認(rèn)房又認(rèn)貸、二套首付比例提升、商辦交易鎖死、去杠桿……“3·17”新政后，北京樓市調(diào)控政策持續(xù)“打補(bǔ)丁”，市場(chǎng)成交明顯降溫。期間受此影響最大的是換房一族。很多有換房需求的人沒(méi)有了“啟動(dòng)資金”。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，由于北京房?jī)r(jià)之前一直上行，在北京換房的成本越來(lái)越高。
首付高，換房不易
最近一個(gè)月，陳女士為了換房路沒(méi)少走、話沒(méi)少說(shuō)。
多年前，陳女士夫婦兩人在昌平南邵附近買了套大兩居并且順利入住。由于兩個(gè)人分別在西直門和門頭溝工作，早晚出行不管是地鐵還是開(kāi)車都算便利，因此一直都沒(méi)有想過(guò)換房。
直到去年家里新添了一個(gè)小生命，才決定在距離陳女士工作較近的地方換一套三居室。
他們現(xiàn)在居住的小區(qū)并不愁賣，同戶型房源成交價(jià)在450萬(wàn)元左右。因此，兩人決定把換房的重心放在尋找合適的新房源上?？稍凇?·17新政”后，對(duì)于已有一套房產(chǎn)的陳女士一家來(lái)說(shuō)，想要換一套首付能接受的房子并不容易。
就在上周末，陳女士在農(nóng)大附近找到了合適的房子。雖然面積比現(xiàn)在居住的小一些，房齡也相對(duì)較長(zhǎng)，但是三居室，陳女士對(duì)周邊環(huán)境也比較滿意。但跟業(yè)主見(jiàn)面后，陳女士覺(jué)得，這次換房計(jì)劃要繼續(xù)延后了。
“因?yàn)榉恐饕苍趽Q房急需首付款，所以要求支付全款，至少也要先付九成。按照這套房子的報(bào)價(jià)算至少要付670萬(wàn)。和業(yè)主見(jiàn)面前，我跟老公商量著為了能盡快定下來(lái)，現(xiàn)在這套兩居室可以降價(jià)盡快出手?，F(xiàn)在按照業(yè)主的要求，就算順利賣掉房子，再加上手頭的積蓄也不夠首付?！睆姆课葜薪殚T店出來(lái)后，陳女士失落地表示。
騰挪受限，剛需接檔改善
類似陳女士這樣的狀況，在目前市場(chǎng)上不算少數(shù)。朝陽(yáng)區(qū)青年路區(qū)域多家中介門店經(jīng)紀(jì)人告訴記者，由于換房客戶多是買一賣一，所以在賣房時(shí)價(jià)格有一定的商量余地，但對(duì)于首付的要求會(huì)相對(duì)較高。
如果說(shuō)普通住宅的換房一族面對(duì)的是首付增長(zhǎng)問(wèn)題，那么對(duì)于商辦剛需族來(lái)說(shuō)，換房更成為難題。
孫先生除了自住的小兩居外，在亦莊有一套商辦房，一直處于出租狀態(tài)。今年春節(jié)后孫先生打算賣掉目前居住的兩居室和商辦房，兩套加在一起換套大房子。計(jì)劃還未成行，北京商辦開(kāi)啟限購(gòu)，孫先生沒(méi)有趕上“末班車”。
“現(xiàn)在商辦房賣不掉了，就算賣掉小兩居也湊不齊大戶型的首付，現(xiàn)在不換了。”孫先生直言。
記者了解到，自從北京商辦限購(gòu)后，北京多家品牌中介門店已經(jīng)不再掛出二手商辦房，部分商辦項(xiàng)目密集區(qū)域的中介門店也已暫時(shí)停業(yè)。
“新政出來(lái)后，不少之前有購(gòu)房意向的客戶都說(shuō)再看看，很大一部分是因?yàn)榭ㄔ谑赘哆@一關(guān)上?！鼻嗄曷穮^(qū)域一中介門店經(jīng)紀(jì)人表示，新政提升了二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例，但對(duì)于首套房的比例尚在不少購(gòu)房人可接受范圍內(nèi)，因此最近一段時(shí)間前來(lái)咨詢的剛需購(gòu)房者占主流。
據(jù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員反映，新政后，整體市場(chǎng)觀望情緒還是比較濃，相比較來(lái)看，很多70后、80后換房族都在觀望，想等等看是否還會(huì)出政策，現(xiàn)在90后相對(duì)來(lái)說(shuō)看房者會(huì)多一些，特別關(guān)注一些急售房的機(jī)會(huì)。
政策從嚴(yán)，樓市向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變
上述是目前北京二手房市場(chǎng)換房族的真實(shí)寫照。
根據(jù)某房產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《北京市住房消費(fèi)大數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，購(gòu)房人換房增加面積的數(shù)字從2015年的19.3平米下降至2017年的8.3平米，這也從一方面反映出隨著房?jī)r(jià)的上漲，換房難度在增加。雖然換房面積逐年減少，但是換房后的總價(jià)差卻逐年增加，2015年換房前后總價(jià)差為90萬(wàn)，2017年提高到102萬(wàn)。
與此同時(shí)，由于目前北京新房多位于五環(huán)周邊及五環(huán)外，且不乏10萬(wàn)+的項(xiàng)目，對(duì)于換房人來(lái)說(shuō)，想要升級(jí)房源的難度也越來(lái)越大。上述報(bào)告就顯示，以舊換新的比例逐年減少，由2015年的47%下滑至今年的40%。與此同時(shí)，同年代的換房比例逐年上升反映了追求品質(zhì)換房越來(lái)越難。
雖然新政在信貸方面打亂了不少換房族的步伐，但新政也令市場(chǎng)降溫，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以相對(duì)從容地挑選房源、商議價(jià)格。
業(yè)內(nèi)人士表示，“3·17新政”之后的一系列政策改變了整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期。投機(jī)炒房需求因此被抑制，買家搶房、賣家跳價(jià)等現(xiàn)象逐漸消失。
“市場(chǎng)供求關(guān)系正在向買方轉(zhuǎn)變，買家的議價(jià)空間在增大，業(yè)主的價(jià)格底線在回調(diào)，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了回落契機(jī)，而這一切最終帶來(lái)了4月房?jī)r(jià)的回落。”業(yè)內(nèi)人士介紹，未來(lái)一段時(shí)間政策都將從嚴(yán)趨緊，市場(chǎng)降溫已成定局，房?jī)r(jià)下滑是大勢(shì)所趨。
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