日前，太古地產(chǎn)、大悅城紛紛出售旗下商業(yè)項(xiàng)目股權(quán)，與此同時(shí)，一早便擺出全身而退姿態(tài)的李嘉誠(chéng)也正式出售其在上海持有的最后一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
與之形成鮮明對(duì)比的是，自2018年開始，全球資本便表現(xiàn)出對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的濃厚興趣，購(gòu)置資金規(guī)模達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的90億美元，其中，黑石集團(tuán)和新加坡開發(fā)商凱德置地一舉成為最大的兩個(gè)買家。2019年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的舞臺(tái)上，仍然不乏外資闊綽出手大舉買入的瀟灑身影，外資在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)越來(lái)越活躍，已經(jīng)成為一線城市房地產(chǎn)大宗交易圈的共識(shí)。
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁李凌表示：“近期，國(guó)外保險(xiǎn)、退休基金、主權(quán)財(cái)富基金、開發(fā)商等長(zhǎng)期投資者通過(guò)投資地產(chǎn)私募基金或者直投的方式紛紛加快了在國(guó)內(nèi)收購(gòu)物業(yè)的步伐，證實(shí)全球資本視增配中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)為長(zhǎng)期戰(zhàn)略而非一時(shí)熱點(diǎn)?！?/p>
如此涇渭分明的投資態(tài)度難免讓外界產(chǎn)生困惑，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)為何備受全球矚目？商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目究竟是否值得投資？
商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)動(dòng)作頻頻
5月20日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，大悅城控股擬轉(zhuǎn)讓北京中糧萬(wàn)科50%股權(quán)剝離商業(yè)地產(chǎn)，隔天，老牌港資房企太古控股發(fā)布公告稱，附屬公司太古地產(chǎn)以23.75億港元出售香港北角樓高26層的商業(yè)大廈50%權(quán)益。
無(wú)獨(dú)有偶，一向被視為投資風(fēng)向標(biāo)的“李超人”也有新動(dòng)作，這一次，他將出售上海普陀區(qū)的“高尚領(lǐng)域”綜合體項(xiàng)目，據(jù)了解，本次交易目前處于競(jìng)價(jià)階段。
值得一提的是，該項(xiàng)目是李嘉誠(chéng)在上海持有的最后一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。如果交易達(dá)成，李嘉誠(chéng)將清空上海的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，距離徹底清空大陸地產(chǎn)的目標(biāo)也就更進(jìn)一步。
另一方面，今年以來(lái)，以國(guó)際私募巨頭黑石為首的外資買家持續(xù)“買買買”，先是以4.8億美元收購(gòu)了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)巨頭塔博曼旗下西安、鄭州和韓國(guó)三家購(gòu)物中心50%股權(quán)，隨后，黑石擬以15億美元收購(gòu)上海長(zhǎng)泰廣場(chǎng)。
今年2月份，亞洲最大房地產(chǎn)信托領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金以66億元收購(gòu)深圳福田區(qū)商場(chǎng)怡景中心城100%權(quán)益，用作長(zhǎng)線投資。領(lǐng)展行政總裁王國(guó)龍?jiān)诮邮苊襟w采訪時(shí)表示，一些外資私募基金對(duì)大灣區(qū)主要城市的物業(yè)興趣日益濃厚?！皬脑鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)而言，內(nèi)地的物業(yè)收入增長(zhǎng)更快，未來(lái)還將繼續(xù)關(guān)注一線城市的項(xiàng)目?！?/p>
據(jù)世邦魏理仕最新統(tǒng)計(jì)，在海外資本的推動(dòng)下，2018年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗投資交易金額超過(guò)2600億元，創(chuàng)下歷史記錄的同時(shí)較2017年增長(zhǎng)10%。外資在國(guó)內(nèi)大宗商業(yè)地產(chǎn)的投資總額超過(guò)850億元，同比大幅增長(zhǎng)68%。
2019年一季度，國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)投資繼續(xù)活躍，交易金額超過(guò)人民幣530億元，其中外資占比進(jìn)一步大幅提升至50%，為2016年以來(lái)單季最高。
高溢價(jià)成境外資本追逐動(dòng)力
實(shí)際上，拋售也好，掃貨也罷，很大程度上還是受企業(yè)自身發(fā)展策略和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。
業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道收緊，部分企業(yè)融資乏力、現(xiàn)金流不濟(jì)，出售資產(chǎn)就成緩解資金危機(jī)最為立竿見影的方式，相對(duì)來(lái)說(shuō)，外資就更有機(jī)會(huì)“撿漏”。
以太古地產(chǎn)出售英皇道625號(hào)物業(yè)為例，實(shí)際上，這并不是太古地產(chǎn)首次出售非核心物業(yè)，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的現(xiàn)金流能力，太古地產(chǎn)在數(shù)年前就已將出售非核心物業(yè)提上日程，當(dāng)前，高溢價(jià)的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格，對(duì)太古地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是很好的資金回收期。
通過(guò)出售物業(yè)，預(yù)計(jì)太古地產(chǎn)將錄得約9.65億港元(按法定基準(zhǔn)計(jì)算)、或約17.59億港元(按基本基準(zhǔn)計(jì)算)的出售收益。
出售事項(xiàng)完成后，預(yù)計(jì)太古公司將就其于太古地產(chǎn)的82%權(quán)益錄得約7.91億港元(按法定基準(zhǔn)計(jì)算)、或約14.42億港元(按基本基準(zhǔn)計(jì)算)的應(yīng)占出售收益。
有人愿意賣，當(dāng)然也要有人愿意買。世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天認(rèn)為，對(duì)于物業(yè)關(guān)注點(diǎn)的不同決定了不同類型投資機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)動(dòng)作?！坝捎诿考移髽I(yè)在投資鏈條里扮演的角色不同，有些投資機(jī)構(gòu)在對(duì)物業(yè)進(jìn)行一定改造提升資產(chǎn)價(jià)值后選擇退出，而對(duì)一些不具備開發(fā)改造能力的機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，改造后的物業(yè)能夠帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以諸如險(xiǎn)資類投資機(jī)構(gòu)更愿意出高價(jià)入手成熟的物業(yè)?！?/p>
此外，在世邦魏理仕中國(guó)區(qū)資本顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行董事周志峰看來(lái)，從全球資產(chǎn)配置的角度來(lái)看，境外投資者在中國(guó)在資產(chǎn)配置比例仍然偏低?？紤]到中國(guó)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，境外投資者增加中國(guó)資產(chǎn)投資的意愿趨于強(qiáng)烈。加上境外投資者有相對(duì)低廉的融資成本，用美元購(gòu)買有溢價(jià)空間，境外投資者希望利用資本優(yōu)勢(shì)獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，“與前幾年不同的是，目前在中國(guó)的境外投資者更看重項(xiàng)目中長(zhǎng)期的增長(zhǎng)潛力，而非短期的升值?！敝苤痉灞硎尽?/p>
一邊是房企普遍面臨的高杠桿率和融資壓力下的資金困境，一邊是高溢價(jià)下的入場(chǎng)機(jī)會(huì)，一邊拋售，一邊掃貨，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)看似“一半冰山一半火焰”的景象也就不難理解了。
商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)遇在哪兒
資本是趨利的，外資對(duì)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的熱情和信心首先源于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的中長(zhǎng)期韌性。世邦魏理仕預(yù)測(cè)，下一個(gè)十年，中國(guó)將繼續(xù)保持中高速的增長(zhǎng)。2018至2027年間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中樞位于5.3%，在全球主要經(jīng)濟(jì)體中高居第二，僅落后于印度。
此外，對(duì)于全球投資者而言，中國(guó)與全球經(jīng)濟(jì)周期的低關(guān)聯(lián)性恰恰使其成為現(xiàn)階段對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)投資組合韌性的選項(xiàng)。世行數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去四十年間，G7國(guó)家互相之間的經(jīng)濟(jì)相關(guān)系數(shù)均大于0.5；而中國(guó)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期的相關(guān)系數(shù)最高不超過(guò)0.3。
城鎮(zhèn)化、消費(fèi)升級(jí)以及由此推動(dòng)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)在維持中國(guó)經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)的同時(shí)，釋放出大量的商業(yè)地產(chǎn)需求。世邦魏理仕此前調(diào)查顯示，2019年中國(guó)首次超越日本和澳大利亞成為亞太地區(qū)跨境地產(chǎn)投資的首選目的地；其中上海首次名列投資目標(biāo)城市的榜首。
那么，在此背景下，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)遇在哪兒？世邦魏理仕認(rèn)為，投資者可以通過(guò)平衡周期性和結(jié)構(gòu)性投資構(gòu)建兼具韌性和成長(zhǎng)性的投資組合。
“2019-2020年是房地產(chǎn)債的理想投資時(shí)段，一線城市寫字樓當(dāng)下仍將為投資者提供開發(fā)、收購(gòu)等多種周期性投資選擇；城鎮(zhèn)化、消費(fèi)升級(jí)、老齡化、服務(wù)和創(chuàng)新這五大長(zhǎng)期趨勢(shì)將為房地產(chǎn)投資者創(chuàng)造物流、購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓、醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等多個(gè)領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性投資良機(jī)；此外，投資者可以利用優(yōu)化租戶組合、強(qiáng)化空間服務(wù)屬性、可持續(xù)發(fā)展、用途轉(zhuǎn)換和改造等策略提升資產(chǎn)表現(xiàn)，以便在市場(chǎng)波動(dòng)逐漸加大時(shí)取得更好收益?！敝苤痉灞硎?。
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