天山一地塊樓面價(jià)高達(dá)20923元/平方米
6月2日，石家莊正定新區(qū)迎來(lái)今年最受關(guān)注的一次土拍。于2016年12月停拍的6宗土地再次上市，碧桂園、保利、萬(wàn)科等25家房企歷經(jīng)1.5個(gè)小時(shí)角逐，最終6宗土地被4家房企拍下，成交總價(jià)高達(dá)42.33億。值得注意的是，在2016年11月樓面價(jià)僅為2549元/平方米的正定，本次土拍天山地產(chǎn)競(jìng)得的【2016】008號(hào)地樓面價(jià)已然高達(dá)20923元/平方米，創(chuàng)下正定新區(qū)樓面地價(jià)新高。
土拍直接跳至人才安置房競(jìng)拍
據(jù)悉，該6宗土地占地面積共323068.03平方米（約484.60畝），曾于2016年12月1日掛牌出現(xiàn)過(guò)，卻于拍賣(mài)前的2天停拍。
6月2號(hào)當(dāng)天的土地出讓共吸引來(lái)21家競(jìng)買(mǎi)人、25家房企參與競(jìng)爭(zhēng)，分別是碧桂園、萬(wàn)科、金科、華潤(rùn)、金輝、合景泰富、保利、旭輝與中糧聯(lián)合體、金地、恒大、國(guó)瑞、正榮、潤(rùn)江、北京城建、智高、天山、恒山、鴻坤、秀蘭、中鐵與中鐵建聯(lián)合體和亨倫。
此次土地出讓系石家莊首次采取“競(jìng)地價(jià)，競(jìng)?cè)瞬虐仓梅俊钡耐僚囊?guī)則，每宗地塊設(shè)置了最高限價(jià)，普遍在1000萬(wàn)元/畝以下；達(dá)到最高限價(jià)后將進(jìn)入競(jìng)?cè)瞬虐仓梅侩A段，并以建筑面積100平方米為單位競(jìng)爭(zhēng)，以此最終決出競(jìng)得人。下午14:00，土地出讓開(kāi)始之前，主持人就宣布6宗地塊最新報(bào)價(jià)到達(dá)限價(jià)，將直接競(jìng)拍人才安置房。
值得注意的是，人才安置房與同地塊商品住房在產(chǎn)權(quán)和戶型等方面一致，但需要無(wú)償移交給政府部門(mén)。也就是說(shuō)，人才安置房的各項(xiàng)成本將直接由剩余商品住房來(lái)分?jǐn)偝杀?，雖然看似土地出讓價(jià)格沒(méi)拍出地王，但是如果人才安置房面積較大，必然將增大競(jìng)得房企的開(kāi)發(fā)成本，抬高商品房未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格。
天山獨(dú)攬三宗地 金輝潤(rùn)江金科各下一城
14:30，土地拍賣(mài)正式開(kāi)始。雖然在競(jìng)拍開(kāi)始之前，石家莊國(guó)土資源局正定新區(qū)分局的相關(guān)負(fù)責(zé)人重申了此次競(jìng)拍的規(guī)則，并明確“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，希望各家競(jìng)買(mǎi)人理性、冷靜。但是在隨后長(zhǎng)達(dá)1.5小時(shí)的競(jìng)拍過(guò)程中，本土知名房企與外來(lái)大房企依然上演了一場(chǎng)激烈的搶地大戰(zhàn)。
以天山集團(tuán)、潤(rùn)江集團(tuán)、智高地產(chǎn)等為主的“本地房企”與以金輝集團(tuán)、金科集團(tuán)、旭輝集團(tuán)為代表的“外來(lái)房企”展開(kāi)激烈的拉鋸戰(zhàn)，舉牌不甘示弱。經(jīng)過(guò)一次又一次角逐，本土房企拔得頭籌。其中，天山集團(tuán)斬獲【2016】008、010、011等三宗地，潤(rùn)江集團(tuán)斬獲【2016】012一宗地。
外來(lái)房企方面，首次出現(xiàn)在石家莊土地拍賣(mài)市場(chǎng)的金輝集團(tuán)及金科集團(tuán)表現(xiàn)搶眼，分別斬獲【2016】007號(hào)地，以及【2016】013號(hào)地。金科集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)接受媒體采訪時(shí)表示，此次金科在石家莊拿地，完成了集團(tuán)“三圈一帶”的區(qū)域布局戰(zhàn)略，為未來(lái)深耕京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶打下了夯實(shí)的基礎(chǔ)，“京津冀整體布局完成，戰(zhàn)果將持續(xù)擴(kuò)大”。
潤(rùn)江集團(tuán)旗下河北潤(rùn)洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為當(dāng)天的黑馬，以71500萬(wàn)元競(jìng)得【2016】012號(hào)地，折合每畝單價(jià)約1003.65萬(wàn)元/畝，人才安置房面積45000平方米；該地塊位于西至奧體街，北至華陽(yáng)路，南至迎旭路；土地用途為城鎮(zhèn)住宅；土地面積47493.35平方米(約71.24畝）；容積率≤2.0。
潤(rùn)江集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理黃新顏表示，在這次土拍之前，其實(shí)公司是做過(guò)測(cè)算的，想到價(jià)格會(huì)高，但是土拍現(xiàn)場(chǎng)的激烈程度確實(shí)很意外。參與本次正定新區(qū)拍地，是潤(rùn)江企業(yè)五年發(fā)展計(jì)劃的一部分，所以決心還是比較大的，各種方案和預(yù)期都做過(guò)，作為公司戰(zhàn)略發(fā)展的一部分，所以這次拿地沒(méi)有猶豫。她透露，【2016】012號(hào)地潤(rùn)江規(guī)劃要建高端住宅，各項(xiàng)指標(biāo)顯示有高層產(chǎn)品。至于高價(jià)地會(huì)否推高石家莊的房?jī)r(jià)？黃新顏認(rèn)為，房?jī)r(jià)在每個(gè)階段都會(huì)有起有落，但是整體來(lái)看，當(dāng)前石家莊的房?jī)r(jià)還是呈一路上漲的趨勢(shì)。
6月還將有34宗土地出讓
據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年1-5月份石家莊各區(qū)共計(jì)66宗土地成功出讓。前五個(gè)月，鹿泉區(qū)賣(mài)地最多，高新區(qū)土地最值錢(qián)。
2017年1-5月份石家莊成功出讓的土地中，鹿泉區(qū)共28宗，總面積1219.47畝，成交總金額134976.4505萬(wàn)元，畝價(jià)約110.68萬(wàn)元/畝，為各區(qū)之首；其次為欒城區(qū)，共12宗，總面積415.92畝，成交總金額45076萬(wàn)元，畝價(jià)約108.38萬(wàn)元/畝；高新區(qū)10宗，總面積406.38畝，成交總金額144010萬(wàn)元，畝價(jià)約354.37萬(wàn)元/畝；藁城區(qū)4宗，總面積158.07畝，成交總金額29496萬(wàn)元，畝價(jià)約186.6萬(wàn)元/畝；橋西區(qū)3宗，總面積143.32畝，成交總金額76560萬(wàn)元，畝價(jià)約534.19萬(wàn)元/畝；正定新區(qū)3宗，總面積70.78畝，成交金額45000萬(wàn)元，畝價(jià)約635.77萬(wàn)元/畝；新華區(qū)2宗，總面積86.61畝，成交金額61000萬(wàn)元，畝價(jià)約704.31萬(wàn)元/畝；長(zhǎng)安區(qū)僅有1宗，總面積72.1畝，成交金額25500萬(wàn)元，畝價(jià)約353.68萬(wàn)元/畝。
雖然前五個(gè)月的土地市場(chǎng)，鹿泉區(qū)、欒城區(qū)、藁城區(qū)表現(xiàn)強(qiáng)勁，但接下來(lái)的6月份正定土地市場(chǎng)也將快速崛起。據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，6月份不含2日已出讓的6宗土地，本月還將有34宗土地將出讓。其中石家莊主城區(qū)共有5宗地塊將出讓，正定縣7宗，鹿泉區(qū)11宗，正定新區(qū)6宗，藁城區(qū)5宗。
開(kāi)發(fā)商也有補(bǔ)倉(cāng)心態(tài) 后續(xù)盈利壓力大
在土拍現(xiàn)場(chǎng)，一位參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的房企代表表示，不會(huì)因?yàn)橥僚男乱?guī)定降低對(duì)土地預(yù)期和計(jì)劃，公司未來(lái)繼續(xù)參與拍地的計(jì)劃不會(huì)變。
雖然“限地價(jià)，競(jìng)?cè)瞬虐仓梅俊迸牡氐恼咴谑仪f尚屬首例，但是在廣州、南京、佛山等地都已經(jīng)在實(shí)行。據(jù)記者了解，這類“限地價(jià)，競(jìng)配建”首宗案例早在2011年4月就正式在廣州出現(xiàn)了。以廣州模式為例，這類土地出讓方式基本是規(guī)定和控制了地價(jià)高只能溢價(jià)到145%，溢出部分開(kāi)始競(jìng)配建了，比如配建安置房面積。
其實(shí)，除了“限地價(jià)，競(jìng)配建”土拍新規(guī)則，近期在北京土拍市場(chǎng)中還曾出現(xiàn)“限地價(jià)，限房?jī)r(jià)”、“限地價(jià)，競(jìng)自持”等各類土地出讓新模式。無(wú)論是附加何等條件的地塊，只要是凈地，幾乎都會(huì)吸引一大票房企現(xiàn)場(chǎng)逐鹿。
有一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際上當(dāng)下政策調(diào)控漸入深水期，當(dāng)前土地市場(chǎng)上的出讓條件可以稱得上史上最嚴(yán)。在今年的政府工作報(bào)告提出加大土地供應(yīng)尤其是自住房用地后，石家莊的土地市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入供地高峰期，但是必然將改變以往單純競(jìng)地價(jià)的單一規(guī)則局面。
而眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于回調(diào)期，新房和二手房成交量近期雙雙大降，市場(chǎng)一片觀望氛圍下，房企拍地其實(shí)也是比
較焦灼的心境。要么接受新的游戲規(guī)則，接受溢價(jià)空間受限的現(xiàn)實(shí)，要么成為土地市場(chǎng)上的看客?！跋奘蹆r(jià)”、“限戶型比例”、“競(jìng)自住房面積”、“競(jìng)自持面積”等已經(jīng)現(xiàn)身外地土地市場(chǎng)的措施，不排除未來(lái)也將出現(xiàn)在石家莊的土地出讓市場(chǎng)。而這些措施的主要目的無(wú)外乎通過(guò)各種設(shè)限條件來(lái)給土地市場(chǎng)降溫。
在該資深人士看來(lái)，“限地價(jià)，競(jìng)配建”的土地出讓方式下，房企對(duì)地塊關(guān)注度的影響并不會(huì)降低，尤其是核心區(qū)域位置比較優(yōu)越的地塊。但是，對(duì)于未來(lái)售價(jià)預(yù)期方面，仍舊要看開(kāi)發(fā)商最終獲取土地的總成本。嚴(yán)格的土地出讓條件下，其實(shí)房企拿地后續(xù)盈利壓力極大，但企業(yè)拿地依然趨之若鶩的原因主要由于日益短缺的土地儲(chǔ)備，聊勝于無(wú)的無(wú)奈心態(tài)。
“面粉”貴過(guò)“面包”
一場(chǎng)停不下來(lái)的游戲
除了補(bǔ)充土地庫(kù)存之外，規(guī)?；瘧?zhàn)略發(fā)展的需求也是企業(yè)不惜成本，拿地?cái)U(kuò)張的重要?jiǎng)恿Α?/p>
統(tǒng)計(jì)顯示，今年前4個(gè)月，全國(guó)拿地最多的25大房企拿地總金額超過(guò)5199.26億元，與去年同期拿地金額2549億元相比上漲了104%，同時(shí)，全國(guó)房企拿地排名超過(guò)百億企業(yè)達(dá)到18家之多。
拿地不賺錢(qián)至少好過(guò)無(wú)事可做。房企不計(jì)成本大手筆拿地，其實(shí)也是謀求市場(chǎng)占有率所必須付出的代價(jià)。一位樓市觀察人士指出，企業(yè)追求規(guī)模發(fā)展的需求依舊強(qiáng)烈，對(duì)于企業(yè)而言，利潤(rùn)固然重要，但沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)有未來(lái)，企業(yè)若想在未來(lái)?yè)碛幸幌?，就不可能停止拿地，畢竟樓市大環(huán)境是在動(dòng)態(tài)中演進(jìn)的。現(xiàn)在的拿地規(guī)模從某種意義上就決定了未來(lái)房企的銷(xiāo)售面積排座次。而且，在房企全國(guó)化戰(zhàn)略的當(dāng)下，一個(gè)沒(méi)有土地儲(chǔ)備的城市公司，將面臨裁撤的風(fēng)險(xiǎn)。與其退出市場(chǎng)，不如全力一搏，對(duì)賭政策周期。同時(shí)，從房地產(chǎn)的發(fā)展角度看，中國(guó)城鎮(zhèn)化的確沒(méi)有結(jié)束，所以市場(chǎng)的波動(dòng)不太可能進(jìn)入大周期蕭條。這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向上的大趨勢(shì)不變，局部短期回調(diào)不會(huì)影響房企對(duì)未來(lái)樓市預(yù)期。
此外，從當(dāng)前搶地企業(yè)情況來(lái)看，上市公司和國(guó)企是主流。上市公司和國(guó)企的資金成本較低，同時(shí)聯(lián)合拿地也可以分?jǐn)傎Y金和管理成本，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也能實(shí)現(xiàn)部分可控。預(yù)計(jì)年內(nèi)，房企對(duì)住宅用地仍會(huì)保持較高熱情。
圍觀了這場(chǎng)土豪的拍地盛宴后，還需回歸到土地“面粉”對(duì)房?jī)r(jià)“面包”的影響。面對(duì)天山拍到的008號(hào)地塊目前已經(jīng)高達(dá)20923元/平方米的樓面價(jià)，有業(yè)界預(yù)計(jì)加上建安成本和財(cái)務(wù)成本等，未來(lái)上市房?jī)r(jià)將再現(xiàn)新高。由此也引發(fā)不少百姓擔(dān)憂，房企高價(jià)搶地會(huì)不會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上，繼續(xù)推高市區(qū)的房?jī)r(jià)？
記者認(rèn)為，土地狂歡的盛宴下，其實(shí)更多的是危機(jī)四伏。在樓市升級(jí)版調(diào)控政策已經(jīng)在路上的當(dāng)下，在本輪調(diào)控“因城施策，冒頭就打”的大思路下，在銀行信貸收緊未來(lái)加息預(yù)期強(qiáng)烈，限價(jià)限貸限購(gòu)甚至將限售的政策升級(jí)下，在二手房和新房市場(chǎng)觀望氛圍濃郁的當(dāng)下，因土拍狂歡而非理性跟風(fēng)漲價(jià)將讓樓市潛在危機(jī)加劇。預(yù)計(jì)近期房?jī)r(jià)橫盤(pán)甚至微跌將是大概率的事件，百姓買(mǎi)房置業(yè)仍需理性選購(gòu)適合的項(xiàng)目，切勿盲目樂(lè)觀成為“接盤(pán)俠”。
京公網(wǎng)安備 11010502040384號(hào)