分析人士指出，為了維持房地產(chǎn)市場的供給平衡和價格平穩(wěn)，在調(diào)控政策抑制需求的同時，北京2017年以來顯著加快土地供給節(jié)奏，調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，在調(diào)控導致的樓市趨冷背景下，或?qū)Ρ本鞘袔砀由钸h的影響。
6月27日，北京再次掛出5宗限價住宅用地，其中一宗位于東城區(qū)南二環(huán)外的地塊，以歷史最高的93521元/平方米最高銷售單價，為熱鬧的北京土地市場2017年“上半場”畫上句號。
時隔五年再次推出東城區(qū)地塊，北京在土地市場的動作惹人注目。分析人士指出，為了維持房地產(chǎn)市場的供給平衡和價格平穩(wěn)，在調(diào)控政策抑制需求的同時，北京2017年以來顯著加快土地供給節(jié)奏，調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，在調(diào)控導致的樓市趨冷背景下，或?qū)Ρ本鞘袔砀由钸h的影響。
供地節(jié)奏加快
據(jù)了解，此次掛出的5宗地塊，均屬于限價自持地塊。
所謂自持限價，就是指“土地限價＋商品房入市限價”的雙重限制。在規(guī)定了地塊商品房銷售價格上限的同時，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積比例程序，比例高者為競得人。
需要指出的是，企業(yè)按此比例持有的商品房，只能用于對外租賃，企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致。
剩余的商品房則可以按照規(guī)定的銷售限價進行銷售。
在規(guī)定了地塊商品房銷售價格上限的同時，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積比例程序，由比例最高的房企獲得土地。
其中，北京市東城區(qū)永外大街0503-602北、606東、606西地塊R2二類居住用地、B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地格外引人注目。
這是2012年東城區(qū)香河園3號居住及商業(yè)金融用地項目后，時隔5年，北京再次掛出位于東城區(qū)的居住用地。該地塊的掛牌出讓起始價為人民幣382000萬元，其四至范圍為：東至永定門外大街，南至革新中街，西至規(guī)劃松林東路，北至鐵路線。
21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，這一位置緊鄰永定門外地鐵站，地理位置優(yōu)越。
這也使得這宗地塊的價值空前。北京規(guī)土委掛出的文件顯示，這宗地塊的商品住房銷售均價不超過89068元/平方米，且最高銷售單價不得超過93521元/平方米。
實際上，地域的破冰僅僅只是北京供地節(jié)奏明顯加快的一方面。
地產(chǎn)研究中心稱，今年上半年一線城市經(jīng)營性土地成交面積達到1214萬平方米，較去年下半年下降約30%，降幅有所收窄。造成這一現(xiàn)象的主要原因，是北京增加的多宗自住型商品房用地供給。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，北京年內(nèi)成交建設用地約335萬平方米，合計土地成交金額達到了1006.22億。而去年全年，北京土地市場僅成交約468萬平方米。
在業(yè)內(nèi)看來，出于平抑房價，從源頭上增加供給的目的，北京土地供給，仍將按計劃地持續(xù)維持高位。
他所指的計劃，是今年4月印發(fā)的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》。該計劃提出，今后五年，北京將供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃。
但業(yè)內(nèi)同時表示，北京中心城區(qū)的建設用地存量不多，未來更多的土地將供應在五環(huán)、六環(huán)以外的區(qū)域。
結(jié)構(gòu)調(diào)整：自住房供應加快
在供地節(jié)奏加快的同時，北京2017年上半年的土地市場，也出現(xiàn)了明顯的供地結(jié)構(gòu)調(diào)整。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至目前，2017年北京市共成交住宅用地24宗，這些地塊的規(guī)劃建筑面積合計約為296.2萬平方米，其中自住型商品房的規(guī)劃建筑面積約為90.57萬平方米，占比達到30.5%，為2015年來的新高。
這被認為與北京調(diào)整住房市場供給策略有關。2017年初，北京市住建委發(fā)文，明確規(guī)定2017年北京將增加1.5萬套以上的自住房用地項目。而在隨后發(fā)布的上述《供應計劃》中，則提出今后五年建設150萬套住房，包括產(chǎn)權類住房100萬套，租賃住房50萬套。
中原地產(chǎn)首席分析師分析認為，限價與自住房是2017年北京土地市場的最主要特征。自住房在內(nèi)的住宅用地供應增加，對未來中小戶型市場將有明顯的平穩(wěn)作用。尤其是二手房，在入市限價+土地限價的趨勢下，價格很可能繼續(xù)下行拉平與新建住宅的價格差。
不僅是住宅市場，在調(diào)控嚴厲、整體市場出現(xiàn)下行跡象的背景下，通過入市限價、土地限價和競自持比例等手段，北京土地市場有所降溫。
21世紀經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，盡管近期于6月22日成交的順義與房山的兩宗地塊，均達到了溢價率上限，最終通過競報自持比例決定土地歸屬，但其自持比例分別僅為36%和12%。
分析師表示，從近期的成交情況看，房企已經(jīng)告別了3月調(diào)控前，不算賬就搶地的瘋狂狀態(tài)，整體自持比例有所降低，土地市場逐漸在回歸理性。
對于自持房，中國人民大學公共管理學院教授葉劍平進一步指出，自持房的嘗試實際上是為了建立穩(wěn)定長期的租賃市場，減輕居民住房負擔，未來包括土地供給、市場監(jiān)管在內(nèi)的北京樓市政策，還將進一步向租賃市場傾斜。
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