寫字樓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r代表著一座城市的經(jīng)濟(jì)活躍度。同時(shí)，寫字樓市場(chǎng)格局變化也反映著實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化。從機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，2018年北京寫字樓市場(chǎng)將呈現(xiàn)幾個(gè)關(guān)鍵詞：供應(yīng)高峰、升級(jí)改造、多元化選址。
此前一年北京寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)十分活躍。世邦魏理仕（CBRE）監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2017年北京寫字樓全年凈吸納量達(dá)467,939平方米，創(chuàng)六年來(lái)最高水平，同比增長(zhǎng)49%。具體而言，主要需求來(lái)自于金融（32%）、TMT（28%）、專業(yè)服務(wù)業(yè)（13%）及以聯(lián)合辦公為代表的房地產(chǎn)（9%），合計(jì)占總體需求的82%；中資企業(yè)占總體需求的70%，外資專業(yè)服務(wù)和高科技企業(yè)則有擴(kuò)張；以望京和奧運(yùn)村為代表的次中心商務(wù)區(qū)凈吸納量占全市49%，量級(jí)和權(quán)重均為有史以來(lái)最高。
世邦魏理仕中國(guó)華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事劉煥麗指出，“高端項(xiàng)目的熱租和次中心商務(wù)區(qū)的日益成熟是2017年北京寫字樓市場(chǎng)的兩大主旋律。近兩年整體市場(chǎng)新增供應(yīng)量回升，盤活了市場(chǎng)租賃需求，使前幾年需求被抑制的高租金或大面積承租能力的租戶得以入駐；然而核心區(qū)域高品質(zhì)項(xiàng)目可租空間依然稀缺?！?/p>
高力國(guó)際監(jiān)測(cè)顯示，2017年，8個(gè)新項(xiàng)目完工入市，致使北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量上升至約637萬(wàn)平方米。凈吸納量于2017年達(dá)34.1萬(wàn)平方米，同比上升約77%。新項(xiàng)目推升平均空置率同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至8.3%，同時(shí)釋放部分受抑制的需求，特別是來(lái)源于租戶的搬遷和擴(kuò)張的需求。
由于需求穩(wěn)定且若干高于平均租金水平的新項(xiàng)目入市，北京市平均租金同比增長(zhǎng)0.4%至人民幣331.8元每月每平方米。盡管如此，若干競(jìng)爭(zhēng)加劇的子市場(chǎng)內(nèi)，業(yè)主提供租金優(yōu)惠、提高代理傭金或其他激勵(lì)策略，以期于年底達(dá)到或維持較高的出租率。
鑒于若干項(xiàng)目延期至2018年，特別是北京又實(shí)施了“停工令”，高力國(guó)際預(yù)計(jì)，2018年北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)將達(dá)頂峰，總建筑面積約100萬(wàn)平方米的11個(gè)新項(xiàng)目將完工入市。并且自2018年起，CBD核心地塊和麗澤金融商務(wù)區(qū)將成為新供應(yīng)的目標(biāo)區(qū)域。高力國(guó)際預(yù)計(jì)北京市整體空置率將從2017年底的8.3%上升至2018年底的14%，預(yù)計(jì)2018年平均租金同比將下降1.2%。
世邦魏理仕也表示，這是繼2008年以后首次出現(xiàn)供應(yīng)高峰。預(yù)計(jì)北京市交付項(xiàng)目中達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓體量占總體近70%，遠(yuǎn)高于當(dāng)前存量水平。
高力國(guó)際建議，租戶可以利用這個(gè)機(jī)會(huì)優(yōu)化其選址和成本控制，業(yè)主則應(yīng)將此視為提升物業(yè)品質(zhì)和對(duì)租戶服務(wù)質(zhì)量的推動(dòng)力。
隨著辦公場(chǎng)所理念的演變和革新，新一代辦公人群對(duì)開放、靈活、以活動(dòng)為基礎(chǔ)的辦公空間的接受度和認(rèn)可度日益提升。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)跨國(guó)企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理部主管熊蓉暉表示，“寫字樓租戶選址不再局限于傳統(tǒng)寫字樓，商務(wù)園區(qū)、‘商改辦’、‘酒改辦’等選項(xiàng)受到越來(lái)越多歡迎。這些項(xiàng)目一方面緩解了過(guò)去幾年北京傳統(tǒng)寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，另一方面也為如何創(chuàng)新、高效、人性化地設(shè)計(jì)和使用空間提出新課題?！?br style="color: rgb(102, 102, 102); font-family: "microsoft yahei"; font-size: 12px; white-space: normal; background-color: rgb(255, 255, 255);"/>世邦魏理仕中國(guó)華北區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部資深董事馬岳軍表示，“2018年，樓齡超過(guò)十年的優(yōu)質(zhì)寫字樓總體量將占總體市場(chǎng)存量近50%。越來(lái)越多業(yè)主將對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的軟硬件進(jìn)行升級(jí)改造，以應(yīng)對(duì)高品質(zhì)新項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。其中，租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化和綠色、健康的辦公環(huán)境將成為升級(jí)改造的主要方向?！?br/>
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