限價型商品房攜多重利好亮相
自年初起，北京市在住宅土地出讓中明確規(guī)定未來地塊所建商品住宅的銷售均價及最高售價。年底將至，以旭輝城、金樾和著為代表的首批限價型商品房于上周末正式亮相。就購房人而言，限價型商品房或稱為新建住宅的主要供應量。就房企而言，限價型商品房能否迅速去化，以幫助部分企業(yè)完成在京全年銷售任務，仍待市場驗證。
首批亮相 惠及中低收入人群
從第一宗“限房價、競地價”地塊成交伊始，北京新建商品房市場就迎來“限價房”新時代。
就在上周末18號，首批“限價房”項目旭輝城與金樾和著正式亮相。據了解，上述兩項目地塊相鄰，均位于房山新區(qū)板塊，也是新區(qū)組團中首批建設住宅。根據用地性質，金樾和著地塊建設體育館、基礎教育及商業(yè)配套，旭輝城地塊則建設醫(yī)療與商業(yè)配套。
記者走訪發(fā)現，兩項目距離地鐵房山線仍有一段路程，項目周邊更靠近地鐵在售新盤均價為5萬元左右。上述兩項目商品住房銷售均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40945元/平方米。
以旭輝城75平方米兩居為例，銷售最高總價約為307萬元；以首套房首付四成計算，首付為122.8萬元。
對此，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，從近幾個月來的土地供應結構來看，地價高企所導致的豪宅化、大戶型化的趨勢得到明顯改觀。從今年四季度起，90/70政策、共有產權房政策、限價政策，均將對改善未來新宅供應結構起到積極作用，未來更多的新宅供應將更好地惠及需要購買小戶型、低總價房源的中低收入的首次置業(yè)人群。
加速入市 房企沖刺全年任務
限價房入市不僅對購房人是重大利好，就房企而言也意味著在京走量完成任務、迅速回籠資金。
今年“3·17”以后，北京購房、新房取證政策趨嚴，部分房企在京出貨速度下降。
“今年的績效、年終獎不會太好。”一位全國型房企在京相關負責人告訴記者，去年任務完成較好，今年公司也處在擴張期，全國分公司任務都在去年基礎上有所增加，如今完成比預期要低。
上述現象在北京不是個例。以某閩西房企為例，近年在京項目以商辦類為主，住宅存量較少，以至于跌出在京銷售前十榜單。對此，業(yè)內分析人士表示，今年商辦類項目限購以前，此類產品已占據北京新房成交的半壁江山。限購后，對部分曾主要銷售“商住房”的企業(yè)影響較大。
為了完成在京年度銷售任務，部分房企選擇將今年新拿的限價型商品房用地加速入市。
據記者了解，某房企將北京今年年中在大興取得“限價房”項目加快建設，計劃在年底前入市。一位接近該企業(yè)人士表示，上述企業(yè)今年全國銷售任務為700億元，加速“限價房”入市，很大程度有這方面考慮。
除完成業(yè)績外，中經聯盟秘書長、優(yōu)鋪創(chuàng)始人陳云峰還認為已限制房子銷售的最高價格，就房企而言沒有必要捂盤?！澳玫赜谐杀尽㈤_發(fā)需貸款，每天積壓的利息、現金成本很高，在價格被限制后，越盡快出貨，房企開發(fā)付出的代價越低?！标愒品迦缡钦f。
性價比高 成交前景一片光明
接受記者采訪的多位業(yè)內人士表示，開發(fā)商之所以出手限價型商品房項目，除開工需求外，也有一部分原因是看準這類項目銷路好、不愁賣。
以旭輝城與金樾和著為例，從價格對比來看，同屬房山六環(huán)外的商品住宅項目包括天恒·京西悅府、東亞·朗悅居等，單價在38000-40000元/平方米左右。
近期在房山看房的韓先生則告訴記者：“都說限價房不愁賣，我每天都能收到項目的銷售電話，也不知道是不是賣的真好?！?/p>
對此，郭毅稱，對于這種遠郊區(qū)域的住宅項目來說，限價項目的單價優(yōu)勢并不突出，但由于其執(zhí)行了“9070”，以中小戶型為主，因此更多地將提供符合剛需及首改客群需求的低總價住宅產品。
一位業(yè)內分析人士則認為，這類產品雖可滿足剛需、剛改者一步到位，但對于房山本地購房人而言，在當地改善才是買房首選。這類產品與當地需求仍有不少差別，需從城區(qū)引導外溢客戶。
然而，對于海淀、石景山、順義孫河、豐臺槐房等優(yōu)質區(qū)域而言，價值優(yōu)勢尤為明顯。
其中，最為優(yōu)質的海淀區(qū)四道口地塊，東至地鐵十三號線，南至北方交大北路，西至財經學院東側路，北至學院南路。按照規(guī)定，該地塊所建商品住房銷售均價不超過85373元/平方米，且最高銷售單價不得超過89642元/平方米。
想在海淀學院路附近改善置業(yè)的張女士稱，“周邊皂君廟東里二手房掛牌價約為9.3萬元/平方米，地塊限價僅8.9萬元/平方米，且不論后期價格如何，眼前明擺著萬元的價差，誰不想買呢？”
值得一提的是，9月21日，位于德勝門外的中駿天宸取證銷售價為13.5萬元/平方米。該項目距離上述地塊3.2公里。上述分析人士稱，一處為西城、一處為海淀，相信上述海淀地塊入市勢必不愁銷售。
保證“限價房”公平銷售才是關鍵
現在需要注意的，不是這類產品對區(qū)域房價的影響，而是這類“限價房”未來銷售的公平性問題。
近日，天津市國土房管局就發(fā)布消息稱，隨著限價房銷售不斷升溫，天津出現了個別中介、個人聲稱可以代辦買房的違法違規(guī)現象，并借機進行虛假宣傳。
保證限價房配售的公平性，天津明確項目搖號過程由開發(fā)建設單位組織，搖號采取電腦軟件搖號，搖號軟件經第三方機構審核，購房家庭數據錄入、封存、解封等流程由公證機構全程監(jiān)督，搖號過程由購房家庭代表、公證處全程監(jiān)督。同時加強現場巡查監(jiān)督，確保公開公正。
實際上，越稀缺的樓盤，越會遇到各種關系戶買房，尤其是這些“限價房”，低于周邊二手房的價格很可能讓投資需求聞風而動，這無疑就影響了銷售公平性。因此，如何保障普通買房人能機會均等地買到這類房子，也是政策該重點關注的。
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