的倉(cāng)庫(kù)面積；野獸派在普洛斯臨港物流園租賃了10,000平方米的倉(cāng)庫(kù)面積。
廠房方面，第二季度上海工業(yè)廠房租金穩(wěn)步提升，單層廠房平均租金環(huán)比上漲0.8%至每天每平方米人民幣1.27元。多層廠房亦受到市場(chǎng)歡迎，位于寶山城市工業(yè)園區(qū)內(nèi)的東大理學(xué)院上海科研創(chuàng)業(yè)基地一期有近15,000平方米的多層廠房面積已經(jīng)全部出租。
萊坊高級(jí)董事及上海辦公樓及工業(yè)服務(wù)部主管張延軍表示：“在近期國(guó)家發(fā)改委與商務(wù)部聯(lián)合頒布的《外商投資準(zhǔn)入負(fù)面清單（2019年版）》中，限制措施從6年前的190條縮減到2019年版的40條，進(jìn)一步擴(kuò)大農(nóng)業(yè)、采礦業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域開(kāi)放，因此工業(yè)類企業(yè)預(yù)期向好。但是，考慮到中美貿(mào)易戰(zhàn)所帶來(lái)的不確定性，下半年，我們預(yù)計(jì)廠房租金將保持平穩(wěn)，物流倉(cāng)儲(chǔ)租金將繼續(xù)微漲且空置率將略有下降。”
投資市場(chǎng)
第二季度，上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)共錄得四宗整購(gòu)交易，市場(chǎng)總投資金額超過(guò)人民幣150億元，物業(yè)類型以商辦綜合項(xiàng)目為主。來(lái)自于美國(guó)、加拿大和新加坡的基金公司和發(fā)展商在2019年上半年表現(xiàn)十分活躍，其總投資金額已經(jīng)超過(guò)人民幣350億元。4月份，豐泰地產(chǎn)以不低于人民幣30億元的價(jià)格購(gòu)入位于火車站北廣場(chǎng)的上海金融街中心一期四棟甲級(jí)寫(xiě)字樓及零售空間，將與開(kāi)發(fā)商金融街控股一起共同打造這一綜合項(xiàng)目。同月，綠地香港把綠地黃浦濱江項(xiàng)目售予加拿大基金——博楓資產(chǎn)管理公司。5月份，新加坡的城市發(fā)展集團(tuán)以人民幣12億元收購(gòu)位于虹橋商務(wù)區(qū)的虹橋協(xié)信中心二期的70%的股權(quán)。此外，商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)也錄得一宗成交，6月，美迪西醫(yī)藥以人民幣3.6億元購(gòu)入凱龍南匯商務(wù)園5棟研發(fā)辦公樓。
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