寫字樓期待其成為個(gè)人投資新的“金礦” 住宅降溫，投資者紛紛瞄準(zhǔn)寫字樓市場，期待其成為個(gè)人投資新的“金礦”。但由于寫字樓的投資周期往往較長，資金投入和相關(guān)打理都需要花費(fèi)較大精力，因而對于不太熟悉寫字樓的投資者，最需要的就是避開最容易出現(xiàn)問題、繼而影響收益甚至讓資金套牢的那幾類寫字樓。
一、易出糾紛的不碰
與任何價(jià)值投資相類似的，投資寫字樓也要在名列前茅時(shí)間關(guān)注其安全性，弄清最基本的東西。不明不白、容易出現(xiàn)糾紛和問題的寫字樓當(dāng)然不能碰。
著重核查房產(chǎn)證的原件是非常緊要的。一些關(guān)鍵內(nèi)容，如原產(chǎn)權(quán)人、土地性質(zhì)、寫字樓位置等等，都需要仔細(xì)檢查，看看產(chǎn)權(quán)是否清晰、有沒有處于產(chǎn)權(quán)糾紛之中，又或者是否為臨時(shí)、違章建筑。還有些寫字樓建筑按規(guī)定只能租不能買，如在部隊(duì)、學(xué)校、機(jī)關(guān)等國家土地上開發(fā)建設(shè)的，都應(yīng)事先了解清楚，免得日后面臨被取締的窘境。
此前就曾有多個(gè)工業(yè)用地上建造的寫字樓糾紛頻出：物業(yè)爭搶管理權(quán)、準(zhǔn)業(yè)主們一同上訴，鬧得不可開交。較后，就由于產(chǎn)權(quán)不明確、合同不具備足夠的法律效應(yīng)等原因，讓業(yè)主的權(quán)益沒有得到任何保障或賠償。
因而，對于開發(fā)商和中介、物業(yè)公司類似的各種“打擦邊球”的行為，投資者一定要留好心眼，不能因?yàn)檠矍暗淖尷?、搶購就犯迷糊。對于任何自己無法弄清、心中存疑的寫字樓項(xiàng)目，都要設(shè)法考察明白。不然的話，還是少碰為妙。
二、區(qū)位不佳的不碰
“名列前茅是地段，第2是地段，第三還是地段?！庇捎诜慨a(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市的主中心區(qū)土地的少有性更強(qiáng)，增值的空間更大，特別是主中心區(qū)范圍有限，且根據(jù)現(xiàn)行的城市規(guī)劃政策規(guī)定，已不可能再有新的高層寫字樓供應(yīng)。城市主中心區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨(dú)厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機(jī)勃發(fā)。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的優(yōu)選要素。
因而，投資者首先需要考慮項(xiàng)目是否處于商圈之內(nèi)。如果投資目的以銷售為主，建議投資者應(yīng)盡量選擇發(fā)展中商圈，如果投資目的以租賃為主，建議投資者應(yīng)以選擇已成熟商圈為主。
其次，投資者也要進(jìn)一步分析具體的區(qū)位影響。如供需方面，若一個(gè)區(qū)域的寫字樓辦公室出租已經(jīng)處于存量過多的地段，那就會大大影響新寫字樓日后的租賃或出售；還有目標(biāo)客戶群也會根據(jù)不同區(qū)位產(chǎn)生變化，過于高端或低端的寫字樓定位都可能因?yàn)樘幱诓缓线m的區(qū)位而找不到適合的客戶群體。
較后，掌握區(qū)域未來幾年的發(fā)展趨勢也是投資者要做的功課。城市規(guī)劃年年都在變化，而這樣那樣的改變都很可能會影響區(qū)位的好壞，繼而打亂投資者中長期的投資計(jì)劃。因此，投資者要根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、未來發(fā)展來選擇合適的區(qū)位，避免在長期投入進(jìn)行到一半時(shí)出現(xiàn)問題，屆時(shí)就難有對策了。
三、配套不佳的不碰
交通及周邊配套方面也是投資者需要認(rèn)真考察分析的要素，對于不符合要求的寫字樓也是應(yīng)該敬而遠(yuǎn)之。首先，寫字樓所處的交通位置及便利程度非常重要。如果寫字樓地理位置偏遠(yuǎn)，交通不便或交通擁擠，那肯定不適合投資。
同時(shí)，選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí)，一定要周密考察周邊配套設(shè)施，像銀行、商店、餐飲、公寓等是否齊，這些都是商家進(jìn)駐寫字樓時(shí)需要考慮的問題。再進(jìn)一步來說，寫字樓周邊的自然景觀也非常重要。如果某個(gè)寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。而如果樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化布置合理，則可以起到很好的加分作用。
這又牽涉到寫字樓的品質(zhì)問題，包括停車場的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等，都需要逐一比較、現(xiàn)場觀察、實(shí)地感受。
再從不同目標(biāo)客戶群的角度來考慮。作為企業(yè)，選擇寫字樓辦公的首要目的，往往是為了提升企業(yè)形象，不少企業(yè)將寫字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的重要因素之一。那么，投資者自然也要多關(guān)注和選擇那些物業(yè)檔次高、整體環(huán)境好的項(xiàng)目，方便日后找到更為穩(wěn)定的客戶群提供豐厚的收益回報(bào)。比如大樓內(nèi)最小租客也需要500至1000平方米，就表明入駐這幢辦公樓的客戶水平相差不大，一般都會具備較高的首付能力和強(qiáng)有力的還款能力；而一些可以分割成很小面積進(jìn)行出售的辦公樓時(shí)，要特別當(dāng)心。雖然總價(jià)上可能會便宜些，但由于進(jìn)駐物業(yè)的公司檔次較低、流動(dòng)性大，再加上小業(yè)主太多，會影響到該辦公樓的整體水平。當(dāng)市場不好的時(shí)候，小業(yè)主會競相壓價(jià)，對客戶進(jìn)行的爭奪戰(zhàn)同樣會影響到投資者日后的收益。
四、忽視用戶的不碰
作為投資型物業(yè)，寫字樓增值、保值是通過物業(yè)管理服務(wù)來實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)管理公司往往直接決定某個(gè)寫字樓的用水、用電、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。沒有公司喜歡在垃圾滿地的寫字樓里辦公，因此選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí)，調(diào)查物管公司情況亦不容小覷。如果是那些會忽視今后實(shí)際用戶利益、影響整體軟件實(shí)力的寫字樓項(xiàng)目，投資者也要三思而后行。
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