一季度數(shù)據(jù)顯示，珠江新城新增供應(yīng)為零。在沒有新增供應(yīng)的情況下，有一些中小型金融機(jī)構(gòu)因租金承受能力下降退租，而分流至琶洲。隨著珠江新城新增供應(yīng)進(jìn)入尾聲，琶洲和金融城進(jìn)入熱啟動(dòng)狀態(tài)，廣州寫字樓市場是否將呈現(xiàn)新的格局？各板塊彼此之間是否會(huì)形成競爭分流關(guān)系？對此，業(yè)內(nèi)人士表示，未來兩年琶洲寫字樓新增供應(yīng)大增，將成為最有潛力的板塊，而珠江新城的地位在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)依然穩(wěn)固，兩個(gè)區(qū)域之間的租金差價(jià)正不斷縮小，而競爭關(guān)系也將減弱。
【新格局】
一季度珠江新城新增供應(yīng)為零
日前，第一太平戴維斯華南區(qū)商業(yè)樓宇租賃部高級(jí)董事黎青山接受記者采訪時(shí)表示，珠江新城確實(shí)沒有太多供應(yīng)了，特別是在核心區(qū)域，未來幾年只有幾個(gè)新項(xiàng)目。隨著琶洲和金融城出讓地塊的開發(fā)，未來新增供應(yīng)將主要集中在這兩個(gè)板塊。事實(shí)上，從去年下半年開始，琶洲就是占據(jù)了廣州寫字樓租賃市場成交的主力。一是因?yàn)橹榻鲁且呀?jīng)沒有太多大面積單位供應(yīng)，很多不同需求的租戶只能選擇其他區(qū)域。琶洲去年幾個(gè)新入市的項(xiàng)目，比如廣報(bào)中心、保利天幕塔、保利中悅等都受到市場熱捧，出租進(jìn)度很快，租金也在不斷上漲。
珠江新城經(jīng)過多年的開發(fā)和發(fā)展，寫字樓平均租金在去年達(dá)到了歷史高位，而廣州相對可以承受高租金的行業(yè)，比如高端服務(wù)業(yè)，如銀行、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等類型企業(yè)的數(shù)量，相比北京、上海、深圳要少，所以租金達(dá)到一定水平之后，可以承租這樣物業(yè)的客戶群體也就越來越少，租金就會(huì)承壓，所以今年第一季度珠江新城寫字樓租金出現(xiàn)輕微跌幅。
【新關(guān)系】
珠江新城東擴(kuò)發(fā)展 琶洲將是當(dāng)頭大熱
統(tǒng)計(jì)顯示，在兩年的時(shí)間內(nèi)，琶洲將有復(fù)星南方總部中心、廣鋁琶洲總部大廈、星河灣中心、小米總部大廈、廣東歐派家居總部項(xiàng)目、科大訊飛項(xiàng)目、粵傳媒大廈等十多個(gè)新項(xiàng)目上市。黎青山表示，從供應(yīng)量、出租率、租金上升來看，未來幾年內(nèi)，琶洲將是廣州寫字樓市場的領(lǐng)頭板塊和熱點(diǎn)，會(huì)有更大的發(fā)展?jié)摿?。相比珠江新城開發(fā)時(shí)間漫長，拍地沒有強(qiáng)制性動(dòng)工的規(guī)劃，琶洲在建設(shè)中有一個(gè)優(yōu)勢特點(diǎn)，在土地出讓時(shí)就設(shè)了限，開工時(shí)間、完工時(shí)間都非常明確，這樣的好處是一個(gè)區(qū)域會(huì)在短時(shí)間內(nèi)整體成熟。當(dāng)然，對于市場整體供應(yīng)而言，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)爆發(fā)，導(dǎo)致競爭加劇。
事實(shí)上，政府對珠江新城、琶洲、金融城這三個(gè)區(qū)域是有很明確的定位，珠江新城是廣州的CBD，金融城是以金融行業(yè)為主的聚集地，作為珠江新城的延伸，琶洲則是會(huì)展、電商的定位。從整體開發(fā)進(jìn)度和拍地節(jié)奏來看，琶洲A區(qū)建設(shè)速度相當(dāng)快，很多樓已經(jīng)建起來了，而金融城主要是第一批出讓的土地建起的部分項(xiàng)目，這部分寫字樓大都是散售的，新拍地的建設(shè)進(jìn)度顯然不如琶洲。因此，未來幾年寫字樓熱點(diǎn)區(qū)域還是會(huì)在琶洲和珠江新城。而在更長時(shí)間以后，珠江新城、金融城、魚珠板塊或會(huì)連成一片發(fā)展，成為新的熱點(diǎn)。
從廣州寫字樓市場來看，從上世紀(jì)八十年代到現(xiàn)在，租金引領(lǐng)板塊出現(xiàn)了從越秀至天河，天河北到珠江新城的流變，隨著珠江新城、琶洲、金融城板塊三足鼎立的狀態(tài)出現(xiàn)，誰會(huì)成為引領(lǐng)者？黎青山表示，可以看到，每一次租金引領(lǐng)板塊的替換都?xì)v經(jīng)十幾二十年，珠江新城經(jīng)過十多年的發(fā)展，在廣州舉辦亞運(yùn)會(huì)后才逐漸取代天河北成為新的CBD，目前不過幾年的時(shí)間，因此，在五到八年的時(shí)間內(nèi)，還看不到另一個(gè)板塊取代珠江新城地位的可能性。
【新角力】
一些珠江新城租戶可能分流至琶洲
據(jù)分析，琶洲的崛起，會(huì)對珠江新城的寫字樓市場產(chǎn)生一定影響。2008年左右，珠江新城出現(xiàn)第一批集中進(jìn)駐的租戶，目前，每年都有租戶租約到期，有些可能已經(jīng)續(xù)約兩輪了，到目前這個(gè)階段，裝修成本已經(jīng)折舊完了，需要考慮重新裝修，因此會(huì)進(jìn)行一些租賃方面的重新考量。一些低邊際利潤，即傳統(tǒng)行業(yè)，比如貿(mào)易、物流企業(yè)等，早期享受了珠江新城招商給予的一些優(yōu)惠，而進(jìn)入到珠江新城，而在享受了七到十年的租金優(yōu)惠政策之后，現(xiàn)在珠江新城區(qū)域已逐漸成熟，租金不斷調(diào)整上升。當(dāng)琶洲整體成熟起來之后，加上新的物業(yè)整體素質(zhì)更好，出于對租金的考量，這些傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)有很大可能性會(huì)分流到琶洲去，畢竟琶洲和珠江新城的租金還是有很大差距的。另外，琶洲是電商的聚集區(qū)，很多IT巨頭已經(jīng)進(jìn)入該區(qū)域，這會(huì)拉動(dòng)上下游供應(yīng)鏈、服務(wù)商跟隨進(jìn)入琶洲。另外一個(gè)趨勢是，一些國際跨國企業(yè)，在兩三年前對進(jìn)入琶洲完全不感興趣，而這一兩年來，外企受到全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，從成本節(jié)約方面的考慮，一些貿(mào)易類或其他行業(yè)的外企也開始考慮琶洲。全國第三家互聯(lián)網(wǎng)法院——廣州互聯(lián)網(wǎng)法院已經(jīng)在琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)掛牌成立，這也會(huì)帶動(dòng)以互聯(lián)網(wǎng)訴訟、處理知識(shí)產(chǎn)權(quán)案件的律所選擇進(jìn)入琶洲。
珠江新城仍是總部辦公的區(qū)域，會(huì)保留高端服務(wù)業(yè)，銀行總部等企業(yè)租戶，也會(huì)有外區(qū)的企業(yè)總部搬入。預(yù)計(jì)未來兩三年內(nèi)，珠江新城、琶洲會(huì)有一個(gè)換客的過程，這個(gè)時(shí)間段正好琶洲有一批新的物業(yè)落成。珠江新城空出的位置則會(huì)繼續(xù)吸引一些金融機(jī)構(gòu)，幫企業(yè)做上市、估值等服務(wù)的律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)駐。兩個(gè)區(qū)域會(huì)有競爭，但只會(huì)是針對某些類型的租戶有少量的競爭。特殊類型的租戶，競爭會(huì)相對比較少。比如IT類企業(yè)大多會(huì)選擇琶洲，而金融機(jī)構(gòu)則大部分會(huì)在珠江新城，其后勤部門、軟件服務(wù)、支持服務(wù)的部門可能會(huì)選擇在琶洲。黎青山認(rèn)為，珠江新城和琶洲競爭關(guān)系會(huì)有，但不會(huì)很激烈。兩個(gè)區(qū)域會(huì)被打造成不同行業(yè)的聚集點(diǎn)，不同類型的客戶會(huì)分布在不同的區(qū)域內(nèi)。當(dāng)金融城成熟了，珠江新城的一些金融客戶有機(jī)會(huì)向東擴(kuò)展，金融城不應(yīng)該看成一個(gè)競爭關(guān)系，而是珠江新城的延伸。
【租金走勢】
珠江新城和琶洲 租金價(jià)差拉近
隨著珠江新城、琶洲寫字樓出現(xiàn)換客的過程，區(qū)域租金走勢會(huì)如何？專家表示，預(yù)計(jì)珠江新城未來兩三年的租金會(huì)相對比較平穩(wěn)。琶洲去年租金漲幅較高，目前，一些項(xiàng)目的租金價(jià)格達(dá)到每平方米一百七八十元，有些單位甚至接近兩百元。到2020年、2021年這兩年，琶洲將會(huì)有一批寫字樓上市，到時(shí)琶洲的租金會(huì)因供應(yīng)量大增受到一定的壓力。而經(jīng)過這一兩年的發(fā)展，珠江新城和琶洲寫字樓租金的價(jià)差會(huì)不斷拉近。早期，珠江新城和琶洲租金價(jià)差相當(dāng)大，一平方米接近一百元，現(xiàn)在價(jià)差一平方米五六十元左右，目前這是一個(gè)合理的幅度。隨著租金價(jià)格靠攏對珠江新城寫字樓市場的影響也會(huì)減弱，因?yàn)檫@一兩年內(nèi)琶洲寫字樓剩余的供應(yīng)量依然會(huì)比較搶手。不過暫時(shí)還看不到琶洲租金超過珠江新城寫字樓的可能性。
而金融城的第一批寫字樓項(xiàng)目基本是散售的，目前多以小業(yè)主放租為主，小業(yè)主放租的價(jià)格目前和琶洲差不多。未來金融城寫字樓仍會(huì)以大業(yè)主來主導(dǎo)市場，目前小業(yè)主放租價(jià)格不代表未來金融城的租金行情。
數(shù)據(jù)顯示，2013~2018年廣州寫字樓年平均凈吸納量為42.9萬平方米，這是一個(gè)非常強(qiáng)勁的數(shù)據(jù)，而廣州未來幾年的寫字樓供應(yīng)量也就每年幾十萬平方米，庫存量消化期在兩年左右，從供需關(guān)系來看比較健康。因此，無論格局如何變化，廣州寫字樓市場整體租金狀態(tài)仍會(huì)是比較平穩(wěn)的狀態(tài)，可能會(huì)有小幅波動(dòng)情況出現(xiàn)。
來源：廣州日報(bào)
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