伴隨熱點(diǎn)城市房貸政策收緊，炒房模式也在發(fā)生變化。記者了解到，借“高評(píng)”提高房貸金額減輕首付壓力甚至實(shí)現(xiàn)“零首付”的做法越來越難操作，當(dāng)前“高評(píng)”空間大幅壓縮，大部分房屋評(píng)估值只能做到與成交價(jià)持平，少數(shù)有“門路”中介才能做到在成交價(jià)上上浮1-2成。
在這種情況下，民間貸款公司“接棒”首付貸的跡象日趨明顯。多家中介機(jī)構(gòu)人士告訴記者，由于“高評(píng)”越來越難覆蓋首付的資金缺口，更多購房者選擇向貸款公司借款，目前日借款利率最高可達(dá)萬分之五。
“高評(píng)”空間壓縮
記者在深圳地區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，包括中行、建行、農(nóng)行、招行等多家銀行已將首套房房貸利率在基準(zhǔn)之上上調(diào)10%。信貸人員普遍反映，目前房貸額度緊張，放款周期難以確定。
房貸收緊下，傳統(tǒng)炒房模式漸難以成行。一位房地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者，以往按揭中介常常會(huì)做高房屋評(píng)估價(jià)，通過這種方式提高貸款金額，填補(bǔ)首付資金缺口甚至實(shí)現(xiàn)“零首付”?！氨热缭u(píng)估價(jià)是300萬，首付90萬，可貸210萬。現(xiàn)在把評(píng)估價(jià)做到350萬，可以貸到245萬，多貸的35萬就可以充當(dāng)首付?！?/p>
業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在這類“高評(píng)”越來越難做，不敢像以往那樣大幅提高房屋評(píng)估價(jià)。“一是審核趨嚴(yán)，隨著銀行房貸業(yè)務(wù)減少，單個(gè)項(xiàng)目被抽中檢查概率越來越高；二是很多銀行不再看漲房地產(chǎn)市場(chǎng)，評(píng)估價(jià)過高會(huì)加大回款風(fēng)險(xiǎn)。另外，做高評(píng)估價(jià)后首付資金多從銀行出，現(xiàn)在放款時(shí)間一再拉長，一些急用錢的業(yè)主不愿意配合買方操作?！鄙钲谝患抑薪闄C(jī)構(gòu)告訴記者。
深圳某房地產(chǎn)中介人士告訴記者，還可做到“零首付”的房子，房源非常緊俏。“評(píng)估價(jià)多數(shù)會(huì)跟地段掛鉤，要不就是小區(qū)地段較好，房子因?yàn)樽陨韺傩圆患褜?dǎo)致成交價(jià)格偏低，要不就是業(yè)主著急出手，壓低價(jià)格，才會(huì)導(dǎo)致實(shí)際成交價(jià)遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)，但這兩類房子都很難找?！?/p>
貸款公司“接棒”首付貸
“高評(píng)”逐漸退場(chǎng)，民間貸款公司“接棒”提供首付貸的跡象日趨明顯。
“在我們這里買房子，除了可以幫你會(huì)找關(guān)系做高評(píng)估價(jià)外，還能找外部貸款公司提供首付貸。只要征信和銀行流水符合要求，別說一套房的三成首付，二套房的首付也能貸?！庇浾呔汀笆赘顿Y金不夠買房”咨詢了某中介機(jī)構(gòu)，其工作人員回應(yīng)道。
深圳某房地產(chǎn)置業(yè)顧問向記者證實(shí)，如果購房者湊不夠首付，很多中介都會(huì)提供“高評(píng)”和外部貸款服務(wù)?！啊咴u(píng)’空間下來了，一些投機(jī)性買家的首付款缺口補(bǔ)不上，會(huì)較大程度催生外部貸款的需求。成交之后，也可以通過房屋抵押貸款還掉一部分借貸資金?！?/p>
上述房地產(chǎn)中介告訴記者，最近成交的項(xiàng)目中，大部分購房者都通過中介從外部機(jī)構(gòu)貸款?！耙徊糠质鞘赘恫粔蚨x擇借款，也有部分是因?yàn)殂y行放款時(shí)間越來越長，需要3到4個(gè)月錢才能下來，業(yè)主等不及就先借錢應(yīng)急?！?/p>
上述房地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者，房地產(chǎn)中介對(duì)接的貸款公司越來越專業(yè)，流程越來越銀行化，要查征信，看工資流水，金額較大還要提供資產(chǎn)證明。“利率肯 定比銀行高很多，操作上一般是先息后本，成交后先付利息，再在1到24個(gè)月內(nèi)還清本金，”該專業(yè)人士指出，“如果是一個(gè)月還本付息的短期周轉(zhuǎn)，利率非常 高，日借款利率最高可達(dá)萬分之五。”
嚴(yán)厲打擊違規(guī)貸款
專家指出，房貸政策趨緊會(huì)加大投機(jī)性購房者的首付資金缺口，部分小貸公司正是瞄準(zhǔn)這類市場(chǎng)機(jī)會(huì)，積極融資再放貸給這部分購房者。這類融資違反了購房的基本政策，是高杠桿模式的體現(xiàn)，類似資金補(bǔ)給方式應(yīng)被叫停。
專家指出，目前部分違規(guī)貸款主要分兩種。第一種是一些小貸公司提供的服務(wù)，這種利息較高。第二種是開發(fā)商墊資，實(shí)際上也是一種促銷型的貸款方式，嚴(yán)格來說也是違規(guī)的。
“小貸公司的資金來源主要是民間資金，很多互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)提供高回報(bào)收益吸引散戶追加投資，再把資金轉(zhuǎn)貸給購房者，這類做法需要進(jìn)行管制。”專家表示。
“進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的民間資金也有部分來自傳統(tǒng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營者。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中，有相當(dāng)部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型陣痛，原有的實(shí)體經(jīng)濟(jì)做不下去，又缺乏介入 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的能力。這種情況下，這些傳統(tǒng)實(shí)體經(jīng)營者有較大意愿將資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)?！濒吣洗髮W(xué)管理學(xué)院胡剛教授指出。
胡剛指出，通過外部貸款機(jī)構(gòu)籌借首付資金的購房者主要還是以炒房為主，預(yù)期房價(jià)未來會(huì)持續(xù)上漲，因此借道首付貸進(jìn)行投資類購房，這種做法國家明令禁止。
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