2019年上半年，總部樓宇集中交付及業(yè)主“以價換量”的普遍策略拉升，重慶辦公樓凈吸納量，平均空置率近五年來首次回落至30%以下。金融、房地產(chǎn)、TMT[1]等行業(yè)仍是新增辦公需求的主要來源，但租賃需求仍同比呈現(xiàn)下降趨勢。產(chǎn)業(yè)辦公樓市場逆勢而上，增勢超預(yù)期，造成商業(yè)辦公樓需求分流。照母山板塊在產(chǎn)業(yè)辦公樓及TMT需求加持下，已成為重慶辦公樓市場“第三極”。網(wǎng)紅經(jīng)濟重塑解放碑CBD商務(wù)格局，游客攀升引發(fā)酒店新一輪擴張潮，辦公樓轉(zhuǎn)型酒店案例屢見不鮮。城市更新將持續(xù)為渝中半島及解放碑CBD帶來調(diào)整升級的機遇與挑戰(zhàn)。
仲量聯(lián)行重慶分公司董事總經(jīng)理何樂曄表示：“重慶正處于新舊動能轉(zhuǎn)換關(guān)鍵期，2019年上半年，重慶辦公樓新增需求規(guī)模受經(jīng)濟轉(zhuǎn)型影響有所下降。未來，重慶經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整不斷取得新成果，大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)將為重慶辦公樓市場帶來廣闊的發(fā)展機遇。市場格局方面，照母山板塊伴隨產(chǎn)業(yè)及商業(yè)辦公樓宇聚集度不斷提升，商務(wù)氛圍逐步成熟，將成為重慶辦公樓市場‘第三極’?！?/p>
上半年重慶辦公樓市場研讀
2019年上半年，重慶辦公樓市場新增供應(yīng)14.7萬平方米，中國華融現(xiàn)代廣場T2、高科涉外商務(wù)區(qū)寫字樓B1與B2、科技金融大廈T2和綠地保稅中心T3交付，新增供應(yīng)均位于江北區(qū)和渝北區(qū)。重慶城北區(qū)域持續(xù)供應(yīng)顯示出開發(fā)商對該板塊的關(guān)注熱度不減，新項目入市提升產(chǎn)業(yè)聚集度并有助于加速新興商務(wù)區(qū)市場成熟，但與此同時也給市場去化帶來一定壓力。需求方面，受經(jīng)濟增長放緩影響，辦公樓需求有所下滑，金融、房地產(chǎn)、TMT（科技、新媒體、通訊三大產(chǎn)業(yè)的總稱）行業(yè)相對活躍。上半年，租賃市場錄得的主要成交包括大都會人壽選址廣發(fā)銀行大廈和錦嘉國際，花旗銀行升級至國金中心T1等。重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已步入新舊動能轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵時期，制造業(yè)增速下滑甚至部分產(chǎn)業(yè)增加值錄得負增長，造成制造業(yè)在渝新增辦公需求表現(xiàn)疲軟，市場難覓相關(guān)行業(yè)成交。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，上半年市場凈吸納量錄得20.8萬平方米，同比下降24.1%，其中總部樓自用去化面積約占5.6萬平方米，需求來自新華信托、紫光集團、重慶富民銀行三家企業(yè)。需求推動平均空置率較2018年底回落2.2個百分點，至季末報29.4%，近五年來首次跌破30%。剔除總部樓宇影響，租賃市場平均空置率錄得32.2%，較2018年底同樣下滑2.2個百分點。
二級租賃市場：價格競爭加速市場租金下行
聯(lián)合辦公在經(jīng)歷快速擴張后，2019年市場逐步回歸理性。上半年，Soho 3Q進駐申基金融廣場、Funwork落戶英利國際金融中心備受市場關(guān)注。當(dāng)聯(lián)合辦公、轉(zhuǎn)租公司等第三方辦公服務(wù)企業(yè)在渝大勢擴張后，重慶辦公樓一二級租賃市場格局已悄然形成。當(dāng)上半年一級租賃市場不溫不火時，二級租賃市場的第三方空間運營商用價格策略和新的服務(wù)模式吸引大量租戶，終端用戶活躍度遠超年初預(yù)期。截至上半年，重慶二級租賃市場整體轉(zhuǎn)租率錄得83.2%，較上年末提升14.4個百分點，但新開業(yè)項目空置率仍相對較高。受經(jīng)濟形勢影響，多數(shù)企業(yè)下調(diào)其行業(yè)的未來經(jīng)營展望，進而縮減開支、節(jié)省成本，而聯(lián)合辦公“拎包入住”的辦公策略滿足此類企業(yè)攤銷裝修成本并降低運營風(fēng)險的辦公訴求。而近幾個季度，本土初創(chuàng)企業(yè)的崛起支撐起二級租賃市場的需求端，正是轉(zhuǎn)租公司的目標(biāo)客群。當(dāng)?shù)谌睫k公服務(wù)運營商相繼進駐重慶市場后，聯(lián)合辦公、精裝辦公、訂制辦公等產(chǎn)品的市場認知度亦明顯提高。靈活租約、完善配套、增值服務(wù)、價格引導(dǎo)等租賃策略成為此類轉(zhuǎn)租公司占領(lǐng)市場的有力武器。尤其是價格競爭方面，第三方辦公服務(wù)機構(gòu)提供有競爭力的定價策略增加市場份額，卻也給市場帶來不少弊端。2019年上半年，重慶辦公樓市場平均租金報74.4元/平方米/元，較2018年末下降1.3%。第三方辦公服務(wù)機構(gòu)之間激烈的價格競爭是市場租金下行的加速器。受宏觀經(jīng)濟、辦公樓市場基本面及業(yè)主策略影響，第三方辦公服務(wù)企業(yè)的擴張策略亦逐步從粗放型增量策略向保守型風(fēng)控策略轉(zhuǎn)變。
產(chǎn)業(yè)辦公樓：“虹吸效應(yīng)”引致商業(yè)辦公需求分流
上半年，重慶產(chǎn)業(yè)辦公樓租賃市場錄得重科智谷A座精裝部分交付，季末其去化率已高達98.1%。重慶產(chǎn)業(yè)辦公樓市場在過去數(shù)年表現(xiàn)優(yōu)異，成為承接光電園板塊產(chǎn)業(yè)的重要載體，而上半年盡管經(jīng)濟數(shù)據(jù)低于預(yù)期，但產(chǎn)業(yè)辦公樓市場需求仍延續(xù)強勁勢頭。除產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚焦的TMT行業(yè)外，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)乃至房地產(chǎn)行業(yè)都是產(chǎn)業(yè)樓宇的重要需求來源，因此重慶商業(yè)辦公樓與產(chǎn)業(yè)辦公樓市場的租戶結(jié)構(gòu)具有高度的同質(zhì)性，加之產(chǎn)業(yè)辦公樓租金及政策補貼優(yōu)勢，商業(yè)辦公樓的需求在過去數(shù)年受產(chǎn)業(yè)樓宇沖擊分流嚴重。位于照母山片區(qū)的大量產(chǎn)業(yè)辦公樓不僅大量分流周邊商業(yè)辦公樓需求，其輻射力甚至影響江北嘴、解放碑兩大核心CBD。尤其在經(jīng)濟增長放緩、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的環(huán)境下，企業(yè)的辦公策略趨于審慎，租金敏感度明顯提升，選擇產(chǎn)業(yè)樓宇更有助于企業(yè)節(jié)省運營成本，受市場青睞。因此，重慶辦公樓市場的商業(yè)樓宇并不能完整反映重慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展所釋放的實際需求。未來，產(chǎn)業(yè)辦公樓憑借租金及政策優(yōu)勢將持續(xù)吸納更多成本敏感度高、區(qū)位粘性低的企業(yè)進駐。照母山板塊在產(chǎn)業(yè)與商業(yè)辦公樓合力發(fā)展支撐下，已經(jīng)成為繼解放碑、江北嘴CBD后，重慶商務(wù)辦公“第三級”。
渝中半島：流量經(jīng)濟、城市更新帶動解放碑CBD調(diào)整轉(zhuǎn)型
渝中半島的網(wǎng)絡(luò)熱度持續(xù)升溫，流量經(jīng)濟帶動游客數(shù)量逐年攀升。旅游業(yè)繁榮帶動酒店及民宿行業(yè)快速擴張，并加速區(qū)位粘性高的零售類租戶的辦公需求在區(qū)域內(nèi)增長。在寸土寸金的解放碑CBD，可開發(fā)土地有限，酒店與民宿需求伴隨城市更新滲透至住宅外的非住類商業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)，其中辦公樓物業(yè)便成為首選。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，近年來區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)寫字樓中酒店業(yè)態(tài)占比不斷擴大，僅今年上半年，約3.3萬平方米辦公樓面積轉(zhuǎn)為酒店業(yè)態(tài)，占解放碑CBD優(yōu)質(zhì)辦公樓空置面積近20%。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，解放碑CBD目前仍是在渝外資企業(yè)及世界500強企業(yè)聚集度最高的區(qū)域市場。上半年，德勤會計師事務(wù)所、大都會人壽等外資企業(yè)進駐解放碑。從租戶結(jié)構(gòu)上分析，非本土企業(yè)占比已達到73.5%，而這一比例在2017年、2018年同期分別為58.6%、68.7%。但解放碑未來仍將面臨租戶因成本考量外流至三北區(qū)域的風(fēng)險。其一，流量經(jīng)濟帶來的大批游客影響商圈通達性，節(jié)假日前一工作日軌道交通限流即可見一斑。其二，辦公樓轉(zhuǎn)型酒店或民宿在一定程度影響商務(wù)氛圍，進而折損核心區(qū)位價值。其三，解放碑十年以上的老舊辦公樓比例高居各區(qū)域之首，區(qū)位價值曾是支撐此類辦公樓租金的核心原因，而今新興商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)樓宇的價格策略必然造成租戶外遷，降低業(yè)主議價能力。截至上半年，解放碑CBD甲級辦公樓平均租金報86.3元/平方米/月，同比降幅高達5.3%。未來，朝天門、十八梯、七星崗等板塊的城市更新為渝中半島帶來世界級的地標(biāo)綜合體，為解放碑CBD帶來調(diào)整升級的機遇與挑戰(zhàn)。
2019后市展望：
2019年下半年，重慶經(jīng)濟基本面有望企穩(wěn)，辦公需求走勢將出現(xiàn)行業(yè)差異。制造及貿(mào)易等行業(yè)在短期內(nèi)難以釋放有效新增需求，但阿里巴巴、騰訊等TMT龍頭進駐重慶以及八月在渝舉辦的中國國際智能產(chǎn)業(yè)博覽會，有望帶動TMT需求提升，尤其是照母山、光電園板塊的產(chǎn)業(yè)辦公樓將受益匪淺。聯(lián)合辦公等第三方辦公服務(wù)企業(yè)的整體需求在上半年集中釋放，下半年將趨于平緩，但租金價格策略將繼續(xù)影響一二級租賃市場的整體走勢。因此，短期內(nèi)重慶辦公樓市場租金水平缺乏回升的基礎(chǔ)。而現(xiàn)階段，市場競爭早應(yīng)從“價格策略”轉(zhuǎn)向空間的研發(fā)、服務(wù)的升級、運營的提升。重慶落戶政策的放寬及重慶英才計劃的實施將提升人才尤其是高端人才的吸引力。未來，重慶仍將持續(xù)作為內(nèi)陸開放高地，進一步發(fā)揮“陸海新通道”的輻射帶動作用，以承接長江經(jīng)濟帶與“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略，在不斷擴大的對外開放中煥發(fā)新的活力。
仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“重慶經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型帶給辦公樓市場的陣痛雖已顯現(xiàn)，但經(jīng)濟的持續(xù)增長所引致的辦公需求必然投射于辦公樓市場。從研究角度出發(fā)，重慶產(chǎn)業(yè)辦公樓的競爭力不容小覷，商業(yè)辦公樓市場的需求被嚴重分流，因此僅聚焦商業(yè)辦公樓的需求并不足以洞悉重慶經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實能力。因此，產(chǎn)業(yè)樓宇在未來仍是渝辦公需求的核心支撐之一，照母山板塊已成為繼解放碑、江北嘴CBD后重慶辦公樓市場第三極。”
來源：中國網(wǎng)
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