近日，戴德梁行聯(lián)合北大光華中國REITs研究中心和中聯(lián)基金發(fā)布《CRF中國REITs指數(shù)之商業(yè)不動產(chǎn)資本化率調(diào)查研究報告》。報告稱，在國內(nèi)REITs市場進(jìn)一步尋求發(fā)展與突破的過程中，如何對REITs底層物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行合理定價的問題日漸凸顯。在商業(yè)不動產(chǎn)大宗交易市場中，資本化率（Cap Rate）真實地體現(xiàn)物業(yè)運營凈收入與價值之間的關(guān)系，客觀衡量了投資者對于租金收益回報的要求，因此參考大宗交易案例的資本化率對商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)定價具有重要意義。
在受訪者對2019年城市投資機會關(guān)注度調(diào)研中，受訪者對2019年投資機會的關(guān)注度主要集中于北京、上海、廣州、深圳四個一線城市。對于資產(chǎn)價值具有一定成長性的新一線城市商業(yè)不動產(chǎn)，重點關(guān)注與偶爾關(guān)注的比例較多。相較于一線、新一線城市的受關(guān)注程度，受訪者對二線城市的機會相對謹(jǐn)慎。受到國內(nèi)整體經(jīng)濟形勢不確定性與近年金融市場緊縮態(tài)勢的影響，不少投資人傾向于選擇商業(yè)地產(chǎn)市場更為穩(wěn)健的一線城市作為投資目的地。
在受訪者對不同類型商業(yè)不動產(chǎn)關(guān)注度調(diào)研中，甲級寫字樓是最受市場追捧的業(yè)態(tài)。隨著近年電商物流以及新零售行業(yè)的快速發(fā)展，物流倉儲資產(chǎn)已成為眾多不動產(chǎn)投資機構(gòu)爭相布局的業(yè)態(tài)，本次調(diào)研結(jié)果也印證了這一市場變化，物流資產(chǎn)受關(guān)注程度超越傳統(tǒng)的商業(yè)零售類物業(yè)排名第二。此外，科研辦公資產(chǎn)受關(guān)注程度略高于酒店，公寓業(yè)態(tài)的關(guān)注度則略低于酒店。
同時報告指出，針對不同城市的同一業(yè)態(tài)不動產(chǎn)，資本化率水平整體呈現(xiàn)出與投資關(guān)注度負(fù)相關(guān)，即同一業(yè)態(tài)物業(yè)在越受到關(guān)注的投資城市資本化率水平越低；甲級寫字樓資本化率出現(xiàn)明顯的因城市級別而兩級分化的狀態(tài)；相較于一線城市，受訪者對于二線城市各業(yè)態(tài)判斷的資本化率范圍更寬，低值和高值的差異相對較大。通過進(jìn)一步采訪受訪者了解到造成該現(xiàn)象的原因可能為：第一，二線城市商業(yè)不動產(chǎn)大宗交易數(shù)量較少，行業(yè)內(nèi)可參考的案例有限；第二，二線城市涵蓋城市廣闊，城市之間存在差異。
來源：房天下
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