今年以來(lái)，關(guān)于深圳寫字樓空置率上升的話題有所升溫。近日，網(wǎng)上傳出南山寫字樓降租，更直呼“相比南山區(qū)的房?jī)r(jià)簡(jiǎn)直太便宜，有小老板把衣服和床都放在公司”。對(duì)此，網(wǎng)友紛紛站隊(duì)：都是空置率太高惹禍，而事實(shí)究竟如何？
記者在南山科技園、科苑片區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，的確有一些寫字樓放出特價(jià)單位?！坝嵜揽萍紡V場(chǎng)現(xiàn)在有220平方米左右的寫字樓特價(jià)單位，月租金每平方米88元，價(jià)格還可以談，但管理費(fèi)稍高，基本是每平方米28.25元含中央空調(diào)。目前，該大廈高樓層段的平均租金在每平方米130元至150元左右，這一兩年都沒(méi)有發(fā)生什么變化，但經(jīng)常都會(huì)有特價(jià)單位放出?！爸薪榻?jīng)理陳小姐告訴記者，”現(xiàn)在附近的小面積寫字樓基本都是二房東承包，只有一些大面積的寫字樓由一手業(yè)主持有，所以現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格二房東都是虧本出租?！?/p>
記者走訪發(fā)現(xiàn)，深圳開(kāi)發(fā)商對(duì)寫字樓的經(jīng)營(yíng)模式從此前的“開(kāi)發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)型“開(kāi)發(fā)-自持”，這就形成了二房東市場(chǎng)，確實(shí)有一些專門的商務(wù)辦公服務(wù)公司或個(gè)人提前租下幾層寫字樓，然后在分割成小單位轉(zhuǎn)租出去，利用租金差價(jià)盈利，甚至利用承租下來(lái)的寫字樓去銀行套出貸款。
“深圳一些寫字樓選擇開(kāi)發(fā)-銷售的模式，也就是被散賣，會(huì)對(duì)后期的物管、業(yè)態(tài)以及環(huán)境產(chǎn)生一定破壞。散賣的盈利模式容易導(dǎo)致整體經(jīng)營(yíng)一致性的欠缺，無(wú)法使價(jià)值最大化?！标惤?jīng)理表示，“一些寫字樓雖被自持，但還是會(huì)被一些二房東承租下來(lái)，再進(jìn)行出租，一旦市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變，就會(huì)有大量寫字樓壓在手上，這些二房東也只好通過(guò)降租金、提供更多如增加免租期及對(duì)優(yōu)質(zhì)大客戶的租金折扣等優(yōu)惠政策，以換取更高的項(xiàng)目入駐率，導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金出現(xiàn)下跌。”
記者科苑片區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)的寫字樓項(xiàng)目，出租情況較好，如位于科苑片區(qū)的軟件產(chǎn)業(yè)基地，但一些新寫字樓項(xiàng)目空置率就相對(duì)較高。
可以說(shuō)，寫字樓市場(chǎng)向來(lái)和緩，如今也有了住宅市場(chǎng)的跌宕之味。在南山科技園，住宅的價(jià)格和租金在深圳全市來(lái)說(shuō)都排名靠前，例如科技園附近的華潤(rùn)城二手房售價(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米10萬(wàn)元，科苑片區(qū)的許多小區(qū)售價(jià)更超過(guò)每平方米15萬(wàn)元，華潤(rùn)城旁的大沖城市花園一套80平方米的兩房單位月租已經(jīng)達(dá)到11000元左右，按面積計(jì)算的確比一些甲級(jí)寫字樓的租金還要高。
當(dāng)然，甲級(jí)寫字樓租金不能與住宅租金直接劃上等號(hào)，但從2018年第四季度起，深圳部分包租及金融行業(yè)大面積退租的跡象正在加劇，而且大量的寫字樓供應(yīng)正不斷涌來(lái)。第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度深圳寫字樓市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至18.2%，前海片區(qū)的甲級(jí)寫字樓空置率更超過(guò)50%，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比下跌1.7%，同比下跌4.1%至每平方米每月225.8元。今年，深圳將迎來(lái)15個(gè)新寫字樓項(xiàng)目，共計(jì)建筑面積約109.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)交付。由于2019年租賃需求預(yù)期疲軟，寫字樓租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，過(guò)量的新增供應(yīng)將帶給多數(shù)業(yè)主更大的出租壓力，業(yè)主或?qū)⒉扇「鄡?yōu)惠政策以應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。
第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿表示，深圳產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部增長(zhǎng)和外部增長(zhǎng)基本面依舊向好，且第三產(chǎn)業(yè)比重與其他一線城市相比存在一定空間，深圳的第三產(chǎn)業(yè)增加值仍將保持較為快速的增長(zhǎng)。結(jié)合歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，羅湖、福田和南山三大商務(wù)區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)增加值由2008年的2596億元增長(zhǎng)到2018年的8790億元，平均每年近14%的增長(zhǎng)率。深圳市政府在短期內(nèi)加大寫字樓供應(yīng)，為經(jīng)濟(jì)升級(jí)發(fā)展提供足夠的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，無(wú)疑是具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的布局。雖然近期深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)受到部分金融企業(yè)清退而造成短期震蕩，短期內(nèi)供過(guò)于求造成空置率承壓，但在2021年及之后吸納將會(huì)開(kāi)始超越供應(yīng)，屆時(shí)空置率預(yù)計(jì)將逐年走低至9%的水平，供需關(guān)系趨于穩(wěn)定。
另一邊，外資繼續(xù)則加倉(cāng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)。與北京、上海及廣州對(duì)比，在大宗物業(yè)交易的投資者結(jié)構(gòu)中深圳的外資買家占比遠(yuǎn)低于其他城市。對(duì)此，高力國(guó)際資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部華南區(qū)董事林楚洲表示，雖然深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直由國(guó)內(nèi)投資者主導(dǎo)，但隨著辦公樓存量的增加和住房長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)的發(fā)展，深圳將為國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者提供更多機(jī)會(huì)。未來(lái)，深圳與鄰近的粵港澳大灣區(qū)城市融合將會(huì)增強(qiáng)深圳對(duì)外國(guó)機(jī)構(gòu)投資者的吸引力。
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