不鳴則已，一鳴驚人。短短一個(gè)月，北京住宅成交下降超30%，深圳一手房均價(jià)下跌6000元，蘇州、南京日均成交量已腰斬...有地產(chǎn)研究中心及開(kāi)發(fā)商表示，從實(shí)際簽約看，受到新政影響的22個(gè)城市，成交量實(shí)際跌幅高達(dá)40%左右。
然后——
開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)讓地王了！房企開(kāi)始增收不增利了！
最新數(shù)據(jù)：
房企三季度凈利潤(rùn)率首次跌破8%！然而，“颶風(fēng)”還在路上……上海放絕招！“假離婚”騙貸的要查水表了11月3日，上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布了《關(guān)于切實(shí)落實(shí)上海市房地產(chǎn)調(diào)控精神促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有序運(yùn)行的決議》（下簡(jiǎn)稱“決議”）。“決議”強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)對(duì)首付資金來(lái)源、借款人及其配偶收入證明真實(shí)性的審核，審慎評(píng)估借款人家庭償債能力，嚴(yán)禁變相規(guī)避調(diào)控政策和住房信貸管理規(guī)定。
通俗點(diǎn)來(lái)說(shuō)...
針對(duì)此前多地出現(xiàn)過(guò)的夫妻靠“假離婚”規(guī)避限貸的行為，某股份制銀行上海分行的“升級(jí)版貸審”做法是側(cè)面對(duì)“離婚家庭”進(jìn)行諸如水、電、煤、電話、寬帶等公用事業(yè)出賬信息的調(diào)查，觀察賬單情況是否發(fā)生異動(dòng)；從申請(qǐng)人住所的小區(qū)物業(yè)、居委、鄰居那里進(jìn)行側(cè)面求證，觀察“離婚”的夫婦是否還居住在一起、感情是否融洽等，以此判斷這對(duì)夫妻是否有“假離婚”可能。
"最嚴(yán)"房企檢查！萬(wàn)科萬(wàn)達(dá)華潤(rùn)都在其中！
四季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷近年來(lái)最嚴(yán)檢查風(fēng)暴，萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)等大型房企紛紛現(xiàn)身違規(guī)名單。
檢查內(nèi)容包括銷售誤導(dǎo)、炒作、捂盤惜售、暗中加價(jià)、捆綁搭售等違規(guī)行為，輕則公開(kāi)通報(bào)、處罰，列入各地失信黑名單，重則追究刑事責(zé)任。
然后，香港也坐不住了。而且不出手則已，一出手力道十足。
真正的房地產(chǎn)調(diào)控，是這樣做的——
從昨天開(kāi)始，香港全面上調(diào)了住宅交易的“從價(jià)印花稅”：把非香港戶籍人口在香港購(gòu)買住宅，以及香港戶籍人口購(gòu)買第二套住宅的“從價(jià)印花稅”，從此前的最高8.5%，一下子提高到了15%。很多媒體在報(bào)道這個(gè)消息的時(shí)候，沒(méi)有弄清楚事件的本質(zhì)，把它狹義地理解為“香港人購(gòu)買二套房加稅了”。事實(shí)上，香港此次房地產(chǎn)調(diào)控，恰恰針對(duì)的主要是內(nèi)地購(gòu)房者。香港的稅制跟內(nèi)地不同。在房屋買賣階段，有三種主要稅費(fèi)：從價(jià)印花稅、買家印花稅和額外印花稅。這個(gè)嚴(yán)苛的稅制，是在2012年10月以后形成的，主要目的是為了控制房?jī)r(jià)，抑制投資需求，尤其是來(lái)自內(nèi)地的投資需求。
假如內(nèi)地居民老王，準(zhǔn)備到香港購(gòu)買一套1000萬(wàn)元港幣住宅，那么在今天之前，他的納稅情況是這樣的：
1、從價(jià)印花稅
2016年11月5日之前的“從價(jià)印花稅率”（第一稅率標(biāo)準(zhǔn)），見(jiàn)下面表格：
根據(jù)表格，老王適用的稅率是7.5%，需要交納1000×7.5%=75萬(wàn)港元的稅。（注解：香港人購(gòu)買首套住宅，可以按照“第二標(biāo)準(zhǔn)”減免一些稅點(diǎn)）
需要說(shuō)明的是，香港的三種印花稅征收，是按照“物業(yè)交易的價(jià)格”或者“物業(yè)市值”中較高的為準(zhǔn)，嚴(yán)格按照稅率計(jì)算的。不像內(nèi)地城市，使用了評(píng)估價(jià)，而評(píng)估價(jià)一般只有市場(chǎng)價(jià)的一半到70%左右。
2、買家印花稅
從2012年10月以后，香港開(kāi)征“買家印花稅”，稅率為15%，非香港戶籍居民在香港買房是無(wú)法豁免的。所以老王還要再交納1000×15%=150萬(wàn)港元的稅。
3、額外印花稅
從2012年10月以后，香港在房屋出售環(huán)節(jié)開(kāi)征了“額外印花稅”，如果一套房子在上一次換手3年內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓，則需要交納“額外印花稅”（類似我們此前的營(yíng)業(yè)稅，或者現(xiàn)在的增值稅），稅率如下：
1、如果物業(yè)持有期為6個(gè)月或者以內(nèi)，稅率為20%；
2、如果物業(yè)持有期超過(guò)6個(gè)月，但在12個(gè)月或以內(nèi)，稅率為15%；
3、如果物業(yè)持有期超過(guò)12個(gè)月，但在36個(gè)月或以內(nèi)，稅率為10%。
如果老王買的房子，賣家持有期才兩年，則還有10%的稅，也就是100萬(wàn)港元。如果賣家堅(jiān)持1000萬(wàn)實(shí)收，則老王需要替他支付100萬(wàn)的額外印花稅。
這樣，老王買下1000萬(wàn)港元的房子，但實(shí)際支付的稅款達(dá)到了325萬(wàn)元。
好了，現(xiàn)在香港政府宣布加稅。此次加稅其實(shí)只調(diào)整了“從價(jià)印花稅”，把“外地人在香港買商品住宅”和“香港人購(gòu)買第二套商品住宅”適用的那個(gè)“從價(jià)印花稅（第一標(biāo)準(zhǔn)）”的稅率表格廢除了，統(tǒng)一為簡(jiǎn)單稅率：統(tǒng)統(tǒng)地15%。
所以，老王的第一項(xiàng)稅款，就從75萬(wàn)元增加到150萬(wàn)元?？偠惪顝?25萬(wàn)元，變成了400萬(wàn)元。
1000萬(wàn)的房子，繳納400萬(wàn)的稅！而這僅僅是交易階段的主要稅費(fèi)。
即便是買“上家”持有超過(guò)3年的住宅，因?yàn)榛砻饬恕邦~外印花稅”，買方也要繳納300萬(wàn)的稅，也就是稅率最低30%（提別提醒：印花稅不是交易稅費(fèi)的全部），可見(jiàn)香港打擊炒樓的力度之大。
相比之下，內(nèi)地?zé)狳c(diǎn)城市限購(gòu)、限貸以及加稅的調(diào)控措施，可謂弱爆了。比如在一線城市買房，實(shí)際稅率可能連香港的四分之一都沒(méi)有。
據(jù)財(cái)經(jīng)作家劉曉博分析，香港政府之所以敢于“辣手摧花”式的調(diào)控樓市，有三大原因：
第一，香港樓市在2012年10月出臺(tái)“雙辣招”措施之后，加上經(jīng)濟(jì)不景氣，樓市調(diào)整了4年。到了今年第二季度之后，香港樓市成交全面回暖，房?jī)r(jià)、地價(jià)全面上漲，如果不加調(diào)控，房?jī)r(jià)可能再度失控。
值得注意的是，香港政府此次出手，是在“海航集團(tuán)”旗下公司在香港啟德地塊拍出新地王兩天之后，可以說(shuō)反應(yīng)非常及時(shí)，值得內(nèi)地城市學(xué)習(xí)。
第二，香港樓市面臨空前的危局，如果不出重手，可能失控。這個(gè)危局是：1，內(nèi)地資產(chǎn)荒，大量資金在尋找機(jī)會(huì)；2，人民幣貶值預(yù)期增強(qiáng)，很多資金希望外流避險(xiǎn)。而香港的股市、樓市，是內(nèi)地資金最方便的去處。但以香港之小，如何能承受內(nèi)地資金之巨！
有統(tǒng)計(jì)顯示，二季度香港新房銷售中25%被內(nèi)地客買走，到了三季度這個(gè)比例更高。
第三，香港受歐美民粹主義思潮影響，中下階層對(duì)高房?jī)r(jià)比較敏感、反感，及時(shí)出手調(diào)控房?jī)r(jià)，可以穩(wěn)定香港社會(huì)。
所以，劉曉博物斷言：如果香港房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，會(huì)有更加嚴(yán)厲的措施出臺(tái)。
那么，香港祭出重磅“殺招”，內(nèi)地炒房客你怕了嗎？
最后一次驚艷上漲？樓市拐點(diǎn)真的來(lái)了？
有專家預(yù)言，今年的上漲，也許是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最后一次驚艷上漲。還沒(méi)有出手買房的，可以暫時(shí)先觀望，因?yàn)閺娜魏我粋€(gè)層面而言，再次出現(xiàn)暴漲的概率已經(jīng)很低，不要去賭自己的運(yùn)氣。未來(lái)一段時(shí)間，政策收緊之后的熱點(diǎn)城市，樓市降溫大勢(shì)定型。無(wú)論企業(yè)，還是個(gè)人，不要與大勢(shì)作對(duì)。
而與此同時(shí)，另一種擔(dān)憂卻隨之而起：樓市在中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)上半年復(fù)蘇乏力的情況下，托起了前9個(gè)月GDP增長(zhǎng)的8%，樓市拐點(diǎn)會(huì)否讓中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)急剎車？
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，“調(diào)控不是打壓房地產(chǎn)，恰恰是為了保護(hù)房地產(chǎn)，為了避免去年股市的慘劇上演，緊急降溫不是不愛(ài)，而是真愛(ài)。政府對(duì)房地產(chǎn)的感情沒(méi)有變?！?/p>
只是政府及市場(chǎng)已經(jīng)察覺(jué)，如此瘋狂的上漲不可能長(zhǎng)期持續(xù)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)也說(shuō)，“房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不能夸大?！闭{(diào)控的目標(biāo)恰恰就是為了降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
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