北京已經(jīng)提出2017年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，即環(huán)比不增長(zhǎng)。如果參考這些年來(lái)北京房?jī)r(jià)芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，感覺(jué)像是“限期治好霧霾”一樣不可能完成的任務(wù)。但是，近幾個(gè)月，北京采取了一些非常嚴(yán)厲的管控措施，一方面要滿足居民的購(gòu)房與居住需求，一方面要確保房?jī)r(jià)漲跌在可控范圍內(nèi)。
對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)進(jìn)行管控：明碼標(biāo)價(jià) 一房一價(jià)
12月30日，北京市印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。通知規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)房前應(yīng)到所在區(qū)房管部門(mén)辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案，同一證下未申請(qǐng)銷(xiāo)售的房屋，不得再次申請(qǐng)現(xiàn)房銷(xiāo)售備案。備案后應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開(kāi)銷(xiāo)售全部房源，要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。
目前，監(jiān)管部門(mén)已經(jīng)對(duì)高價(jià)、漲價(jià)且不接受價(jià)格引導(dǎo)的預(yù)售項(xiàng)目，全部一律暫緩批準(zhǔn)預(yù)售許可。
對(duì)現(xiàn)房進(jìn)行管控，表明北京樓市調(diào)控走向深入，之前更多是嚴(yán)控期房。高端樓盤(pán)定價(jià)可能會(huì)受到很大限制，開(kāi)發(fā)商想通過(guò)現(xiàn)房銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)漲價(jià)的路被徹底封死，樓市豪宅化速度將明顯受阻?，F(xiàn)房與期房一塊嚴(yán)管，基本上北京房?jī)r(jià)就像如來(lái)佛收孫猴子似的，盡在掌握之中了。
對(duì)房貸進(jìn)行管控：首套房貸利率收緊至九折
北京在信貸方面，調(diào)整了首套房貸的標(biāo)準(zhǔn)，從“認(rèn)貸不認(rèn)房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢J(rèn)房又認(rèn)貸”，還差別化提高首付比例，以及上調(diào)房貸利率。
多家銀行元旦起上調(diào)首套房利率至最低9折，二套房仍然執(zhí)行上調(diào)基準(zhǔn)利率10%的政策。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，房貸利率上調(diào)到9折只是一個(gè)開(kāi)始。后續(xù)隨著資金價(jià)格的上升和樓市條例的深入，有可能提高到9.5折，或者接近2014年四季度的狀態(tài)，2017年房貸利率或回升到基準(zhǔn)利率。
房貸利率優(yōu)惠的減少，無(wú)疑將帶來(lái)購(gòu)房成本的增加。對(duì)購(gòu)房者心理影響大。
假設(shè)商業(yè)銀行貸款300萬(wàn)元，按揭30年、采取等額本息還款方式。當(dāng)房貸利率為8.5折優(yōu)惠時(shí)，執(zhí)行利率為4.165%，還款總額為525.9萬(wàn)元，每月需還款14609元；當(dāng)房貸利率為九折優(yōu)惠時(shí)，利率為4.41%，還款總額541.5萬(wàn)元，每月需還款15041元。即貸款300萬(wàn)元的用戶在房貸利率上調(diào)至九折后，還款總額增加15.6萬(wàn)元，每月還款額增加432元。還款總額增加15.6萬(wàn)元。
房貸利率的上調(diào)直接抬高了支出成本，購(gòu)房者買(mǎi)房會(huì)更趨謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)商就得考慮調(diào)整價(jià)格策略，房?jī)r(jià)漲幅必然會(huì)受到扼阻。
對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行管控：中小戶型宅地供應(yīng)比例加大
北京2016年土地供應(yīng)量與出讓金創(chuàng)了4年新低，有人將房?jī)r(jià)飆漲部分歸因于土地供應(yīng)嚴(yán)重不足。但實(shí)際上，北京2016年的土地供應(yīng)情況顯示，這是一次結(jié)構(gòu)性調(diào)整。北京正在構(gòu)建多層次土地供應(yīng)體系，圍繞低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有約束來(lái)推進(jìn)。
“9·30”后，北京宅地改革先行，在積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、減少宅地供應(yīng)之后，又推出土地“自持”，鼓勵(lì)房企變“房東”，“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”，重申“90/70”政策。
同時(shí)，北京正研究房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的具體舉措，鼓勵(lì)企事業(yè)單位存量土地再開(kāi)發(fā)，以進(jìn)一步盤(pán)活存量資源，在當(dāng)前新增土地供應(yīng)趨緊的情況下，有效增加新房的供應(yīng)。
另外，北京加強(qiáng)與周邊城市的關(guān)聯(lián)，向河北小城市疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與人口，成為未來(lái)供地政策的主渠道。北京城市副中心已確定與北三縣統(tǒng)籌規(guī)劃。
對(duì)住房結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)行管控：存量房成購(gòu)房主要途徑
北京提出2017年新開(kāi)工商品住房將控制在2000萬(wàn)平方米左右(2015年北京市商品房新開(kāi)工面積2790.2萬(wàn)平方米)，軌道交通站點(diǎn)周邊的中小戶型新建商品房用地供應(yīng)比例將加大。
同時(shí)，進(jìn)一步挖掘存量資源，存量房市場(chǎng)將發(fā)展成為居民首次購(gòu)房的主要途徑。2016年北京新房和二手房交易套數(shù)大體上是1：4，也就是說(shuō)，有4/5的購(gòu)房家庭是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)二手房來(lái)解決住房問(wèn)題的。
2017年北京四大行政班子遷入副中心，以及更多企事業(yè)單位向周邊疏解，將騰出更多存量資源。無(wú)論是土地的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，還是現(xiàn)有房產(chǎn)售賣(mài)或出租，政府都有相當(dāng)大的調(diào)整空間。
在自住型商品住房管理方面，北京將進(jìn)一步完善準(zhǔn)入銷(xiāo)售機(jī)制，明確供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售管理政策，優(yōu)先考慮項(xiàng)目屬地?zé)o房家庭。同時(shí)，還將研究推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)制度，完善自住型商品住房定價(jià)和再上市機(jī)制。
總的看，北京在實(shí)施“9·30新政”后，房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)已經(jīng)得到遏制。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年12月，北京市新建商品住房成交均價(jià)回調(diào)到每平方米3.82萬(wàn)元的水平，成交量下降10%左右。預(yù)計(jì)下一步市場(chǎng)將會(huì)沿著這個(gè)趨勢(shì)繼續(xù)運(yùn)行，新建商品住房成交均價(jià)總體將保持穩(wěn)定，穩(wěn)中略降可能性較大。
北京二手市場(chǎng)也已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格彈性加大的信號(hào)，意味著價(jià)格下行的通道正在打開(kāi)。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉更預(yù)言：量?jī)r(jià)齊跌將是2017年北京二手房市場(chǎng)的大趨勢(shì)。
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