歷時4年半，大興國際機場即將起勢騰飛，肩負(fù)城市接駁功能的麗澤金融商務(wù)區(qū)也將在多線換乘的立體交通下無縫對接城市發(fā)展，享受發(fā)展第一手紅利。
麗澤商務(wù)區(qū)正處于快速發(fā)展期，目前已吸引近470家機構(gòu)進(jìn)駐，注冊資本金超2800億，根據(jù)高力國際發(fā)布的《新興金融產(chǎn)業(yè)聚集地——麗澤金融商務(wù)區(qū)寫字樓市場概覽及展望》，麗澤已出讓土地規(guī)劃建筑面積中近98%為寫字樓項目，總規(guī)劃建筑面積中租賃型寫字樓約占55%。據(jù)高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海介紹，自2018年麗澤金融商務(wù)區(qū)進(jìn)入甲級寫字樓市場，未來3年，將帶來約50萬平方米甲級寫字樓租賃供給。
實際上，從近幾年北京甲級寫字樓的供求來看，受宏觀經(jīng)濟影響，供給方面呈現(xiàn)多點開花、多中心發(fā)展趨勢，除麗澤商務(wù)區(qū)的崛起之外，望京、亞奧等商圈也為市場帶來了近百萬平方米的寫字樓項目，北京甲級寫字樓市場將迎來供給高峰；需求方面，內(nèi)資企業(yè)成為甲級寫字樓需求的主力，科技和傳媒等行業(yè)迅速追趕金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)等傳統(tǒng)主力租戶在甲級寫字樓的市場份額， 2018年上半年靈活辦公空間迅猛擴張。
伴隨供給層面的升溫，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，新增供給集中區(qū)域的租賃進(jìn)程在2019年會較為緩慢，2019年北京甲級寫字樓空置率將全面大幅提升，租金也會有小幅下調(diào)?！暗┙o高峰一過，需求預(yù)計保持穩(wěn)定，同時隨著區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施問題的解決，租賃進(jìn)程將加快，未來空置率將逐漸回落，租金也將在2021年開始企穩(wěn)回調(diào)。”嚴(yán)區(qū)海預(yù)計。
“保持空置率動態(tài)平衡”
供應(yīng)放量，需求并未跟上，直接導(dǎo)致寫字樓市場空置率的上升，而這也是國內(nèi)多數(shù)城市面臨的共同問題。以北京為例，受市場新增供給逐漸增多的影響，2019年第一季度，寫字樓市場空置率小幅提升至10.2%，盡管望京和亞奧等北部新興商圈受到高科技行業(yè)的青睞，需求保持強勁，但因新增項目較多,空置率也處于9-17%，CBD及周邊區(qū)域受供給預(yù)期影響，空置率略有提高。
對此，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，空置率是供需是否平衡的表現(xiàn)形式，空置率上升是供大于求的結(jié)果，但仍需根據(jù)不同城市的不同發(fā)展階段辯證看待?！氨本懽謽强罩寐蕪?017末的8.3%提高到2018年末的10%主要是由于供給較多超過了企業(yè)對辦公面積的需求。
而2019年第一季度末進(jìn)一步小幅提高至10.2%則主要是需求減少所致。”嚴(yán)區(qū)海分析稱。
“長期來看，供給和需求是處于動態(tài)平衡之中的，因此不能認(rèn)為空置率上升就一定存在較大問題，空置率較低就是好的，”嚴(yán)區(qū)海表示，空置率長期處于過低水平或?qū)⒁种破髽I(yè)的擴張需求。
對于空置率這一指標(biāo)來說，最為關(guān)鍵的是長期保持相對健康的動態(tài)平衡，“這就有賴于實體經(jīng)濟保持健康發(fā)展水平，企業(yè)有充足的辦公空間需求；另一方面需要宏觀層面對辦公樓的規(guī)劃和供給有一定的宏觀調(diào)控?！眹?yán)區(qū)海認(rèn)為。
內(nèi)資租賃需求上升 外資掃貨一線城市
一個趨勢是，在國內(nèi)多數(shù)城市寫字樓租賃市場上，中資企業(yè)租戶需求持續(xù)攀升，成為寫字樓重要的新增需求來源和主導(dǎo)力量，這一趨勢最早可以追溯至2008年全球金融危機后，“此后中資企業(yè)在甲級寫字樓的租賃需求日益增加，外資需求逐漸減少，尤其在近幾年表現(xiàn)尤為明顯?！睋?jù)嚴(yán)區(qū)海介紹，2015年內(nèi)資企業(yè)占比約50%，但2018年內(nèi)資占比已達(dá)75%。
對于這一變化，嚴(yán)區(qū)海歸因于三大方面，一是熱點城市寫字樓租金持續(xù)保持上漲的態(tài)勢；二是內(nèi)資企業(yè)實力越來越強，越來越重視樓宇品質(zhì)在樹立企業(yè)形象、吸引和保留人才等方面的重要性，同時支付能力也日益提高；
此外，對外資企業(yè)而言，中國僅是其全球業(yè)務(wù)中的一個區(qū)域市場，因此在房租成本把控等方面更為嚴(yán)格，“外資企業(yè)在中國的業(yè)務(wù)發(fā)展并不一定都保持積極向好的態(tài)勢，特別是隨著內(nèi)資企業(yè)實力的不斷增強，部分外資企業(yè)在華業(yè)務(wù)增長乏力，使他們難以增加對寫字樓的空間需求?！眹?yán)區(qū)海分析稱，在外向型經(jīng)濟占比較多的城市，如上海（樓盤），中資外資的租賃反差表現(xiàn)偏弱。
盡管在租賃層面上中資和外資的需求表現(xiàn)“此起彼伏”，但從交易來看，外資對國內(nèi)寫字樓市場的熱情絲毫不減，自去年開始，多家外資機構(gòu)在北上廣深等一線城市頻頻收購寫字樓等大宗物業(yè)，引人關(guān)注。
對此，嚴(yán)區(qū)海給出了他的看法，他認(rèn)為，中資拋售大宗投資性物業(yè)主要是因為國家信貸政策持續(xù)偏緊，部分企業(yè)通過出售持有物業(yè)充裕現(xiàn)金流用于業(yè)務(wù)發(fā)展，而外資交易頻繁一方面表明仍看好中國經(jīng)濟發(fā)展前景，同時也是抓住當(dāng)前內(nèi)資機構(gòu)投資者資金充裕度有所下降，資金成本較高的時機，積極收購有增值潛力的物業(yè)。
破解寫字樓運營難題
微觀層面上，寫字樓市場也在經(jīng)歷新變化，其中，隨著靈活辦公方興未艾，以聯(lián)合辦公為代表的靈活辦公業(yè)態(tài)在北京的存量面積規(guī)模過去三年就增長了8倍，內(nèi)部新生力量的崛起也為寫字樓帶來了新機遇。
在嚴(yán)區(qū)?？磥?，靈活辦公空間有助于老舊寫字樓項目更新改造，同時為項目內(nèi)部企業(yè)短期擴租提供可能性，也可以吸引小面積租戶進(jìn)入項目；對于租戶來說，也能以靈活的租期和價格租賃高品質(zhì)辦公空間，富有創(chuàng)意的空間有助于某些行業(yè)激發(fā)員工的創(chuàng)造力，靈活辦公空間的大規(guī)模布局有利于企業(yè)解決差旅、流動辦公、頻繁搬遷、迅速擴張以及辦公面積整合等問題。
正如所有事物都有正反兩面性，新興辦公空間的應(yīng)用也對寫字樓市場提出了挑戰(zhàn)?！皩I(yè)主來說，靈活辦公空間在一定程度上是和寫字樓運營商/持有者存在競爭關(guān)系。當(dāng)前靈活辦公空間市場仍不成熟，存在較高的運營風(fēng)險，靈活辦公運營不善也會對寫字樓業(yè)主或租戶帶來負(fù)面影響?！眹?yán)區(qū)海表示。
在一線及熱點城市，核心商圈新增供應(yīng)減少、可售物業(yè)有限，但企業(yè)對于核心區(qū)的寫字樓項目仍有較多需求，同時政策限制、土地短缺使得核心區(qū)難以開發(fā)新項目，這就使得核心區(qū)老舊項目亟待盤活，以獲取其所占據(jù)有利地理位置應(yīng)得的收益。
盤活存量資產(chǎn)并非易事，受制于原有項目的硬件條件，如果要取得較好的改造后收益，需要從定位到運營環(huán)節(jié)形成環(huán)環(huán)相扣的一體化方案，對此，憑借多年的行業(yè)積累，嚴(yán)區(qū)海給出了他的建議，“以定位為核心及出發(fā)點，錨定目標(biāo)客戶結(jié)構(gòu)，通過嚴(yán)格控制成本的合理的改造來滿足目標(biāo)客戶對物業(yè)硬件指標(biāo)的需求，最后通過成熟的運營體系獲取并保留優(yōu)質(zhì)目標(biāo)客戶，從而實現(xiàn)自身項目價值的提升。”
對于寫字樓市場的發(fā)展趨勢，嚴(yán)區(qū)海持樂觀態(tài)度，“總體來看，企業(yè)的擴張需求仍在，只是因供給量較多導(dǎo)致競爭加劇，如果物業(yè)差異性不大，那么只能通過價格競爭吸引優(yōu)質(zhì)客戶。但如果項目能夠打造自身的獨特性，樹立項目的市場地位和知名度，就有可能比普通項目獲取更高的溢價?！痹谒磥?，個性化、差異化是未來寫字樓運營的破局關(guān)鍵。
來源：和訊房產(chǎn)
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