燕郊20多個樓盤正在面臨無法落宗、產(chǎn)權(quán)縮水的問題，這一由開發(fā)亂象引發(fā)的產(chǎn)權(quán)問題已經(jīng)影響到了燕郊的房地產(chǎn)市場。最先受到?jīng)_擊的是二手房市場，部分中介手中的二手房已經(jīng)中斷交易，買賣雙方對于房價的心理預期也出現(xiàn)跌落。相對于二手房，新房在產(chǎn)權(quán)的問題上并不存在歷史遺留問題，這幾天“可以落宗”也成為燕郊樓盤的新招牌，但是部分“土地改性”后開發(fā)的項目仍值得警惕。有行業(yè)人士指出，該事件對燕郊樓市是一種利空，燕郊置業(yè)者也會回歸理性。據(jù)悉，該事件有了最新的進展，2月7日，三河市人民政府表態(tài)稱，本周內(nèi)將出臺具體的解決辦法和工作方案，這直接決定著該事件對燕郊樓市帶來的影響到底會有多大。
涉事二手房交易中斷
“去年11月，我將燕郊的房子賣了，想在東四環(huán)附近換一套兩居室，目前已完成了前期的所有流程，只剩下最后一步到燕郊不動產(chǎn)登記大廳辦理過戶手續(xù)，之后就可以拿到尾款了。可正是這本來毫無問題的最后一步卻出現(xiàn)了問題。不動產(chǎn)登記大廳工作人員告訴我，房屋無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證，導致交易不得不中斷?！奔易⊙嘟忌仙铣俏迤诘耐跸壬硎?，希望事情能夠早日解決。
不得不提的是，和王先生一樣遭遇房產(chǎn)“無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證”問題的業(yè)主并不在少數(shù)，而在這些“問題房屋”中，已經(jīng)完成簽約且正在辦理交易手續(xù)的房屋，都會面臨交易中斷的尷尬境地。
為王先生辦理二手房交易手續(xù)的中介人員稱，這次交易中斷實在是出乎意料。擁有房屋所有權(quán)證書的房子，卻無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證，這樣的事情任誰都想不到。該中介介紹，與王先生所面臨情況類似的房屋交易，都不得不中斷交易，此外，已經(jīng)確定無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證的房屋，都無法進行房屋買賣交易。
合法合規(guī)購買的房屋卻無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證，這樣的事實讓相關(guān)業(yè)主很難接受。據(jù)悉，去年12月1日起，三河市成立不動產(chǎn)登記中心，開展不動產(chǎn)登記具體業(yè)務(wù)，用以確認房產(chǎn)與土地的權(quán)屬問題。此后，燕郊福成五期、首鋼小區(qū)等多個小區(qū)的業(yè)主遇到了無法進行不動產(chǎn)登記的問題。原因在于開發(fā)商私自更改了土地性質(zhì)，在工業(yè)用地、綠化用地上建設(shè)了住宅，在進行不動產(chǎn)登記時，才發(fā)現(xiàn)項目的土地性質(zhì)已發(fā)生了變化，從而影響到了這些房屋的不動產(chǎn)登記。
目前，這一事件仍在持續(xù)發(fā)酵，相關(guān)部門仍未給出具體解決方案。該事件也導致沉寂數(shù)月的燕郊樓市再度成為眾人關(guān)注的焦點。業(yè)內(nèi)人士認為，“燕郊部分樓盤無法落宗事件”會對燕郊樓市帶來一定的負面影響。一位在燕郊從事二手房交易多年的中介人員表示，目前很難說該事件對燕郊二手房市場的影響究竟如何，最重要的一點是該事件何時能解決，若拖得時間過長，市場成交量價極有可能出現(xiàn)下滑。目前來看，該事件主要影響在于買賣雙方心理預期的變化。一方面，購房者會更加理性、謹慎；另一方面，售房者為了避免不可知的風險，也會及早出售自己的房屋。
值得一提的是，從二手房供應(yīng)端來看，節(jié)后燕郊新增二手房房源明顯增加。據(jù)燕郊一中介公司相關(guān)負責人透露，春節(jié)后燕郊新增房源量明顯增加，節(jié)后三天掛牌量近200套，占燕郊在售房屋的10%左右。
嚴躍進認為，掛牌房源的增加一方面是房地產(chǎn)市場本身的波動，另一方面也可能是受到上述事件的影響，這些“問題房屋”從“香餑餑”變成“燙手山芋”，可能導致燕郊其他業(yè)主售房心理的轉(zhuǎn)變。
新房市場波及較小
相較部分二手房交易中斷，可以肯定的是新房市場目前幾乎沒有受到該事件的影響。一方面，燕郊在售新房較少；另一方面，新房在產(chǎn)權(quán)問題上暫不存在上述歷史遺留問題。
在北京商報記者實地探訪過程中，多個新房項目銷售人員均表示：“在售的項目五證齊全，可以落宗并取得不動產(chǎn)權(quán)證?！薄翱梢月渥凇眱叭灰殉蔀樵谑垩嘟柬椖康摹靶抡信啤?。燕郊御東郡項目銷售人員稱，其實新房項目不存在不能落宗的問題，保證“可以落宗”也是給購房者吃一顆定心丸。
燕郊某項目負責人表示，目前來看，大部分不能取得不動產(chǎn)權(quán)證的小區(qū)均是年代較久的小區(qū)，主要原因是當時的政策相對不夠完善，不動產(chǎn)登記較為混亂。近兩年新建的小區(qū)，基本不存在類似問題。目前在售或待售的項目，土地獲取基本都是通過政府部門合法拿地，政府在項目規(guī)劃以及驗收等階段監(jiān)管都更為規(guī)范。
但是也有業(yè)內(nèi)人士稱，由于燕郊這些年來樓市快速發(fā)展，相關(guān)部門的監(jiān)管不嚴也使得樓市亂象頻出，這也不得不讓購房人在未來購房時對可能爆發(fā)的問題提前進行警惕。有燕郊當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)人士透露，燕郊開發(fā)企業(yè)最常見的手段便是以“文旅、休閑”或者“工業(yè)園區(qū)”等名義拿地，再超標多建住宅，縮水配套。比如，近年進駐燕郊的港中旅，以文旅、休閑名義在燕郊田辛莊開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目，如今也是只見地產(chǎn)未見旅游。“所以雖然銷售人員承諾了這些新房可以進行不動產(chǎn)登記，但是到最后會不會出現(xiàn)不能落宗的情況，現(xiàn)在誰也不好說?！痹撊耸刻寡浴?/p>
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，對于在燕郊購買新房的置業(yè)者來說，決策前謹慎核查項目五證是否齊全，尤其是土地使用證中的土地性質(zhì)及使用年限是非常有必要的。對于當?shù)叵嚓P(guān)管理部門而言，對房地產(chǎn)項目的監(jiān)管應(yīng)該更加全面、更加嚴格，避免出現(xiàn)類似的混亂情況。
燕郊樓市利空？
“購房者通過合法合規(guī)的方式購買的房產(chǎn)，卻無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證，這是一件糟糕的事情?！眹儡S進坦言，該事件的發(fā)生對燕郊樓市形成了一種利空。
同樣，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，相比于一線城市，這些三四線以下的城市房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，“燕郊部分樓盤不能落宗事件”并非個案，而且錯不在購房者，對于燕郊樓市而言，該事件對購房者以及投資者都會產(chǎn)生負面影響。
據(jù)知情人士透露，燕郊等北京周邊的房地產(chǎn)市場一直存在著類似土地改性這樣的“潛規(guī)則”，在環(huán)京樓市監(jiān)管日趨嚴格的情況下，這些地區(qū)樓市亂象也會逐漸顯現(xiàn)?！把嘟疾糠謽潜P不能落宗事件”同樣存在于環(huán)京的其他地區(qū)，只不過燕郊因為啟動不動產(chǎn)登記而率先爆發(fā)?！坝捎谑录l(fā)的時間較短，對于燕郊樓市帶來的真正影響尚不明確，但可以肯定的是，對于購房人的心理預期是一種打擊?！鄙鲜鋈耸窟M一步表示，該事件的發(fā)生也會導致購房者在購買環(huán)京區(qū)域房屋時不再“瘋狂”，而是回歸理性。
燕郊，緊鄰北京通州，由于特殊的地理位置在過去幾年成為了居住和投資兩種價值兼?zhèn)涞姆康禺a(chǎn)市場，但是目前暴露出的產(chǎn)權(quán)問題很有可能將這個特殊的房地產(chǎn)市場帶入更為特殊的境地。
有行業(yè)人士指出，無法落宗影響到的是燕郊部分房源未來變現(xiàn)的問題，如果沒有辦法交易，這些房產(chǎn)的高房價就是空中樓閣。
但也有行業(yè)人士基于燕郊特殊的地理位置和房產(chǎn)價值做出了樂觀的判斷。他們認為，畢竟燕郊樓市供應(yīng)量有限，市場整體處于供不應(yīng)求的狀況。因此，該事件對燕郊樓市不會造成太大影響。一位居住于燕郊星河皓月小區(qū)的高女士向北京商報記者表示，在燕郊多個小區(qū)房產(chǎn)無法落宗后，她所居住的小區(qū)反而體現(xiàn)出了可以落宗的價值?！按汗?jié)前二手房的掛牌價格不到3萬元/平方米，現(xiàn)在就是因為能落宗反而漲到了3萬元/平方米，這是我們這些業(yè)主愿意看到的?！?/p>
不過業(yè)內(nèi)人士也認為，二手房掛牌價格的上漲也有可能是短期現(xiàn)象，真正的交易價格和量是否能夠維持續(xù)原有水平還要看至少1-2個月的成交數(shù)據(jù)再做判斷。
事實上，“燕郊部分樓盤不能落宗事件”只是燕郊樓市亂象的冰山一角，在燕郊樓市駛?cè)肟燔嚨赖膸啄觊g，“高首付、捆綁精裝修或車位出售”等違規(guī)銷售行為也多有發(fā)生，尤其是在2016年，捆綁搭售幾乎成為包括燕郊在內(nèi)環(huán)京房地產(chǎn)項目的普遍銷售手段。因此業(yè)內(nèi)人士判斷，隨著這些項目在未來幾年陸續(xù)交房，一系列亂象帶來的房地產(chǎn)市場問題恐怕會更加頻繁。
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