不久前，突然殺入萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)交易的富力地產(chǎn)，以“撿漏者”的身份重回舞臺(tái)中央。
199.06億元拿下了萬(wàn)達(dá)77家酒店，相比當(dāng)時(shí)賣給融創(chuàng)的價(jià)格，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉確實(shí)撿了便宜。但是，近200億交易也拷問(wèn)著富力的現(xiàn)金流。
今年一季報(bào)顯示，富力地產(chǎn)營(yíng)收46.54億，凈利潤(rùn)2.29億。其他數(shù)據(jù)方面，富力地產(chǎn)當(dāng)期負(fù)債總額1853億；期末現(xiàn)金流及現(xiàn)金等價(jià)物余額245億，較去年末減少8億左右。
245億現(xiàn)金及等價(jià)物余額，足以覆蓋支付收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店的費(fèi)用。從季報(bào)詳細(xì)數(shù)據(jù)看，新增現(xiàn)金流的主要來(lái)源是募資。當(dāng)期，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-33.64億，投資產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-8.94億，募資產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為34.58億。
其實(shí)，富力的負(fù)債率這幾年一直處于攀升狀態(tài)。2015年，富力地產(chǎn)總營(yíng)收442億，凈資產(chǎn)1837億，總負(fù)債1345億，負(fù)債率73.21%，凈負(fù)債與權(quán)益比率124.3%；2016年，富力地產(chǎn)總營(yíng)收537億，總資產(chǎn)2264億，總負(fù)債1795億，負(fù)債率79.28%，凈負(fù)債與權(quán)益比率159.9%。
從曾經(jīng)華南五虎中的佼佼者，到如今難以躋身千億俱樂(lè)部，住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型等諸多因素，讓富力失去了和昔日伙伴平分秋色的資本。
錯(cuò)失房地產(chǎn)行業(yè)爆發(fā)時(shí)代的富力，也顯得愈加保守，這種謹(jǐn)小慎微也延續(xù)到了拿地環(huán)節(jié)。2016年年報(bào)中，富力表示，市場(chǎng)上的土地拍賣和收購(gòu)屢創(chuàng)新高，公司認(rèn)為整體土地儲(chǔ)備市場(chǎng)過(guò)熱，參與土地儲(chǔ)備活動(dòng)時(shí)亦保持相對(duì)審慎態(tài)度。
而此番大舉買入萬(wàn)達(dá)酒店項(xiàng)目資產(chǎn)包，除了現(xiàn)金流持續(xù)收緊、負(fù)債水平水漲船高外，正在A股排隊(duì)IPO的富力地產(chǎn)會(huì)不會(huì)變身進(jìn)擊的巨人？這場(chǎng)豪華的賭局，又會(huì)給富力地產(chǎn)帶來(lái)怎樣的連鎖反應(yīng)？
對(duì)此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者嘗試聯(lián)系富力地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)系人，對(duì)方未給出回應(yīng)。
富力地產(chǎn)現(xiàn)金流承壓？
萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)的630億大單塵埃尚未落定，富力就拍馬殺到。
簽約儀式現(xiàn)場(chǎng)，經(jīng)歷了撤換背景板、疑似摔杯子之后，富力順利接下了萬(wàn)達(dá)的酒店資產(chǎn)包。發(fā)布會(huì)上，王健林表示，這是一樁三方共贏的買賣。李思廉也表示，這宗收購(gòu)可以幫助富力繼續(xù)擴(kuò)展酒店業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)多元化布局。
生意是談妥了，和當(dāng)初融創(chuàng)要包攬萬(wàn)達(dá)酒店和文旅項(xiàng)目一樣，錢從哪里來(lái)依然是個(gè)問(wèn)題。
7月20日，富力地產(chǎn)的董秘胡杰表示，上半年富力完成400億元收入，公司自有資金很充足，可以覆蓋收購(gòu)，不會(huì)帶來(lái)現(xiàn)金壓力。
8月1日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，截至7月底，共實(shí)現(xiàn)銷售額447.6億。按照去年全年盈利水平，前7個(gè)月，富力地產(chǎn)約能實(shí)現(xiàn)55億凈利潤(rùn)。
而現(xiàn)金流方面，只能參考富力地產(chǎn)2017年一季報(bào)數(shù)據(jù)。
數(shù)據(jù)顯示，一季度，富力地產(chǎn)營(yíng)收46.54億，凈利潤(rùn)2.28億?，F(xiàn)金流方面，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-33.64億，投資產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-8.94億，募資產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為34.58億，當(dāng)期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物245億。截至去年底，富力地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額253億。
負(fù)債率連年上漲
近年來(lái)，富力地產(chǎn)的負(fù)債水平一直處于上升階段。
2014年，富力地產(chǎn)營(yíng)收347億，凈利潤(rùn)65億；總資產(chǎn)1718億，負(fù)債1196億，負(fù)債率69.61%。2015年，富力地產(chǎn)營(yíng)收442億，凈利潤(rùn)67億；總資產(chǎn)1837億，負(fù)債1345億，負(fù)債率73.21%。2016年，富力地產(chǎn)總營(yíng)收537億，總資產(chǎn)2264億，總負(fù)債1795億，負(fù)債率79.28%。
截至今年一季度末，富力地產(chǎn)總負(fù)債1853億，負(fù)債率79.7%。
港股上市公司募資難度較大，因此，發(fā)債是融資的主要方式之一。
2016年年報(bào)中，富力地產(chǎn)披露，全年公司共發(fā)了425億境內(nèi)債券。在年末，富力地產(chǎn)還發(fā)了2022年到期的2.65億美元票據(jù)。另外，富力地產(chǎn)與2017年初重啟優(yōu)先票據(jù)發(fā)行，集資4.6億美元，合并規(guī)模達(dá)7.25億美元。富力地產(chǎn)還表示，“這是過(guò)去12個(gè)月，中國(guó)開(kāi)發(fā)商最大單宗次發(fā)售交易?！?/p>
另外，2017年，富力地產(chǎn)又獲得了70億的中期票據(jù)。4月份，富力地產(chǎn)已發(fā)行10億票據(jù)；7月份，富力地產(chǎn)擬再發(fā)行10億；而票據(jù)的用途為，償還銀行貸款。
半年支付200億推高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？
根據(jù)富力地產(chǎn)公告內(nèi)容，和萬(wàn)達(dá)的交易支付流程主要分為三部分。
7月19日，簽訂協(xié)議后兩個(gè)工作日內(nèi)，向萬(wàn)達(dá)支付20億定金；完成重組后第三個(gè)月的最后一個(gè)工作日，富力地產(chǎn)再向萬(wàn)達(dá)支付100億（含20億定金）的第一批付款；2018年1月底之前，富力地產(chǎn)支付剩余的99.06億尾款。
大概六個(gè)月時(shí)間內(nèi)，富力地產(chǎn)賬戶將凈流出199.06億。
行業(yè)分析人士表示，為了保證上市公司現(xiàn)金流和正常的投資運(yùn)營(yíng)，最穩(wěn)妥和最便捷的方式無(wú)異于發(fā)債；但如此一來(lái)，上市公司將不得不面對(duì)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
除了收購(gòu)?fù)?，富力地產(chǎn)花錢的地方還不止于此。2016年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，公司主要在建項(xiàng)目合53個(gè)，其中華北地區(qū)16個(gè)、華南地區(qū)18個(gè)、東北地區(qū)4個(gè)、華東地區(qū)11個(gè)、華中地區(qū)1個(gè)、西南地區(qū)3個(gè)。公司主要在建項(xiàng)目總投資額 2671.70億元，截至 2016年底已完成投資1369.94億元，尚需投資1301.76億元。
2017年第二期中期票據(jù)評(píng)級(jí)報(bào)告中也指出，截至2017年3月底，公司負(fù)債總較2016年底增長(zhǎng) 3.23%，主要系預(yù)收款項(xiàng)、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券增長(zhǎng)所致。公司預(yù)收款項(xiàng)273.21億元，較2016年底增長(zhǎng)36.52%。長(zhǎng)期借款439.78億元，較2016年底增長(zhǎng)14.97%。應(yīng)付債券536.38億元，較2016年底增長(zhǎng)10.14%。
酒店業(yè)務(wù)增收難增利？
除了債務(wù)增加外，收購(gòu)之后，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)營(yíng)收增加是毋容置疑的，但是，具體盈利能力是否也能跟上，便成了重點(diǎn)。
富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)板塊一直處于虧損中。從2012年至2016年，富力酒店業(yè)務(wù)持續(xù)損，虧損額分別為1.75億元、2.49億元、1.4億元、1.67億元和1.83億元。而從2014年開(kāi)始，該業(yè)務(wù)的毛利率分別為29.41%、26.90%和19.79%，逐年下滑。
另外，公開(kāi)材料顯示，2016年底，富力地產(chǎn)擁有14家運(yùn)營(yíng)中的酒店，在建或關(guān)業(yè)籌備中的酒店10家。5年內(nèi)，雖然有8家酒店竣工，但富力地產(chǎn)幾乎每年都有10家左右的酒店處于在建中。
行業(yè)分析人士認(rèn)為，前期投資額度大、回報(bào)周期長(zhǎng)等屬性，決定了酒店業(yè)務(wù)短期內(nèi)很難見(jiàn)到“回頭錢”。
萬(wàn)達(dá)方面，有媒體報(bào)道稱，近三年來(lái)，其酒店業(yè)務(wù)的毛利率大概在27%左右浮動(dòng)。但是，如果按照萬(wàn)達(dá)年報(bào)中的財(cái)務(wù)報(bào)表方式（融資成本和所得稅未進(jìn)行拆分），萬(wàn)達(dá)酒店的分部業(yè)績(jī)利潤(rùn)率明顯低于富力酒店，虧損更大。
換言之，雖然富力酒店板塊的攤子大了，但盈利前景卻并不明朗。
多機(jī)構(gòu)下調(diào)富力地產(chǎn)等級(jí)
其實(shí)，在參與此次收購(gòu)前，富力地產(chǎn)的負(fù)債問(wèn)題就被多家機(jī)構(gòu)關(guān)注。
今年3月份，中銀國(guó)際把富力地產(chǎn)評(píng)級(jí)降級(jí)為賣出；5月份，申萬(wàn)宏源維持對(duì)富力地產(chǎn)的減持評(píng)級(jí)。
收購(gòu)方案發(fā)布后，申萬(wàn)宏源“重申減持”，理由是宣布的大規(guī)模收購(gòu)將可能使其資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)一步惡化；而行業(yè)調(diào)控政策的收緊，使得富力地產(chǎn)2017年A股上市可能性較小。
美銀美林也發(fā)布報(bào)告指出，作價(jià)達(dá)199億元人民幣，接近富力股本的45%，而回報(bào)期亦較物業(yè)發(fā)展長(zhǎng)。該行又指，預(yù)期公司的債務(wù)/EBITDA比例將由收購(gòu)前的8.4倍升至9.6倍。因此，美銀美林將富力2018及19財(cái)年盈利預(yù)測(cè)分別下調(diào)2%，以反映酒店盈利貢獻(xiàn)及相關(guān)利息開(kāi)支帶來(lái)的影響，評(píng)級(jí)由“買入”下調(diào)至“跑輸大市”。
惠譽(yù)在其官網(wǎng)宣布將富力地產(chǎn)BB評(píng)級(jí)列入負(fù)面觀察名單，并表示，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)酒店資產(chǎn)后，富力地產(chǎn)整體債務(wù)水平料將上升，酒店資產(chǎn)將小幅拖累富力地產(chǎn)的利息、稅項(xiàng)、折舊、攤銷前收益，或?qū)⒏涣Φ禺a(chǎn)Ebitda利潤(rùn)率壓制在20%-23%；考慮到收購(gòu)計(jì)劃，預(yù)計(jì)富力地產(chǎn)杠桿率將保持在接近60%的水平。
7月28日，富力地產(chǎn)公告稱，聯(lián)合資信認(rèn)為本次交易事項(xiàng)所涉及資產(chǎn)標(biāo)的以及交易過(guò)程中的支付安排現(xiàn)階段不對(duì)公司信用基本面構(gòu)成負(fù)面影響，亦不影響聯(lián)合資信對(duì)公司目前信用級(jí)別的判斷。
當(dāng)然，也有不少機(jī)構(gòu)看好富力此次收購(gòu)。
8月8日，花旗報(bào)告稱，雖然市場(chǎng)對(duì)交易看法負(fù)面，但該行認(rèn)為相關(guān)酒店資產(chǎn)每平方米作價(jià)僅6100元，甚至低于現(xiàn)時(shí)的地價(jià)，加上毋須資本開(kāi)支，認(rèn)為是難得的機(jī)會(huì)讓富力地產(chǎn)一夜之間改變其商業(yè)模式，增加可持續(xù)收入，將富力目標(biāo)價(jià)由14.6元升至18.88元，評(píng)級(jí)“買入”。
截至上一交易日，富力地產(chǎn)收15.24港元，跌2.81%。
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