今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了全面的不斷加壓的調(diào)控，開(kāi)啟了“五限”時(shí)代：限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。在“限”的同時(shí)，政府也提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。在新的政策下，形成了新的市場(chǎng)、新的氣象，龍頭房企銷(xiāo)售向著“破五沖六”的目標(biāo)前進(jìn)，租賃市場(chǎng)開(kāi)始崛起，政府租賃平臺(tái)啟用，裝配式建筑迎來(lái)了新一輪政策風(fēng)口，Reits迎來(lái)大破冰，城市更新迎來(lái)發(fā)展浪潮。
限價(jià)房
2016年底，北京推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地拍賣(mài)新政，即通過(guò)限定總地價(jià)、未來(lái)銷(xiāo)售單價(jià)以及配比部分自持房源，來(lái)限制地價(jià)和房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，而“限價(jià)房”就是此類(lèi)地塊建成入市后的產(chǎn)品類(lèi)型。近期，北京市首批兩個(gè)“限價(jià)房”項(xiàng)目旭輝城與金樾和著預(yù)計(jì)11月入市。
從去年11月份，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓模式運(yùn)行已近一年，已有40余宗地塊成交，未來(lái)一到兩年，“限價(jià)房”項(xiàng)目陸續(xù)入市。隨著“限價(jià)房”項(xiàng)目的逐步入市，市場(chǎng)預(yù)期將得到有效平抑。
“破五沖六”
如果說(shuō)2016年我國(guó)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售額突破11萬(wàn)億元、單體房企銷(xiāo)售額進(jìn)入3000億規(guī)模創(chuàng)造歷史紀(jì)錄的話(huà)，那么今年全年銷(xiāo)售額將有望突破12萬(wàn)億、單體房企有望破五(千億)沖六(千億)，如果成真，又將創(chuàng)造一個(gè)新的紀(jì)錄。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-9月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額91904億元，去年同期是80208億元。在房企銷(xiāo)售層面，前10月，碧桂園、萬(wàn)科、恒 大的銷(xiāo)售額分別是4847.7億、4328.9億、4223.4億元，均歷史性地突破四千億大關(guān)，碧桂園更是與5000億僅一步之遙。距離年終還有不到兩個(gè)月的時(shí)間，沖破6000億關(guān)卡也并非沒(méi)有可能。
政府租賃平臺(tái)
政府租賃平臺(tái)，即政府部門(mén)建立的統(tǒng)一住房租賃監(jiān)管平臺(tái)。10月31日，隨著北京住房租賃新政的正式實(shí)施，北京住房租賃監(jiān)管和服務(wù)平臺(tái)也同步上線(xiàn)。平臺(tái)按照“1+N”的模式建立，“1”是指監(jiān)管平臺(tái)，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭搭建，“N”即服務(wù)平臺(tái)，是指市場(chǎng)服務(wù)主體建立的住房租賃網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，目前已經(jīng)接入的服務(wù)平臺(tái)包括市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、鏈家、我愛(ài)我家(微博)、建設(shè)銀行建立的服務(wù)平臺(tái)等，由京東作為技術(shù)支持平臺(tái)。此外，廣州、杭州等城市的政府住房租賃平臺(tái)也已正式啟用。
隨著黨的十九大召開(kāi)，提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。目前，全國(guó)10余個(gè)城市已出臺(tái)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施方案，均提及搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，并明確了建設(shè)時(shí)間表。
城市更新
所謂城市更新，是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)、老舊建筑做必要的、有計(jì)劃的改建，包括再開(kāi)發(fā)、整治改善以及保護(hù)，其中規(guī)模最大的莫過(guò)于舊城改造。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)20年的高速運(yùn)轉(zhuǎn)，已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，尤其是一線(xiàn)城市，迎來(lái)城市更新的發(fā)展浪潮。根據(jù) 報(bào)告顯示，2016-2020年間，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求將達(dá)到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%，國(guó)內(nèi)城市更新的潛在需求量十分龐大。這其中存在著并購(gòu)紅利、資本紅利、運(yùn)營(yíng)紅利和政策紅利，一個(gè)上萬(wàn)億規(guī)模的巨大市場(chǎng)正在形成。
長(zhǎng)租公寓
長(zhǎng)租公寓又被稱(chēng)為白領(lǐng)公寓、青年公寓，是近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)新興的行業(yè)。今年，隨著全國(guó)各地先后出臺(tái)政策支持房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)范和發(fā)展，長(zhǎng)租公寓再次引起市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注，尤其是以萬(wàn)科、龍湖、遠(yuǎn)洋、保利、碧桂園等為主的開(kāi)發(fā)商，紛紛加碼長(zhǎng)租公寓。
更為重要的是，隨著國(guó)家出臺(tái)政策，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)支持租賃市場(chǎng)的發(fā)展，一批長(zhǎng)租公寓類(lèi)REITs產(chǎn)品成功發(fā)行，諸如全國(guó)首單長(zhǎng)租公寓類(lèi)REITs產(chǎn)品日前在深交所正式發(fā)行。
REITs
REITs，是指房地產(chǎn)信托投資基金，它是以發(fā)行收益憑證的方式匯集普通投資者資金，是不動(dòng)產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資和退出的主要工具和渠道。在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，REITs已經(jīng)是成熟的融資工具，但在我國(guó)，一直以來(lái)由于各種原因難以破冰。
今年以來(lái)，REITs率先在租賃市場(chǎng)取得重大突破，在政策層面，由“試點(diǎn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮膭?lì)和積極支持”，政府對(duì)于REITs的態(tài)度發(fā)生重大改變。在實(shí)操層面，全國(guó)首單住房租賃類(lèi)REITs產(chǎn)品在深交所正式發(fā)行，全國(guó)首家由房企發(fā)行的住房租賃類(lèi)REITs產(chǎn)品也于上交所上市。
裝配式建筑
所謂裝配式建筑，是指采用系統(tǒng)化設(shè)計(jì)、模塊化拆分、工廠制造、現(xiàn)場(chǎng)裝配的方式建造房屋，盡可能在工廠進(jìn)行加工和現(xiàn)場(chǎng)組裝設(shè)計(jì)而成的工業(yè)化建筑。今年3月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部連發(fā)三項(xiàng)裝配式建筑通知，明確提出：到2020年，培育50個(gè)以上裝配式建筑示范城市，200個(gè)以上裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地，500個(gè)以上裝配式建筑示范工程，建設(shè)30個(gè)以上裝配式建筑科技創(chuàng)新基地，充分發(fā)揮示范引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。
兩大部委接連發(fā)布通知，這在住建領(lǐng)域并不常見(jiàn)，可以說(shuō)裝配式建筑迎來(lái)了新一輪的政策風(fēng)口。裝配式建筑，建造速度快，受氣候條件制約小，不僅能轉(zhuǎn)變城市建設(shè)模式，還能有效降低建筑能耗，推進(jìn)建筑新型工業(yè)化。
“世紀(jì)交易”
樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為新常態(tài)，今年尤其壯觀，幾起世紀(jì)交易的完成，使得房地產(chǎn)格局重新洗牌。
今年年中，持續(xù)兩年的萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)終于以華潤(rùn)的退出、深圳地鐵的入主結(jié)束，王石退任，萬(wàn)科迎來(lái)“郁亮?xí)r代”。緊接著，融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)、富力三者簽訂戰(zhàn)略合作，融創(chuàng)以438.44億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，富力以192億元收購(gòu)了70余家萬(wàn)達(dá)酒店項(xiàng)目的全部股權(quán)。這場(chǎng)合作規(guī)模之大、影響力之強(qiáng)，被稱(chēng)為“世紀(jì)交易”。此外，以萬(wàn)科為主的中國(guó)財(cái)團(tuán)以約790億元的價(jià)格收購(gòu)了亞洲最大的物流地產(chǎn)商普洛斯，如果完成，這將是亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購(gòu)案。
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